[ 王海燕 ]——(2013-11-27) / 已閱8337次
案情
原告孔慶君是本案爭(zhēng)議房屋登記簿記載的權(quán)利人，第三人趙紅系不動(dòng)產(chǎn)異議登記申請(qǐng)人。2010年3月趙紅將其所有的本案爭(zhēng)議房屋賣(mài)給原告孔慶君，孔慶君于2010年3月22日取得213326號(hào)房屋所有權(quán)證。因趙紅拒絕從爭(zhēng)議房屋中搬出，2011年11月孔慶君以趙紅為被告提起返還原物訴訟，2011年12月6日黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2011）牡西民初字第592號(hào)民事判決書(shū)，判決趙紅于本判決生效后十日內(nèi)返還孔慶君房屋。趙紅不服此判決提起上訴，牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2012）牡民終字第66號(hào)民事判決書(shū)，駁回上訴，維持原判。2012年9月27日，第三人趙紅持異議申請(qǐng)、黑龍江曦暉律師事務(wù)所出具的證明、其本人身份證明，向被告牡丹江市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)對(duì)本案爭(zhēng)議房屋予以異議登記。黑龍江曦暉律師事務(wù)所出具的證明，內(nèi)容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)213326）糾紛一案，現(xiàn)我們正在向黑龍江省人民檢察院申請(qǐng)抗訴，該案件正在訴訟當(dāng)中。特此證明。”2012年9月28日被告將異議登記事項(xiàng)記載于登記簿。第三人趙紅沒(méi)有依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定在異議登記后的十五日內(nèi)起訴，異議登記已失效，但是被告仍在登記簿上記載異議登記事項(xiàng)。
分歧
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：依據(jù)《房屋登記辦法》第四條的規(guī)定，被告牡丹江市房產(chǎn)管理局是牡丹江市轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)房屋登記工作的行政主管部門(mén)，具有辦理房屋登記的法定職權(quán)。《房屋登記辦法》第七十六條規(guī)定“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記”。第三人趙紅作為利害關(guān)系人向被告申請(qǐng)異議登記提交的證明文件，系由律師事務(wù)所單方出具的正在申請(qǐng)抗訴的證明，該證明不是檢察機(jī)關(guān)受理抗訴的法定證明文件，不能證明檢察機(jī)關(guān)已受理抗訴，因此趙紅提交的這份證明文件不符合上述規(guī)定的“房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件”，不具有法律效力，被告為第三人趙紅辦理異議登記違法，原告孔慶君的訴訟請(qǐng)求予以支持。因第三人趙紅沒(méi)有在法定期限內(nèi)起訴，異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內(nèi)容，故只確認(rèn)被告為第三人趙紅辦理異議登記違法。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被告牡丹江市房產(chǎn)管理局具體行政行為不違法。
評(píng)析
一、異議登記申請(qǐng)材料審查標(biāo)準(zhǔn)
《房屋登記辦法》第七十六條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。”關(guān)于房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件，《房屋登記辦法》和其他相關(guān)法律法規(guī)均沒(méi)有對(duì)這個(gè)證明文件的制作主體、內(nèi)容作出明確規(guī)定。被告也以目前法律法規(guī)沒(méi)有明確的審核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)第三人提供的證明文件的效力無(wú)從判斷，申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全、符合法定要求，被告予以異議登記合法。被告的這種說(shuō)法看似有道理，實(shí)則是站不住腳的。《房屋登記辦法》第十八條，明確了被告對(duì)申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的義務(wù)。查驗(yàn)，從字面上理解就是檢查、驗(yàn)明，也就是說(shuō)被告收到申請(qǐng)材料后查看材料是否齊全，只是其履行審查義務(wù)的初級(jí)階段，房屋登記機(jī)關(guān)還要具體審查申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性。
本案中，對(duì)于第三人趙紅提交的房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的證明，被告有義務(wù)仔細(xì)審查證明文件的內(nèi)容，審查、判斷其能否證明該房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤。趙紅提交的房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明系由律師事務(wù)所出具，內(nèi)容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)213326）糾紛一案，現(xiàn)我們正在向黑龍江省人民檢察院申請(qǐng)抗訴，該案件正在訴訟當(dāng)中。特此證明。”
如果房屋登記機(jī)關(guān)本著審慎的態(tài)度查驗(yàn)申請(qǐng)材料，不難發(fā)現(xiàn)該證明存在以下問(wèn)題：一是該證明的制作主體不是法定職能機(jī)關(guān)。律師事務(wù)所作為向當(dāng)事人提供法律服務(wù)的中介服務(wù)組織，法律、法規(guī)沒(méi)有賦予其證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的職能和職權(quán)。二是證明的內(nèi)容不具有法律效力。此證明的內(nèi)容體現(xiàn)的是“正在向黑龍江省人民檢察院申請(qǐng)抗訴”，也就是說(shuō)第三人趙紅正在申請(qǐng)抗訴，并不意味著檢察機(jī)關(guān)已經(jīng)向法院提出抗訴。實(shí)際上，直至本案全部審結(jié)，趙紅也未能提供檢察機(jī)關(guān)的立案材料。因此，律師事務(wù)所出具的這個(gè)證明不是檢察機(jī)關(guān)立案的法定證明材料，不具有法律效力。房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)第三人趙紅提交的異議登記申請(qǐng)材料未盡到審慎的查驗(yàn)義務(wù)，據(jù)此對(duì)原告孔慶君的房屋予以異議登記違法。綜上，房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)材料，不僅應(yīng)從形式上進(jìn)行審查，而且還應(yīng)當(dāng)對(duì)材料的內(nèi)容進(jìn)行全面、審慎地查驗(yàn)。
二、被訴具體行政行為違法
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十九條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。2012年9月27日第三人趙紅向被告牡丹江市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)異議登記，同年9月28日被告予以異議登記。依照物權(quán)法的上述規(guī)定，第三人應(yīng)當(dāng)在10月13日前提起訴訟，否則異議登記失效。
本案中，第三人在法定期限內(nèi)沒(méi)有向被告提供法院受理案件的證明材料，因此依照物權(quán)法的上述規(guī)定，異議登記已失效。被告對(duì)申請(qǐng)材料未盡到審慎的查驗(yàn)義務(wù)，對(duì)原告房屋予以異議登記顯然違法，但因異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內(nèi)容，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第57條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，故應(yīng)判決確認(rèn)被告牡丹江市房產(chǎn)管理局2012年9月28日為第三人趙紅辦理的異議登記違法。
（作者單位：黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院）
