[ 章富翠 ]——(2013-2-19) / 已閱6473次
要點提示
A房地產開發公司開發某小區。A房地產公司與某市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，合同約定，某國土局將某市一宗土地出讓給某房地產公司；該合同還約定，規劃用地性質為居住、商業、辦公、公用設施和綜合用地，停車位為住宅總戶數的40%。A房地產開發公司在規劃部門辦理了相關規劃手續，某小區規劃有房屋、停車位。其后，某房地產公司向市國土資源部門提出申請，要求對該小區里的已經辦理了規劃手續的42個地上停車位辦理土地使用權證，并提交了申請書、申請人身份材料、土地權屬來源證明等申請材料，土管部門受理。A房地產公司的申請后，經審查其提供的材料，報某市政府審核，某市政府審核后，將上述42個地上停車位為某房地產公司辦理了《土地使用權證》
其后，原告小區業主委員會向法院提起行政訴訟，要求法院依法撤銷某市政府為第三人核發42個車位的《國有土地使用權證》。
法理思考
某市政府將上某小區辦理了規劃手續的42個地上停車位為某房地產公司辦理《土地使用權證》，引起行政訴訟，涉及三個方面的問題，第一，小區業主委員會即原告有無本案訴訟主體資格；第二，被告某市政府就“某小區”小區地上停車位給第三人某房地產開發公司核發《國有土地使用權證》需要開發公司提供那些材料；第三，被告某市政府核發《國有土地使用權證》是否合法。
1、關于小區業主委員會即原告有無本案訴訟主體資格，存在二種觀點，一是，原告有本案訴訟主體資格。某小區業委會是經合法產生，并經所在地房地產行政主管部門備案的合法組織，根據《物業管理條例》第十五條第（五）項的規定，業主委員會作為業主大會的執行機構，除召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同等職責外，還有履行業主大會賦予的其他職責的職責。原告提交的某小區業主大會決議，能夠證明其有權代表該小區的業主就本案爭議的地上停車位事宜主張權利，并提起訴訟。因此，原告具備本案訴訟主體資格。二是，原告無本案訴訟主體資格。因為《物權法》沒有賦予業主委員會提起訴訟的權利及訴訟主體資格，對侵害業主合法權益的行為提起訴訟的權利主體是業主而非業主委員會及原告不是被訴具體行政行為的相對人，不具備本案訴訟主體資格。筆者贊同第一種觀點。
2、被告某市政府就“某小區”小區地上停車位給第三人某房地產開發公司核發《國有土地使用權證》需要開發公司提供那些材料。根據《土地登記辦法》的規定，土地登記分為總登記、初始登記、變更登記和注銷登記等。本案所涉土地登記行為為變更登記。即房屋建設單位在取得整個建筑小區的土地使用權后，依據《物權法》的規定，對建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位所占有土地而申請的土地使用權變更登記。《土地登記辦法》第九條規定：“申請人申請土地登記，應當根據不同情況提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；（五）地上附著物權屬證明”。《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。” 本案A房地產公司申請時，應該向土管部門提供《土地登記辦法》第九條規定的應當提交的材料。
3、被告某市政府核發《國有土地使用權證》是否合法。存在二種觀點，一是，本案A房地產公司申請時，如果向土管部門提供《土地登記辦法》第九條規定的應當提交的材料。那么某市政府核發《國有土地使用權證》就是合法的。實踐中，房地產公司申請時，主要是難于提供規劃部門的規劃審批文件，即提供的規劃審批文件能夠證明涉訴的車位屬于規劃用于停放汽車的車位，還要證明A開發公司是涉訴車位的合法建設單位。如果涉訴的車位不屬于規劃用于停放汽車的車位，那么某市政府核發《國有土地使用權證》就不合法。二是，A房地產開發公司將小區房屋全部賣給業主后，小區的空地和停車位歸全體業主所有，某市人民政府核發的42個《國有土地使用權證》不合法。筆者贊同第一種觀點。
編寫人：湖北省宜昌市西陵區人民法院向建軍 章富翠
2013年1月10日
聯系電話：6736940 18972005929 18972005927
