[ 林文彪 ]——(2013-5-13) / 已閱7656次
【案情回放】
王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關系。2011年6月20日，王某出資購買北京市東城區某小區1套房屋，房價款為170萬元，2011年7月27日，王某領取了該房屋的所有權證。購房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》，成交價格為232 050元，張某出資10萬元（在本次買賣過程中并未實際出資），王某將上述房產的50%產權過戶給張某，并于同日辦理了產權手續（相關稅費均由王某支付），雙方領取了各享有50%的《房屋所有權證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產生分歧，張某搬離了訴爭房屋。后張某起訴要求對訴爭房屋予以分割。
一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》對于王某顯失公平、背離等價有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對此，張某予以否認，表示王某基于雙方的關系，為了表達對張某的感情，才將訴爭房屋低價出售給張某。二審中，雙方均認可就訴爭房屋50%產權進行買賣交易的事實，亦均認可選擇在2011年12月2日辦理過戶是系為了少交相關稅費。一審法院認為，王某雖在買賣過程中支付了全部稅費，但并不能因此認定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對王某的訴訟請求，不予支持。
二審法院認為，該《存量房屋買賣合同》中約定的價格顯屬過低，明顯偏離了該訴爭房屋的合理市場價值，簽約雙方的權利與義務有違公平、等價有償原則，故雙方之間的交易構成顯失公平。王某的上訴請求合理有據，應予支持。
【不同觀點】
對于本案的解決，原、被告及雙方律師各持己見，存在多種觀點：
第一種觀點認為本案系“假買賣真贈與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠低于市價，合同價與市價之間確實存在較大差距，但是由于雙方之間存在同性戀人關系，王某系以合同的方式將其所購房產的一半產權贈與張某，雙方亦辦理了過戶手續，王某已不能行使贈與財產過戶前的任意撤銷權。雙方也不存在法定撤銷權的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。
第二種觀點認為本案系“半賣半贈”，本案中王某將房產系“半賣半送”給了張某，贈與行為已經發生。
第三種觀點認為王某與張某之間系同性戀人關系，擺酒席，家長認可，此種親密的同性朋友之間的關系“可以參照”適用最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第六條之規定，即“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”。也就是說不能再撤銷了，這也有利于對同性戀人關系的保護。
第四種觀點認為民事活動應當遵循公平、等價有償的原則。合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。訴爭房屋原系王某于2011年6月出資170萬元單獨購買。后王某與張某就訴爭房屋的50%份額產權進行買賣交易達成一致，且為了少交稅費，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過戶，簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。張某對王某單獨購買訴爭房屋的具體情形知曉，對王某所支付的對價也有明確的認知，但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實際支付款項。故本案應當以合同顯失公平為由撤銷二人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。
【法官回應】
從主客觀要件出發保持法院價值判斷的中立性
本案的審理焦點在于：第一，如何認定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質？是交易還是贈與？第二，本案能否適用贈與撤銷權或合同顯失公平無效的規定？
一、針對第一個焦點，合同性質問題，筆者認為，當事人有自由處分財產的權利，可以贈與給異性也可以是同性，性別并不是贈與合同成立的阻礙，本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈與協議，也就不會存在爭議。但，本案中王某與張某并未有明確的贈與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》，法院不能按所謂的“常識”將該合同推定為“假買賣真贈與”，也不能認定為“附義務贈與”或“半贈與半買賣”。
應嚴格按字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同：合同基礎在于雙方特殊的同性朋友關系，合同對價系約定的20余萬元，合同標的系訴爭房產。
（一）贈與合同與其它合同的本質區別在于無償性，同時，為防止當事人的意思表示瑕疵，重大財產的贈與一般要有書面形式，而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈與的構成要件。法院不宜強行突破“買賣合同”的表象而直接認為該案系常見的“假買賣真贈與”。而且，本案中兩方當事人都認可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈與”。
在此，有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈與”作一個區分。“假買賣真贈與”主要存在如下幾個特點：（1）此類案件的當事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關系。本案中雖然當事人之間認可存在同性戀人關系，但該關系并未被現行法律上升為婚姻家庭關系，并不存在“假買賣真贈與”的前提。（2）此類案件一般沒有真實的金錢支付，從“真假意思表示”的角度來看，符合贈與合同的無償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后，張某向王某父親的賬戶內打入10萬元，這就不符合贈與合同“無償性”的本質要求。（3）對于重大的財產贈與，一般都要求當事人有相對明確的意思表示，而“假買賣真贈與”的處理原則是一種對當事人贈與意思表示的推定，其適用有嚴格限制，并不能過于寬泛。
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