[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱11141次
租賃合同起草中需注意的問題系列
——站在承租方之立場（下）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五
摘要：通過上篇與中篇的分析，讀者對房產租賃可能面對的風險有了框架性認知，了解了出租方有可能埋設陷阱的地方，明白了如何去填埋這些陷阱。在下篇中，筆者著重介紹兩個常見條款——保證條款與優先續約條款。通過對此類條款的剖析與分享，力求為讀者日后破除障礙及壁壘提供武器，知悉應思考及謹慎的要點，做到胸有成竹、進退自如。
關鍵詞：出租方保證、承租方保證、優先續約
在以風險為導向的房產租賃交易過程中，當出租方與承租方就租賃房產概況、使用用途、房產交付、租期及租金等基本問題協商確定后，各方一般會將關注點轉向出租方及承租方會作出怎樣的保證，承租方能否以及如何優先續約等問題。針對此類問題，結合實戰經驗，請各位讀者稍安勿躁，容筆者一一為您道來。
第一，保證條款。
也許有些讀者會認為，保證條款是合同中次要的、非本質性的條款，對履行合同可能產生影響（反面想就是可能不產生影響，這符合大部分國人的僥幸心理常態），但并非決定性作用；如一方違反或撤銷這些條款而不至于影響合同目的時，守約方要求違約方承擔相應的違約責任即可，犯不著以此就取消合同條款或拒絕履行合同。如此看來，保證條款的作用就微乎其微了嗎？
保證，就其基本含義，就是合同各方當事人關于與合同有關的各種事實與問題的聲明，就種類而言一般可分為確認保證和承諾保證，前者是指保證方對過去或現在某一特定事實存在或不存在的聲明，后者是指保證方對將來某一特定事項的作為或不作為的聲明。
一個設計合理、內容全面、權義平衡的保證條款，不僅有利于當事人能夠更加容易、迅速、充分地了解相對方的有關情況并作出是否最終訂立協議的決策，便于提高辦事效率，減少簽約成本，而且從條款中折射出的誠意有利于為日后當事人的長期合作夯實基礎。同時，一旦發現一方存在不實陳述，依據明確約定的協議條款來主張違約，就實踐而言，比援引合同法的一般原則來得更為明晰和直接。
因此，結合筆者處理過的此類案件，建議承租方就出租方的保證內容可關注以下幾點：
1. 主體資格及客體權屬保證。
在與出租方的談判過程中，承租方可根據實際情況填寫下表，并根據表格內容形成條款文字，列于租賃合同之中。
序號 調查事項 YES OR NO 詳情描述 備注
1 擔保物權
2 違章建筑
3 消防驗收及要求
4 環保手續及要求
5 衛生合格及標準
6 查封等強制性措施
…… …… …… …… ……
表格內容的詳盡，有利于承租方核實出租方是否具備合法有效的對外租賃主體資格，辨別作為租賃關系客體的房產權屬是否合法無爭議，并確保承租方能夠獲得該房產的對外排他性合法使用權，避免因出租方主體資格不合格或房產客體狀況不合法、不明確而導致租賃合同無效或房產不能被正常使用的悲慘性結局，進而造成承租方的重大損失。
對此，出租方須保證其“合法擁有房產的所有權及其土地使用權（或房產的轉租權、使用權及經營管理權），保證房產不是違法建筑、無查封，其完全符合消防、環保、衛生等要求及標準，并已通過相關報批、施工及驗收，手續齊備”，并確保“如租賃房產不符合上述保證內容，出租方應及時整改，包括但不限于取得相關許可證照、進行報批、組織驗收，并賠償由此所致的承租方全部損失”。
2. 維修保養保證。
雖然出租方對租賃房產及其附屬設施提供維修保養服務是其法定義務，但在合同里進行明確的、詳細的約定，有利于確認出租方對租賃房產及其附屬設施進行維修保養的具體責任內容，明確各方執行維修保養工作的流程，避免約定不清而發生維修保養范圍爭議，進而導致維修延誤、損失擴大，也可防止出租方以維修保養為名，經常干擾或妨礙承租方對房產的正常使用。
3. 技術條件保證。
實踐中，常常出現出租方降低技術指標、推諉技術條件維護職責等情形，更有甚者竟發展到直接斷水斷電以此威脅承租方（俗話說，水是生命的源泉，切斷“源泉”即可將承租方“斃命”，這般行之有效的方法，出租方怎會輕易放棄，可惜出租方卻忘了抽刀斷水水更流的道理啊）。
為防止出現此類嚴重影響承租方正常使用租賃房產的極端行為，以及日后矛盾的無限激化，在合同中對水、電、空調等技術條件進行詳細約定，以有效明確出租方應提供的、應負責的、應確保的技術條件的范圍、標準及要求，確認出租方對于正常供應與持續維繼合格技術條件的責任，并可設定緊急自救措施及預救方案，以及出租方違約時的責任承擔（包括但不限于租金減免、違約金支付等）。同時建議特別約定，“無論出租方與承租方就何種費用及其支付發生爭議，或因合同項下其他事項產生糾紛，雙方均應協商解決，出租方不得以任何理由斷電、斷水，否則由此給承租方造成的損失均由出租方賠償”。
