[ 張延嶺 ]——(2004-1-18) / 已閱16228次
關(guān)于預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的思考
張延嶺
本文所指預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓，指預(yù)購人將購買的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書之前，與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過戶于買受人。本文所要討論的問題，主要為該預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同究竟有效抑或無效。下面就該問題談?wù)劚救说膸c(diǎn)拙見，以求教于各位業(yè)界同仁。
一、對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和第四十五規(guī)定的理解。
探討預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同究竟有效抑或無效，必須首先提到我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，該條內(nèi)容為：“第三十七條 ：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”
目前多數(shù)觀點(diǎn)根據(jù)該條規(guī)定認(rèn)為，在“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”之前，預(yù)購人將其購買的房屋再行轉(zhuǎn)讓，違背了該條強(qiáng)制性法律規(guī)定，其所簽預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效。
本人持不同意見，認(rèn)為預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為有效。首先我認(rèn)為必須弄清該第三十七條規(guī)定中該“轉(zhuǎn)讓”概念的含義，雖然該條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，但該法第三十六條又規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、交付房屋、過戶轉(zhuǎn)移等系列行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)指上述系列行為的不能徹底完成，即使簽訂了合同，也不能辦理過戶轉(zhuǎn)移，也不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，即合同履行不能，但不能據(jù)此認(rèn)為禁止簽訂轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”房屋的轉(zhuǎn)讓合同或所簽合同應(yīng)為無效。值得注意的是，該類合同中，雙方對(duì)“尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”是明知的，而且往往約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等有關(guān)內(nèi)容。因此，從合同內(nèi)容看，它是一個(gè)對(duì)雙方系列行為進(jìn)行約束的合同，當(dāng)事雙方對(duì)交易的風(fēng)險(xiǎn)和各自的權(quán)利義務(wù)是知曉和同意的，如果輕易認(rèn)定合同無效，其關(guān)于出賣人盡快辦理房產(chǎn)證的約定豈不亦為無效？如此勢(shì)必違背了合同的意思自治原則！此外，實(shí)踐中，該觀點(diǎn)也助長(zhǎng)了出賣人常常以合同無效為由進(jìn)行反悔的行為。
另外，也有人將該類合同折衷理解為付生效條件的合同，即當(dāng)出賣人取得自己的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，該再轉(zhuǎn)讓合同始生效，當(dāng)出賣人故意不辦理產(chǎn)權(quán)證而阻止條件生效時(shí)，應(yīng)視為合同已經(jīng)生效。該觀點(diǎn)從實(shí)踐中來講，不失為一種解決上述問題的折衷辦法。本文對(duì)此不作具體分析。
不得不提到《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“ 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。” 從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是允許的，否則，應(yīng)直接明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改寫為上述第45條規(guī)定，由此也可看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。
目前，某些人為了合理解決上述實(shí)踐問題，在堅(jiān)持認(rèn)為轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書之房屋的合同應(yīng)為無效的基礎(chǔ)上，認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定實(shí)際指預(yù)售合同債權(quán)或債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為，關(guān)于合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，合同法或民法通則均有明確規(guī)定，作為商品房預(yù)售合同債權(quán)與債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其并無特別例外之處，無需在《城市房地產(chǎn)管理法》中另行規(guī)定。另外，合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，屬于特定的法律概念，如果該《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定包含此含義，應(yīng)直接引用該法律概念，但該條款恰恰敘述的是“預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓”，而非預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。此外，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)通知債務(wù)人，債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)取得合同另一方的同意，而實(shí)踐中預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人僅有二方，并無預(yù)售人，而且預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同一般約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等內(nèi)容。因此，個(gè)人認(rèn)為，預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓是不同的法律概念和法律事實(shí)，將“預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓”理解為“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓說”實(shí)際是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的曲意回避和對(duì)當(dāng)事人合意的嚴(yán)重違背。
二、對(duì)預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的法理分析
本人認(rèn)為，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同無效說，沒有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，未能對(duì)合同的效力與合同的履行進(jìn)行區(qū)別。轉(zhuǎn)讓合同是房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，房屋產(chǎn)權(quán)能否發(fā)生變動(dòng)則屬于所有權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。就合同的時(shí)間程序而言，可分為合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消滅等階段。轉(zhuǎn)讓尚未取得權(quán)屬證書的房屋，僅對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)能否順利發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對(duì)合同的履行有所影響，但不能決定合同是否有效。合同的效力僅僅取決于當(dāng)事人的意思是否真實(shí)以及是否滿足法定的無效原因。預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同本身是有效的，即使該合同最后不能徹底履行完畢，也不應(yīng)因此而否定該合同的效力。
