[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱6681次
一、 問題的提出
《合同法》 第二百三十條:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第二十一條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,人民法院應(yīng)予以支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”本條解釋的出臺,在司法解釋層面上規(guī)定了承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利,但對于承租人要求損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)及在何種情況下可以獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定,相關(guān)的法律法規(guī)缺乏對于承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時的法律救濟(jì)手段的規(guī)定。該司法解釋雖然規(guī)定了承租人可以依法主張侵權(quán)的損害賠償,但是沒有規(guī)定賠償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn),因此缺乏實際操作性。如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)遭到侵害時,承租人要求房主以什么方式賠償?賠償數(shù)額如何計算?這些問題還有待法律進(jìn)一步明確。故對該條解釋之規(guī)定,仍有討論之必要。
二、損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ)
鑒于解釋已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)系債權(quán),故本文不再討論承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為物權(quán)或形成權(quán)時的請求權(quán)基礎(chǔ),只討論在承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)時的不同觀點。
對損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ),目前有不同的看法,主要有侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說和獨(dú)立責(zé)任說等四種。
(一)侵權(quán)責(zé)任說
《合同法》第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”通說認(rèn)為,承租人以同等條件優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利,系法律賦予承租人的一種強(qiáng)制締約請求權(quán)。王澤鑒先生認(rèn)為,在法有明文規(guī)定強(qiáng)制締約的情形,該項法律系屬保護(hù)他人的法律,應(yīng)有第184條第2項適用。即侵害強(qiáng)制強(qiáng)制締約請求權(quán)的,應(yīng)屬于侵權(quán)行為,須通過侵權(quán)責(zé)任法來進(jìn)行保護(hù)。
(二)締約過失責(zé)任說
王利明先生認(rèn)為,違反強(qiáng)制締約義務(wù)的,應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。其原因在于:一方面,違反強(qiáng)制訂約義務(wù),發(fā)生在締約階段;另一方面,違反強(qiáng)制訂約義務(wù)也會造成信賴?yán)鎿p失。
(三)違約責(zé)任說
梁慧星先生認(rèn)為,《合同法》第二百三十條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán),只能是一種法定債權(quán),不具有對抗租賃房屋買受人的效力。如果出租人未通知承租人而將租賃房屋賣給了別人并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶,承租人以出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴,則法院只能根據(jù)合同法的規(guī)定追究出租人的違約責(zé)任。實務(wù)界也有人支持違約責(zé)任說,認(rèn)為解釋第二十一條規(guī)定的損害賠償責(zé)任不屬于侵權(quán)責(zé)任和締約過失責(zé)任,而應(yīng)屬于合同責(zé)任。
(四)獨(dú)立責(zé)任說
有學(xué)者認(rèn)為,強(qiáng)制締約不宜納入侵權(quán)責(zé)任體系,而應(yīng)將其定位在與締約過失責(zé)任、違約責(zé)任向并列的與合同相關(guān)的責(zé)任類型。崔建遠(yuǎn)先生也認(rèn)為,站在立法論的立場,制定中國民法典或修訂合同法時,專設(shè)法律條文集中規(guī)定締約義務(wù)人無正當(dāng)理由拒絕締約的法律后果,亦不失為一種可以接受的方案,在保持現(xiàn)行《合同法》第58條的前提下,尤其如此。
三、未經(jīng)起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而直接起訴損害賠償?shù)奶幚?
出租人未通知承租人,擅自將房屋出售給買受人的,承租人可起訴行使優(yōu)先購買權(quán),但某些情況下,為保護(hù)善意第三人的交易安全,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的請求將不被法院所支持。此時,承租人轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán),要求給予損害賠償?shù)恼埱螅呛侠淼模瑧?yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?
然而,如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購買權(quán),直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)而賠償損失的,應(yīng)當(dāng)如何處理?
