[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱7158次
期房按揭對抵押權理論的發展及其功能分析
（趙玉寶 談火英 江蘇 215300）
摘要 ：期房按揭是世界發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。其突出特點就是購房人以在建甚至未建的預購商品房作為擔保物取得銀行貸款，俗稱“樓花按揭”。該購樓方式在上世紀九十年代初由香港引入我國大陸并得到廣泛推行，對繁榮我國的房地產市場起到重要作用。但是，截至到目前為止我國的立法還沒有明確規定這一制度，理論上對期房按揭的性質也是眾說紛紜。為此，本文以該制度為研究對象，重點探討期房按揭對我國傳統抵押權理論的發展與及其能功分析。
關鍵詞：期房按揭 抵押權 功能分析
一、期房按揭對我國傳統抵押權理論的發展
期房按揭是我國房地產業進入上世紀90年代后發展起來的新事物，其有力地推動我國住房商品化進程，改善居民居住環境，對房地產業乃至整個經濟的發展，起著積極作用。與此同時,也對我國傳統抵押權理論的發展起到推進作用。
對此問題有學者認為，首先期房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統抵押權理論標的的內容。這是因為，住房按揭貸款發放時,購房者無法取得該住房的所有權,因為房子本身并未建成,甚至并不存在。他向按揭權人(貸款銀行)提供的還款擔保只是未來取得住房的權利,即期房的所有權,這是一種期待性利益,而非以實際形式存在的住房作抵押。根據我國民事立法和司法實踐,抵押權的標的是債務人或第三人提供的,其自己享有所有權或經營權的財產,包括有形和無形財產。它必須直接地指向現存的具有一定經濟交換價值和即時可讓與的財物或是能物化的權利。排除了以期待性利益作抵押標的的可能。而現實經濟生活中,期房買賣是客觀存在的,央行及各商業銀行的個人住房貸款有關規定均以不同方式予以肯定。期房同樣具有變價性,它雖與房屋抵押不同,但無實質區別,仍具有現存財產抵押的基本特征。
其次是對抵押權設立方式有所突破。抵押權是不轉移物的占有,為擔保債權的實現而在某一特定物上設定一種權利。它是以對標的物價值的支配為內容,一般通過限制抵押人所有權的形式設立。而期房按揭是按揭人將合同項下的權益轉讓給按揭權人,同時又保留贖回權,它是通過權益的轉讓設定的。因為，按揭人對期房享有權利是一種債權而非所有權,所以按揭權無法同一般的抵押權那樣通過限制所有權的方式設立。而按揭人除了取得住房預售合同中買方權益外,也無其他方法對在建住房進行控制、監管。這就決定了住房的按揭權只能以轉讓物業權益的方式設立,從而突破了傳統的抵押權設立的方式。
第三是對抵押權實現方式的發展。抵押權是一種擔保物權，一般是通過抵押物折價和變賣所保價款優先受償這兩種方式來實現,總之是以變價受償的方式實現抵押的。但是從理論層面講，期房按揭權的實現方式與傳統抵押權的實現方式不同,它主要是按揭權人通過行使債權人代位權的方法實現。所謂債權人代位權是指債權人以自己的名義行使債務人權利的權利，即當債務人享有對第三人的權利而不能行使,致其財產應增加而未能增加危害債權實現時,債權人可以代位行使屬于債務人的權利,以增加債務人的財產,從而使債權得到實現。以債權人代位權的方式保障按揭權的實現,是由在建住房這種特殊的抵押物所決定。期房按揭的目的是在工程竣工后,按揭權人可以現實存在的住房作為按揭人的還款擔保。
只有賦予按揭權人的代位履行住房合同的權利,才能保證按揭人取得住房所有權,使住房按揭順利轉成住房抵押,從而保障按揭人的利益。所以說期房按揭,為抵押權的實現開辟了新的思路。
對此筆者認為，我們可以多角度考察期房按揭對我國傳統抵押權理論的發展。按照傳統的抵押權理論，在抵押期間標的物不移轉占有，故在抵押期間內標的物發生的滅失、毀損風險一般由抵押人承擔；只有在特殊情況下，由抵押權人占有和保管抵押標的物時，其在抵押期間滅失、毀損風險才由抵押權人承擔。故此，我國的現行法律對抵押期間標的是否轉移占有沒有強制性規定,通常是抵押人和抵押權人均可占有,但風險責任以抵押人承擔為原則。但是期房按揭并非如此。按揭擔保關系的雙方按揭人和按揭權人即購房者和按揭銀行都不對在建設中的房屋承擔風險責任，而是由按揭雙方以外的第三方——房地產開發商承擔。期房按揭突破了抵押標的風險承擔的傳統模式,創造了由第三方開發企業承擔風險的新模式。
