[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱21505次
也論住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬
——以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角
【論文提要】住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭”，必將導致更大范圍的矛盾對立， 住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務(wù)之急也是必要的。本文試圖從物權(quán)法理論出發(fā)，以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角提出粗淺意見。論文分為四部分：第一部分關(guān)于小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析。確定住宅小區(qū)停車位的含義和性質(zhì)是討論其歸屬的前提。第二部分論述我國目前住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議與《物權(quán)法》的缺陷。第三部分就修訂物權(quán)法和完善配套制度，界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬提出自己的見解，以期能對以后的司法解釋和相關(guān)規(guī)定的完善有所裨益。第四部分結(jié)語。
【關(guān)鍵詞】停車位；集合形式；權(quán)屬爭議；物權(quán)訴訟；“私法自治”原則；“法定停車位”概念
一、 住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析
（一）住宅小區(qū)停車位的含義
住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然支線(如河流)劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機構(gòu)，如供電房、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)管理用房、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)以及停車位等。
停車位是指各種停車場所中可供一輛汽車停放的單元。和停車位相關(guān)的概念還有停車庫、停車場。停車場是指在露天或者地下設(shè)置的，供各種機動車和非機動車停放的場所。停車庫，一般是指設(shè)置于建筑物內(nèi)部的具有封閉特征的設(shè)施。停車庫與停車位不同的是:一方面，車庫具有四至的封閉空間，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特點;另一方面，停車位是基于一定的土地使用權(quán)而設(shè)置于路邊、空地或地下，而停車庫不是利用土地使用權(quán)的地表興建的。因此，本文所討論的停車位的歸屬，僅僅限于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的車位。
停車位是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施，建筑物的專有部分離開了它功能就會大打折扣。在現(xiàn)代房產(chǎn)買賣中，小區(qū)是否有停車位和擁有停車位的多少已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)價值的重要因素，小區(qū)的停車位配套越齊全、越合理，房產(chǎn)的市場吸引力就越大，價格就越高。小區(qū)停車位與建筑物區(qū)分所有權(quán)是密不可分的，車位是整個小區(qū)的有機組成部分，是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財產(chǎn)，因而討論其權(quán)屬非常必要。
討論停車位，必然要涉及停車場問題。停車位與停車場存在這樣一種關(guān)系:停車位是組成停車場之最基本元素，各種形態(tài)各異的停車場所是由數(shù)量或多或少的停車位組成。也就是說，“停車位是各種停車場所的基本單元，而各種停車場所則是停車位的集合形式”[1]。現(xiàn)實生活中，存在很多類型的停車場所，而隨著社會的發(fā)展，還會出現(xiàn)更多類型的停車場所。如果我們單純地討論某一種停車場所的法律問題，都可能存在偏頗。然而，只要把停車位的性質(zhì)搞清楚，各種停車場所的法律問題也就迎刃而解，這就是本文從停車位角度而沒有從各種具體的停車場所的角度作為研究出發(fā)點的原因。
（二）各國對停車位性質(zhì)的不同認定
日本將停車場區(qū)分為屋內(nèi)停車場和屋外停車廠, 認為屋外停車場屬于共有基地上為特定區(qū)分所有權(quán)人或第三者設(shè)定的利用權(quán), 此利用權(quán)屬于共用部分的專有使用權(quán);但是對于屋內(nèi)停車場, 最初法院判決有認定專有部分, 有認定為共用部分, 但最高法院判決最終維持了專有部分意見, 其理由為: 停車場滿足專有部分的兩個要件, 即構(gòu)造上的獨立性與利用上的獨立性。而日本學界認為, 由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的, 最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的, 故建議應(yīng)當通過共用部分的專有使用權(quán)來進行處理。
美國的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定, 小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施, 只要不是專有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小區(qū)內(nèi)決不允許既不屬于專有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在, 除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主以外, 不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共用設(shè)施和配套設(shè)施。所以美國小區(qū)內(nèi)的停車位都為共用部分, 業(yè)主或居住者享有停車權(quán)利, 不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何他人擁有小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán), 也不允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。
