[ 危先平 ]——(2013-3-1) / 已閱4478次
案情
1992年，原住江西省瑞金市黃柏鄉(xiāng)瑞蘭村興村小組的鐘益輝在縣城購買了房屋居住（其本人仍為農(nóng)村戶口），便將農(nóng)村的房屋出售給本村村民鐘小華。雙方簽訂了房屋買賣合同，約定鐘益輝將位于瑞蘭村興村的自建房屋四間賣予鐘小華名下為業(yè)，房價款7100元于簽訂協(xié)議的當(dāng)日付清。同時，還寫明對房屋門口原由鐘益輝承包經(jīng)營的一口水塘由買方鐘小華經(jīng)營。另一口在沙嶺的水塘，口頭約定也由買方經(jīng)營。協(xié)議簽訂后，鐘小華對房屋進行了改建，并對門口水塘靠近房屋部分填埋修成為道路，另一部分則種上了臍橙。對沙嶺水塘鐘小華則轉(zhuǎn)包給了同村村民鐘水發(fā)經(jīng)營。2011年5月，鐘益輝以鐘小華擅自改變門口水塘的用途，未經(jīng)其同意將沙嶺水塘的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給他人為由，向法院起訴，要求收回兩口水塘的承包經(jīng)營權(quán)。
裁判
江西省瑞金市人民法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方簽訂合同后，房屋已交付，房款已付清，故可認定協(xié)議成立并已生效。原告以協(xié)議及口頭的形式分別將兩口水塘的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給被告，雙方并未明確流轉(zhuǎn)期限，故本案土地轉(zhuǎn)包合同應(yīng)為不定期合同。被告在取得經(jīng)營權(quán)后，在未征得原承包戶同意的情況下，將門口水塘改變用途及將沙嶺水塘轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營均系違約行為。基于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同為不定期，被告又存在違約行為，故原告有權(quán)解除門口水塘及沙嶺水塘的土地流轉(zhuǎn)合同，對其要求判決被告返還兩口水塘經(jīng)營權(quán)的請求應(yīng)予以支持。法院判決：原告對門口水塘、沙嶺水塘均享有土地承包經(jīng)營權(quán)；解除原告與被告之間的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同關(guān)系，第三人鐘水發(fā)應(yīng)在本判決生效后三十日內(nèi)將沙嶺水塘返還給原告經(jīng)營，被告鐘小華在下一個適合臍橙移植的季節(jié)結(jié)束前將臍橙移種他處并將門口水塘返還給原告經(jīng)營。
被告鐘小華不服一審判決，提起上訴。
江西省贛州市中級人民法院經(jīng)審理認為，合同核心內(nèi)容是買賣房屋，盡管也約定了門口水塘由鐘小華經(jīng)營，但沒有約定將門口水塘轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是一次性將承包經(jīng)營權(quán)這一用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的一種流轉(zhuǎn)方式，是一種不能回轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)形式。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采用較為嚴謹?shù)姆绞剑床捎脮婧贤男问矫鞔_，沒有書面合同或合同約定不清的，不能推定有土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓之意。從維護農(nóng)村土地承包的穩(wěn)定性出發(fā)，應(yīng)作有利于原承包戶的理解，即不認為長期經(jīng)營即是轉(zhuǎn)讓，而作不定期合同認定。法院判決：駁回上訴，維持原判。
評析
1.原承包經(jīng)營戶遷入小城鎮(zhèn)居住是否喪失承包經(jīng)營權(quán)資格
鐘益輝全家的戶口除其本人外，在1992年就遷入瑞金市區(qū)并轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但瑞金是縣級市，縣城還屬小城鎮(zhèn)。根據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條的規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。”所以，對原承包地他仍有權(quán)保留。反之，如果其全家遷入的是設(shè)區(qū)的市，并轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，則應(yīng)將承包的土地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的土地。
2.關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的方式
本案爭議雙方于1992年簽訂房屋買賣合同時，曾對門口水塘約定由鐘小華經(jīng)營，但沒有約定是轉(zhuǎn)讓給其經(jīng)營，還是轉(zhuǎn)包給其經(jīng)營，是臨時經(jīng)營還是長期經(jīng)營，容易使人產(chǎn)生歧義。農(nóng)村土地承包法第三十七條規(guī)定：“土地承包權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書面合同。采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采用轉(zhuǎn)包、出租、互換或其他方式流轉(zhuǎn)的應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。”因此，沒有簽訂書面合同或合同約定不明的，不能認定為有土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的意思表示。本案雙方雖在合同中約定門口水塘由購買方經(jīng)營，至今已達二十年之久，但不能據(jù)此認定長期經(jīng)營即是轉(zhuǎn)讓。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對轉(zhuǎn)包、出租地流轉(zhuǎn)期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定處理。除當(dāng)事人另有約定或者屬于林地承包經(jīng)營外，承包地交回的時間應(yīng)當(dāng)在農(nóng)作物收獲期結(jié)束后或者下一耕種期開始前。”對本案歧義，應(yīng)作有利于原承包戶的理解，即認定為不定期轉(zhuǎn)包合同。原承包戶要求收回承包地，可視為終止不定期合同，因此，其請求獲得法院的支持。
本案案號：（2011）瑞民一初字第355號，（2012）贛中民一終字第14號
（作者單位：江西省瑞金市人民法院）