對此我們可作進一步分析。這種新模式之所以能在實踐中創立，一方面是因為房屋在開發建設的整個過程中基本上都是在房產商的控制之下，按揭期間房產商存在著不能按時竣工甚至惡意不交房的危險，為保護按揭雙方當事人的合法權益,這是必要的也是合理的。另一方面，在購房之初購房人已經向房產商交了部分房款即首期，為了防止房產商卷款走人現象的發生，讓房產商承擔建設過程的風險是合理的。這樣加重了房產商的責任可以促使其盡職盡責以保障按揭擔保雙方的合同權益的實現。
總之，住房按揭貸款作為房地產金融業的新生事物,尚需在實踐中進一步規范和完善,但作為一種新的融資形式,它加速了房地產業資金周轉,促進了房地產業乃至國民經濟的發展,推動了我國住房制度的改革,有力地改善了居民住房條件。同時也是對我國傳統抵押權制度的突破,對我國抵押權制度的發展有著深遠意義。
二、期房按揭的功能分析
我國自1990年代初期引入期房按揭制度以來，從開始就適應房地產開發經營的需要，而且融資機制合理，使參與的購房人、房產商、按揭銀行三方均獲益匪淺。目前我國商品房買賣期房按揭占到相當大的比例，其發揮的作用越來越大，這也正受到學者的關注， 立足于期房按揭正發揮越來越大作用的實際情況，一般認為期房按揭的功能主要體現在如下方面。
（一）對購房者而言，期房按揭是為個人提供住房消費服務，解決購房者資金不足的困難，適合廣大中低消費者對住房消費的要求。由于可以用預購的商品房作為擔保從銀行取得貸款，購房者只需首次付出房價的一小部分就可以得到房屋的居住使用權，以后再分期交付償還銀行發放的貸款的本息。將一次性支出分解到以后若干年支付，無疑大大減輕了中低收入購房人的購房壓力，它相對于其他房地產信貸方式更適合我國的實際情況。
（二）對按揭銀行而言，首先，期房按揭貸款有利于擴大銀行房地產信貸資金的來源。因為需向銀行取得按揭貸款的購房者，必須存滿銀行規定的購房總價款一定比例的儲蓄，這樣就能吸引更多的住房消費資金。其次，期房按揭貸款能保證貸款銀行資金的內部循環。因為按揭貸款是一項具有專門用途的貸款業務，貸款銀行在批準購房者的按揭貸款后，就將貸款連同購房者的住房儲蓄的款項一并轉入房地產商在該行的帳戶上。這樣既能保證貸款資金的安全和正常使用，避免購房者挪用銀行貸款資金，又可保證資金在貸款銀行內部循環，避免資金流失。最后，發展期房按揭貸款業務還有利于增強銀行的競爭能力。隨著金融體制改革的深化，商業銀行和非銀行金融機構的發展，銀行業的競爭越來越激烈，積極開拓新的業務領域，期房按揭貸款業務發揮了重要作用。
（三）對房地產開發商而言，一方面使房地產開發商在施工過程中就能獲得部分建設資金，解決了其在開發過程中資金不足的困難，同時使開發資金和預收資金得到融通，加快了資金回籠，減輕了信貸壓力。另一方面，期房按揭也分散了開發商的部分投資風險。
從以上分析可以看出，期房按揭是推進我國住房改革實行住房商品化的一條有效途徑。從目前房地產市場來看，我國住房價格一般相當于城市居民年收入的十幾倍，對于普通家庭是沒有足夠的資金來購買住房的。按揭貸款能有效地解決這個矛盾，它將信貸資金引入住房消費領域，又以按揭擔保為前提解決了信貸資金的安全性，從而住房商品化成為現實。正如一位英國學者所描述：“十九世紀發明的分期償還的貸款……，這個時期對于住宅經濟來說是如此重要，簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機發明相提并論”。 期房按揭貸款這一被譽為十九世紀房地產金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發展中國家推動本國房地產金融發展所備受關注和歡迎的工具。
1、馬原：《房地產案件新問題與判解研究》，人民法院出版社，1997年，第17頁。
2、 蔡耀忠：《中國房地產法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第310頁。
3、王岐山：《中國房地產金融全書》，中國社會出版社，1997年。轉引自張光宇《住房按揭法律問題研究》，萬方數據庫