雖然我國(guó)合同法不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，但立法上已經(jīng)接受“區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果”的原則。合同法第135條的規(guī)定就是該原則的具體體現(xiàn)，該條規(guī)定：第一百三十五條出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第7條也明確肯定了上述區(qū)分原則：“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 此外，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“ 依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。”該法第六十一條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。”上述法律規(guī)定均明確體現(xiàn)了“區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果”之原則。
此外，從比較法解釋角度看，國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)1994年《國(guó)際商事合同通則》第３.3條（自始不能）第二款規(guī)定：“合同訂立之時(shí)一方當(dāng)事人無權(quán)處置與合同相關(guān)聯(lián)之財(cái)產(chǎn)的事實(shí)本身，不影響合同的效力。”《歐洲合同法原則》第4：102條也規(guī)定：“僅僅由于合同成立時(shí)所負(fù)債務(wù)的履行不能或由于一方當(dāng)事人無權(quán)處分合同關(guān)聯(lián)的財(cái)產(chǎn)，合同并不無效。”從上述有關(guān)規(guī)定看，出賣人簽約時(shí)是否取得標(biāo)的物的所有權(quán)，并不影響合同的效力，如果出賣人最終仍不能取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)，應(yīng)按合同履行不能承擔(dān)違約責(zé)任。參照上述規(guī)定，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的價(jià)值較大，合同履行過程較長(zhǎng)，因此，更有必要認(rèn)定該類合同一旦簽訂即可合法生效。
三、預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的現(xiàn)實(shí)意義
有觀點(diǎn)認(rèn)為，禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，可以預(yù)防房屋買賣投機(jī)，抑制炒樓花的蔓延。筆者認(rèn)為不盡然，原因如下：1、事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)生活中該種轉(zhuǎn)讓行為甚多，該種觀點(diǎn)所體現(xiàn)的立法意圖并未得以實(shí)現(xiàn)。3、在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，可能起到一定的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的作用，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定可能更需要市場(chǎng)因素的自然調(diào)解，而且，如果一味堅(jiān)持禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，則可能對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展起到破壞和阻礙作用。4、禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，必然迫使當(dāng)事人進(jìn)而規(guī)避采取轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同債權(quán)或債務(wù)的方式，其恰恰又助長(zhǎng)了另一種“炒樓花”的行為，而且后者操作更為直接、經(jīng)濟(jì)、方便，發(fā)展商也常常樂意配合（多采取收取合同轉(zhuǎn)讓更名費(fèi)用的配合方式），其發(fā)展勢(shì)頭甚猛，更不得不注意的是，它減少了一道產(chǎn)權(quán)過戶程序，從而使國(guó)家喪失了大量的契稅、營(yíng)業(yè)稅等各種稅費(fèi)。
另外，如果說禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，其目的之一是為了抑制出賣人的轉(zhuǎn)讓行為，但事實(shí)卻相反，它恰恰助長(zhǎng)了出賣人在房?jī)r(jià)上漲后常常以合同無效為由進(jìn)行反悔的行為，而最終受害的確是善意買受人。如果任由當(dāng)事人以合同無效為由進(jìn)行反悔，將更加不利于市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定和發(fā)展，而且給對(duì)方造成極大損失。我們知道，在合同無效情況下，只能追究對(duì)方的締約過失責(zé)任，相反，在合同有效的基礎(chǔ)上，將使守約方的救濟(jì)手段更加豐富，既可以選擇請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，也可以選擇解除合同并追究對(duì)方違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)包括賠償合同履行利益等，與合同無效締約過失責(zé)任二者相比較，前者更加有利于保護(hù)善意交易一方的利益。此外，個(gè)人認(rèn)為，如果預(yù)購人直接將其預(yù)購房屋作為自己的房屋，并未告知買受人尚未辦理權(quán)屬證書之事宜，并直接約定付款過戶等，對(duì)買受人隱瞞了一定的交易風(fēng)險(xiǎn)（如開發(fā)商違約拒絕交付等），受讓人也可考慮以欺詐為由申請(qǐng)撤銷等，該問題應(yīng)具體問題具體分析，本文不作論述。
鑒于能否繼續(xù)履行預(yù)購房屋轉(zhuǎn)讓合同還取決于開發(fā)商與預(yù)購人之間房屋購銷合同關(guān)系的全部履行，如果因開發(fā)商違約等各種原因致使預(yù)購人不能順利取得產(chǎn)權(quán)證書，則預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同即使有效也無法繼續(xù)履行，因此，當(dāng)預(yù)購人以種種理由拒絕繼續(xù)履行預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，作為受讓人最好選擇追究預(yù)購人不能繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果預(yù)購人已經(jīng)付清房款、實(shí)際入住且具備辦理權(quán)屬登記的條件或正在申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記，受讓人也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇請(qǐng)求繼續(xù)履行預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同。
綜上所述， 唯有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，將合同的履行與合同的效力注意分開，才能更好的平衡靜的安全即所有權(quán)的安全和動(dòng)的安全即交易的安全。承認(rèn)預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同有效，將更有利于保護(hù)誠信和善意，打擊惡意和欺詐，既不損害所有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而且更加利于鼓勵(lì)和刺激市場(chǎng)交易的發(fā)展，并可抑制市場(chǎng)投機(jī)行為的發(fā)生。
