[ 陳召利 ]——(2013-4-18) / 已閱6572次
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉稅解析
作者：陳召利 律師 來源：www.law-god.com
[作者按]2013年 2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺調(diào)控樓市的新“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施。2013年2月26日，國務(wù)院辦公發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），其中特別強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。但是，國家稅務(wù)總局及各省市目前尚未明確如何執(zhí)行這一政策，能否貫徹執(zhí)行有待觀察，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍將原則上仍實(shí)行核定征稅。
1、個(gè)人所得稅（賣方）
對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；無法核實(shí)房屋原值的，對個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅實(shí)行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
依據(jù)：1、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號）；
2、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）。
2、營業(yè)稅（賣方）
個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；
個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；
個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號）
備注：無錫市區(qū)依法繳納營業(yè)稅的，應(yīng)同時(shí)按營業(yè)稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，即營業(yè)稅及附加合并稅率為應(yīng)稅金額的5.6%。
3、土地增值稅（賣方）
對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）
4、契稅（買方）
個(gè)人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收取；
個(gè)人購買普通住房(90～144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收取；
個(gè)人購買144平米以上住房的，或購買家庭內(nèi)二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。
依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號）
備注：根據(jù)《無錫市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市契稅有關(guān)政策的通知》（錫地稅發(fā)〔2010〕82號），從2010年7月1日起，對購買非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為按3%稅率征收契稅。
5、印花稅 （買賣雙方）
對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）
