[ 錢貴 ]——(2012-11-14) / 已閱4787次
試析解決我國公共租賃住房法律問題的對策
北安市人民法院 錢貴
隨著城市化進程的快速發展，出現了越來越多的外來務工人員和各類流動性人才，這些社會“夾心層”既不能享受廉租房保障，也沒有能力購買經濟適用房，因此這類人的住房保障問題成為了政府保障性住房體系中的新問題，為了促進社會和諧發展和維護社會穩定， 2010 年6 月，住房和城鄉建設部等七部委頒布了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（ 以下簡稱《指導意見》，提出了發展公共租賃住房制度的基本思路、原則和措施，各個地方也陸續制定本地的相關管理辦法，大力發展公共租賃住房。但是作為“十二五”時期我國住房保障制度發展的主要內容，僅僅靠政策是很難健康發展的，為此，我們必須要解決公共租賃住房相關法律問題，完善法律制度才能更好的解決中低收入家庭的住房問題。
需要解決我國公共租賃住房法律問題的對策有以下四點：一、建立統一的公租房法律保障體系首先，應將公民住房權寫入憲法。許多國家的憲法都規定住房權是公民的一項基本人權。我國應在憲法中規定國家保障公民的住房權，提高社會對公民住房權的認識，為保障性住房立法提供憲法依據。其次，應加快我國《住房保障法》的制定與實施。這一基本法律的出臺將改變我國保障性住房領域統一立法缺失的狀況，使得公租房制度的實施也將有法可依，解決目前依靠政策實施帶來的諸多問題。為此，建議在這一立法中對公租房制度進行專門規定，更好的保障城市“夾心層”的住房需求。而且住房保障法還應對政府的義務與法律責任作出明確的規定，減少權力尋租、玩忽職守等行為的發生。最后，在公租房法律制度中應對其保障對象、保障標準、管理機構、資金來源、申請審核程序等基本內容作出明確規定。這樣，各地的公租房管理辦法才有統一的上位法可依，公租房制度的價值才能得以真正實現。
二、進一步擴大公租房制度的保障對象。公租房的主要功能是解決城市“夾心層”住房問題的，因此其保障對象就應該是那些真正需要保障的人群。許多國家都將公租房制度作為最低收入者的“托底性”保障。我國目前很多地方規定是將戶籍與收入標準作為申請中的主要條件的，這樣很多剛畢業的大學生和農民工是被排除在外的。所以我們首先要打破公租房申請條件和戶籍捆綁的做法，在保障對象上擴大到新就業人員以及外來農民工。這方面，我國四川重慶的做法很值得借鑒，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，大中專院校及職校畢業后就業的無住房人員，進城務工及外地來渝工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。其次，要使公租房、廉租房、經濟適用房等保障性住房合理界定其供應對象并合理銜接。如根據各階層消費水平的不同，提供不同檔次的住房標準，如住房戶型面積的梯度結構、住房需求時間的梯度變化等。［1］。
三、建立合理的公租房準入與退出機制。首先，應該建立個人信用制度與個人收入申報制度。這一制度是保障公租房制度公平實施和有效減少尋租行為的根本措施。個人信用制度的重點是建立權威和準確的個人信息管理系統，可以通過建立起居民信息檔案系統，動態管理家庭收入檔案。［2］同時還應完善審查機制，如前所述為了保證審查的準確性，應該建立由稅務、工商部門以及銀行等多家單位組成的聯合審查機制重點審查申請者的隱形收入，房管部門則應對申請者資格進行實質性審查，有效保障真正符合條件的中低收入家庭獲得公租房。
其次，應該明確申請者提供虛假證明資料的責任，并規定親屬和社會關系人員故意作假的承擔連帶責任。［3］只有加大對弄虛作假者的懲罰力度，提高違法成本，才能達到威懾作用。對此，有些地方的做法值得借鑒參考。如《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第三十一條規定： “申請人或共同申請人隱瞞申報戶籍、虛報收入、資產及住房等情況或者偽造有關證明材料騙租公共租賃住房的，經調查核實后，取消其申請資格，5年內不允許其申請住房保障。出具虛假證明的單位，追究相關責任人的責任。”
最后，應建立強制退出機制。如果出現收入變化等情況導致不符合條件仍拒不退出的，可以采取由主管部門申請法院強制執行、處以罰款或者凍結資金等多種方式，情節嚴重的還應追究其刑事責任。
四、完善公租房糾紛司法救濟途徑。如前所述，承租人權利受到侵害時能否獲得有效的司法救濟直接影響其合法權益能否得到有效保障。為此，公租房相關立法應該規定，申請人如果對主管部門的申請審核、退出認定以及處罰等有異議的，可以提起行政復議。因為公租房管理部門是典型的行政機關，其作出的審核等行為是具體行政行為，而根據我國《行政復議法》的規定，行政機關的具體行政行為侵犯行政相對人合法權益的，當事人可以提起行政復議。關于訴訟的類型，我認為，應該區分不同情況分別進行規定。如果是申請審核、退出認定等方面的糾紛，如前所述，顯然應該提起行政訴訟。但如果是因為租賃合同方面的爭議，應該提起民事訴訟。因為租賃合同屬于民事合同，政府是以公租房的所有權人的身份簽訂合同的，而不是行政主管機關的身份。
參考文獻：
［1］ 劉麗榮保障性住房的合理供給與梯度消費模型的構建［J］。建筑經濟，2008（ 10） : 42.
［2］ 魏顯良我國保障性住房建設中的問題與對策［J］。 中共青島市委黨校學報2011（ 1） : 84.
［3］ 馬德天我國公共租賃住房法律制度研究［D］。 中國政法大學，2011.