在大陸法系傳統(tǒng)國家德國, 其民法典對停車位問題并沒作出規(guī)定, 而是于 1973 年修訂 《住宅所有權(quán)法》 時得到了明確, 該法的第 3 條第 2 項規(guī)定 “以持久性界標標明范圍之停車場, 視為有獨立性之房間” 。也就是說地上、 地下的停車場都可設(shè) “專有所有權(quán)” 并能夠獨自讓與、 設(shè)定負擔。同樣, 在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國, 在其 1950 年的《都市計劃法》 當中也規(guī)定了 “居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產(chǎn)” , 亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部分開, 開發(fā)商有義務(wù)為每個住戶設(shè)計一停車空間,但停車場為獨立不動產(chǎn), 業(yè)主可以購買, 也可以不購買; 在有空閑時出售公司可以賣于外人。而在我國的臺灣地區(qū), 1991 年 4 月臺灣 ‘內(nèi)政部’ 營建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間, 應(yīng)視為 ‘公共設(shè)施’ , 不準登記為個人私有, 也不準分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施, 并依附于專有部分。
由此可見, 世界各國和地區(qū)對停車位問題看法不一,總體上均認為開發(fā)商負有向業(yè)主或物業(yè)使用人提供停車位的義務(wù), 至于業(yè)主以何種方式取得這種停車位則有不同的安排。
（三）我國臺灣地區(qū)停車位性質(zhì)
在我國臺灣地區(qū)，停車位數(shù)量根據(jù)建筑物樓層總面積按比例配置。臺灣地區(qū)《建筑法》第102條規(guī)定，建筑物須有法定停車空間，具體由“轄市”、“縣(市)”、“政府”擬定，再報請“內(nèi)政部”核定。根據(jù)規(guī)定，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設(shè)停車位及獎勵增設(shè)停車位三種。其中，法定停車位是滿足區(qū)分所有權(quán)人公共需要之必需設(shè)施，性質(zhì)為區(qū)分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分；第二種是自行增設(shè)停車位，指開發(fā)商超出法定義務(wù)額外增建的停車位，這類車位可設(shè)定為專有部分，由開發(fā)商出售或轉(zhuǎn)讓；第三種獎勵停車位指因法定事由得到政府獎勵容積而增建的停車位，此類停車位因單獨計算容積而獨立于建筑物，由開發(fā)商自行處分及收益，但在使用上必須為公眾服務(wù)。
（四）我國住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)
我國討論停車位的權(quán)屬問題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權(quán)的客體?傳統(tǒng)民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權(quán)利主體的利益需要，并能為權(quán)利主體所能支配和利用的物質(zhì)實體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施是客觀存在的;其設(shè)置目的就是為了方便業(yè)主泊車使用，即能為權(quán)利主體所能支配和利用;每一個停車位均有固定的界限和標明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區(qū)別開來，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。
停車位屬于小區(qū)的組成部分，與小區(qū)的主體一區(qū)分所有建筑物的關(guān)系密不可分，然而這種關(guān)系究竟屬于何種性質(zhì)?是獨立的物與物關(guān)系還是從屬關(guān)系?這是研究停車位權(quán)屬問題必然要討論的。在停車位與區(qū)分所有建筑物之間的關(guān)系上，梁慧星教授認為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認為車位為附屬建筑物，對區(qū)分所有建筑物具有從屬關(guān)系[2]，也得出了停車位與區(qū)分所有建筑物為主物從物關(guān)系的結(jié)論。據(jù)此結(jié)論，根據(jù)主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權(quán)利就依附于作為主物的區(qū)分所有建筑物。
依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關(guān)系，但并不能因此就推導出二者屬于主從物關(guān)系。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，主物和從物都是獨立之物，需要結(jié)合起來才能發(fā)揮物之效用，而作用有主要和次要之分時，才被區(qū)分為主物和從物。主物是指與其他物結(jié)合使用時發(fā)揮主要效用的物，從物則是在結(jié)合使用時發(fā)揮配合、輔助、保護主物作用的物。據(jù)此理論，住宅小區(qū)停車位作為方便業(yè)主生活的輔助物，其脫離區(qū)分所有建筑物并不會影響它效用之發(fā)揮，還能照樣發(fā)揮其泊車的功能。因此，住宅小區(qū)停車位和建筑物并非主從關(guān)系。停車位是具有相對獨立的物，應(yīng)當可以進行獨立交易。然而，停車位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計的，是為建筑物區(qū)分所有權(quán)人服務(wù)的。無論是理論還是實務(wù)上，停車位的權(quán)利行使在區(qū)分所有權(quán)制度中還要受到眾多相關(guān)權(quán)利的影響和制約，使其不能像一個純粹的民法上的“物”那樣受到自由處分，在對停車位做出處分時還必須要考慮到它與其依附的建筑物之間的關(guān)系。
二、住在小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議與《物權(quán)法》的缺陷
（一）《物權(quán)法》頒布實施之后就我國目前小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀
《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車位、車庫的歸屬，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權(quán)法》正式實施后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息，事實上，由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有作出具體規(guī)定，導致一些新爭議還在產(chǎn)生。
1、房地產(chǎn)開發(fā)商通過改變處置車位的方式來賺取高額利潤
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