當然現實中也不乏很多粗鄙的出租方，無論合同條款如何約定，依然我行我素，一旦不能與承租方“英雄所見略同”，就采取停水停電的野蠻手段以及“株連式”與“突擊式”并進的方法，公然叫囂，視雙方的約定于不顧。針對此類“智商無極限”的出租方，建議承租方不要“針尖對麥芒”，而是借鑒毛爺爺的“敵進我退，敵駐我擾，敵疲我打，敵退我追”的十六字戰略，一方面穩住出租方竭斯底里的情緒，以盡快恢復水電供應為首要目標，以避免我方損失擴大，另一方面盡快固定證據、保留證據，核算已發生的損失，甄別并衡量主張損失賠償的基礎成本（當然可考慮鼓動其他租戶一起行動，俗話說“人多力量大，蟻多咬死象”）、是繼續在此租賃還是盡快搬遷以及獲得賠償的可能性與賠償數額，并決策是對出租方采取法律行動，還是以此為由換來續租談判的優惠條件（極端頑固的出租方不適用此項），或是退后一步海闊天空。當然，無論承租方如何決策，都別忘了關鍵，借用施樂公司首席執行官Anne的話就是“及時勝過完美”。
4. 房產使用協助保證。
對于租賃房產后將用于商業經營一類的承租方，建議提前了解當地政府對從事該類商業經營而使用房產時所要求辦理的申報手續，以確定是否需在合同中增加要求出租方特別協助和配合的內容，包括但不限于提供房產平面圖、經出租方簽字的證明文件等，以明確出租方負有協助承租方辦理某類商業經營相關報批手續的義務并明確包括哪些義務，同時強調出租方對該等協助工作不得另收費，以避免在報批過程中出租方不配合或懈怠協助導致承租方無法正常使用房產進行商業經營，以及防止屆時出租方以此為由收取合同約定以外的費用。
5. 裝修、改擴建通知及排除妨礙的保證。
對于房產使用過程中，出租方對租賃房產所在物業進行裝修或改擴建工程時，常常使承租方愛恨交錯，進退維谷。因為物業施工或多或少會影響對房產的正常使用，如果暫停使用，對商業經營類的承租方而言實在是心如刀割（餐飲類、美發類尤甚），而如果繼續使用，在客流無法匹配經營條件或整體商圈受到嚴重扭曲的情況下，慘淡經營將成為揮之不去的夢魘。
因此，結合租賃房產所在的地理位置、建筑物狀況、承租方將租賃房產用于商業經營的利潤預估等因素，筆者建議在合同中約定出租方應保證承租方的正常使用權以及房產暫不能使用時的后續處理，以最大限度避免裝修及改擴建施工導致人流減少、建筑物外觀或結構變化產生對租賃房產正常使用的不利影響，進而妨礙承租方的商業經營。如下約定可供眾讀者參考：
“出租方對租賃房產所在物業進行裝修及改擴建施工的，出租方應提前【】個月書面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工時間等），并確保施工不得影響承租方對租賃房產的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方財產受損，出租方同意按承租方的要求全額賠償。若施工導致承租方不能使用租賃房產或對承租方使用房產造成不便時，承租方有權自行選擇：
（1） 暫停使用租賃房產。暫停期間租金全部免除，租期相應順延。承租方暫停使用租賃房產而產生的損失，包括但不限于營業利潤等，均由出租方承擔。
（2） 繼續使用租賃房產。若施工期間承租方的此處營業額比去年同期減少【】%以上時，出租方同意按【】標準減少該期間承租方的應付租金。”
第二，謹慎針對承租方的嚴苛要求（承租方的保證條款）。
出租方獲得對價后讓渡房產的使用權，當然會也必定會考慮到承租方在使用房產過程中的種種行為，預想到可能對其心愛房產的種種“摧殘”。這種首先把承租方列為“惡人”的心態可以理解，但是從這種心態由此衍生成嚴格限制及要求承租方的苛刻條款，對于承租方后期將房產用于相關商業經營時，承租方將不得不面對跋前疐后、左右為難的局面。
比如，“承租方保證合法經營，不因違法違規被政府部門查處，包括但不限于停業整頓、罰款、吊銷營業執照等，不因違法違規或不道德的經營行為被新聞媒體負面報道，否則出租方有權解除本合同，承租方除應賠償出租方因合同最終解除而遭受的損失，還應支付未履行租期內的全部租金”。
又如，“承租方保證，其所經營的行業、產品、商號、標識或提供的服務已需取得特殊行業或專項批準、代理權、海關以及政府批準手續、其他經營銷售許可，以及相關所有權人（或使用權人）出具的授權、簽訂協議等，并確保該等手續、批準、許可、授權及協議在租賃期內保持合法有效，否則出租方有權立即解除本合同，且承租方應按上年度租金總額的三倍向出租方支付違約金”。
像這種為承租方經營量身而定的嚴苛條款，面對后期如出現第三方愿意支付高額租金而介入該房產租賃的誘惑，帶有人類自身缺陷的出租方自然會選擇華麗轉身，以此充分的藉口來解約，不但不用承擔違約責任，而且還能獲得一筆不菲的違約補償。
鑒于此類約定如定時炸彈，威力不小，建議承租方擦亮眼睛，謹慎分析其日后可能產生的沖擊，充分設想這些沖擊將帶來的不利后果，以及己方能夠應對并充分解決的可能性，經與出租方談判后，可選擇：
（1） 以其他商業條件作為刪除或調整該類條款的對價。畢竟將房產租賃出去并從中獲益是出租方的最終目的，緊扣該目的而拋出誘人的商業條件，在實踐中還是有可能說服出租方作出相對妥協的。
（2）若不能刪除或調整該等約定，可以為出租方設定同等內容或相似項目的條款，以對等限制出租方的自由。采取該策略的前提是承租方享有一定的優勢，比如是大型集團或企業，經濟實力雄厚，擬承租期限較長，擬承租的區域較大等。
（3）若恰逢負隅頑抗或不可端倪的出租方，實在無計可施時，筆者建議另行選擇他處房產，即使再迫切也不要存僥幸心理，與其終日戰戰兢兢，不如即刻勇敢放手，因為飲鴆止渴只會帶來更大的損失。
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