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán),只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思,且提供與買受人同等的交易條件時,才談得上其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的問題。經(jīng)法院審查房屋買賣已經(jīng)過戶且買受人為善意,駁回承租人的訴請后,承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償之訴。
問題在于,如租賃合同并未經(jīng)過登記,承租人需要承擔(dān)買受人對房屋存在租賃或承租人并未放棄優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)知情的舉證責(zé)任。當(dāng)承租人無法取得證據(jù)時,要求其先進(jìn)行一個基本無望取勝的訴訟,無疑對承租人不公,增加了當(dāng)事人的訴訟成本,也造成了司法資源的浪費(fèi)。
筆者認(rèn)為,在上述情況下,不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而一概駁回。法院應(yīng)當(dāng)首先追加買受人為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人,經(jīng)過庭審查明買受人是否善意。如查明買受人為善意,承租人主張其有意行使優(yōu)先購買權(quán)并能證明其有能力提供同等條件,而出租人又無法舉證證明承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的,當(dāng)可認(rèn)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)因出租人的過錯而無法行使,支持承租人對出租人賠償損失的訴請。如果查明買受人為惡意,則應(yīng)當(dāng)向承租人進(jìn)行釋明,告知其變更訴請為行使優(yōu)先購買權(quán)并追加買受人為被告。如承租人經(jīng)釋明后拒絕行使優(yōu)先購買權(quán)的,可視為其無意行使該權(quán)利,則出租人不存在對其優(yōu)先購買權(quán)的侵害,其主張出租人賠償損失的訴請也就應(yīng)當(dāng)不予支持。
四、對買受人是否善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
一般認(rèn)為,對買受人的善意與否,應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同是否登記、買受人是否知曉租賃事實判斷。但筆者認(rèn)為,即使買受人知道房屋已經(jīng)租賃,其未必明知承租人有行使優(yōu)先購買權(quán)的意圖。承租房屋只是行使優(yōu)先購買權(quán)的條件,權(quán)利的真正行使尚取決于承租人的意思表示。故如買受人雖知道租賃事實存在,但善意地相信承租人已放棄或無力行使優(yōu)先購買權(quán),則其信賴?yán)婧徒灰装踩珣?yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
對于買受人是否知道租賃事實的判斷標(biāo)準(zhǔn),首先取決于租賃合同是否登記,租賃合同經(jīng)過登記,則推定買受人應(yīng)當(dāng)知情。此外,根據(jù)交易習(xí)慣,購買房屋之前買方必定要前往看房。對承租人居住使用的房屋,買受人在看房時是很有可能發(fā)現(xiàn)房屋已被承租的。如買受人未前往看房即進(jìn)行買賣并過戶,則其與出租人串通的可能性較大,此時可推定買受人為惡意。當(dāng)然,如出租人克意隱瞞房屋租賃的事實,選擇承租人不在房屋內(nèi)的時機(jī)帶領(lǐng)買受人看房,或買受人在承租人占有房屋之前已經(jīng)看房完畢,或買受人過去就對房屋情況熟知而無需看房,則其可能無法發(fā)現(xiàn)房屋在交易時已被出租。對此,法院應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)、陳述細(xì)節(jié)上的邏輯性、是否符合常理等因素判斷原告是否經(jīng)過看房而對租賃事實知情。
對于已知租賃事實的買受人是否知道承租人有意行使優(yōu)先購買權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題,在已知房屋租賃的情況下,善意的買受人均應(yīng)當(dāng)對承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)予以關(guān)注。因此,買受人應(yīng)當(dāng)就其合理信賴承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)承擔(dān)舉證責(zé)任。有觀點認(rèn)為,買受人應(yīng)當(dāng)直接聯(lián)系承租人并征詢其意見,或至少曾對直接聯(lián)系進(jìn)行過合理的嘗試,方可證明為善意。但實踐中買受人往往缺乏直接聯(lián)系承租人的條件,其只能依據(jù)出租人的說辭或提供的證明判斷承租人的態(tài)度,并依靠出租人的中介和承租人交涉,故不宜直接聯(lián)系承租人與否作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以出租人是否曾向買受人提供可合理信賴的承租人表示放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,來判斷買受人對此是否為善意。
五、損害賠償?shù)臄?shù)額確定
本文認(rèn)為,出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán),使得承租人無法購買租賃房屋的,承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍,應(yīng)包括以下幾個方面:
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