[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱10616次
完善我國期房按揭制度的若干構想
（趙玉寶 談火英 江蘇 215300）
摘要 ：期房按揭是世界發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。其突出特點就是購房人以在建甚至未建的預購商品房作為擔保物取得銀行貸款，俗稱“樓花按揭”。該購樓方式在上世紀九十年代初由香港引入我國大陸并得到廣泛推行，對繁榮我國的房地產市場起到重要作用。但是，截至到目前為止我國的立法還沒有明確規定這一制度，理論上對期房按揭的性質也是眾說紛紜。為此，本文針對我國期房按揭實踐存在的房價高、按揭期限短、銀行服務觀念弱、房產商違約等問題以及立法中存在的法律調整不充分、銀行以規代法等問題進行分析，然后，從保障期房交易安全和維護期房流轉秩序出發就期房按揭的立法和相關配套制度的完善提出了建議和設想。
關鍵詞：期房按揭 制度完善
一、當前期房按揭中存在的問題
（一）、實踐中的問題
1、從購房者的角度看，房價高、按揭期限短、月供負擔重以及按揭手續煩雜是當前期房按揭中存在的主要問題。
在剛剛結束的2005年全國人大和政協十屆三次會議中，如何抑制高房價成為與會代表討論的熱點。 城市高房價不僅使相當多的城市居民“望樓興嘆”，而且使更多的低收入者難以得到安居之所。“期房按揭”作為一種融資購樓方式，在1990年代初從香港傳入我國內地后得到廣泛推廣，對改善居民的住房條件起到了不可忽視的作用，但是同時也使得房地產市場的投機行為興起。“溫州炒房團”就是上世紀90年代后期期房按揭制度引入我國后帶給人們的一個新名詞。國際公認的居民家庭年收入和房價之比是1：6左右，而我國卻高達1：20甚至1：30，影響了住房有效需求的形成，由此導致了全國400多萬住房困難戶、居住在幾千萬平方米危房中的危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房 并存的尷尬局面。另外，我國按揭年限法律規定最長為30年，但實踐一般小于20年，美國抵押最長期為 30年，香港按揭最長期為25年。 在當前房價飛漲的情況下，購房者的月供負擔很重，許多人買不起房。
另外，按照個人住房貸款申請程序，辦理過程一般要涉及銀行、房產商、保險公司、房產交易所等部門，辦理手續完畢一般要幾個月的時間。另外，購房者作為房屋購買主合同下的消費者與銀行信貸合同項下的信用消費者，在經濟上處于弱者地位，其在經濟實力、聯合程度,消費認知能力、訴訟能力等許多方面都難以與法人形式出現的經營者相匹敵，因此，房產商侵害購房者權利的現象大量發生。比如，期房不能按時交房、所交房屋存在嚴重質量問題等。
2、就銀行而言，操作成本較高，缺乏相關經驗，服務觀念弱以及對按揭貸款風險過分憂慮等是主要問題。
筆者認為樓花按揭手續繁瑣、操作欠規范、調查審批期限長、貸后跟蹤管理費時費力是使得銀行對于期房按揭的操作成本過高的主要原因。另外，長期以來，我國銀行的信貸資金主要是推動開發房地產的“生產型信貸”而不是面向購房居民的“消費型信貸”。期房按揭就是一種典型的“消費型信貸”，其面對的是分散的消費者，點多面廣，且又是分期付款，這使得銀行無論在操作中還是在管理上都缺乏相關的經驗。長期以來，銀行是整個市場的中心，許多銀行把給個人的貸款看成是對借款人的恩賜。此觀念嚴重束縛了對住房貸款申請的審批，致使銀行不相信個人信用，對個人貸款不愿承擔任何風險。
3、房產商違約情況也時有發生，法律規制力度不夠。當前，期房按揭糾紛案的絕大多數都來源于房產商的違約。具體有以下幾種情形：房產商在收到購樓款后，挪作他用或卷款而逃；房產商因初次涉足房地產業，缺乏經驗，導致樓盤爛尾，遲遲不能交付；房產商開發程序違法，不能取得房產證；房產商偷工減料，致房屋質量低劣，面積縮水，且售后維修得不到保證。當上述情形出現時，消費者的經濟利益將受到極大的損害。
總之，期房按揭制度在我國發展只短短十幾年，各方面制度很不完善，以致現實中存在很多問題，比如還有銀行之間無序競爭、中介機構服務滯后、個人信用體系沒有有效建立等問題。
（二）、立法中的問題
嚴格意義上的中國房地產市場是到了1992年，尤其是鄧小平同志“南巡講話”之后才全面發展起來的。也正是從這一年開始，我國沿海的一些省市陸續出現了一些有關樓花按揭的規定：1992年3月1日，珠海市房地產管理局和司法局便發布了《關于開展商品房預售（樓花）和按揭貸款公證及登記備案業務的通知》，對樓花買賣和樓花按揭作了政策性的規定，這大概是“按揭”制度在中國內地的第一次“亮相”。1992年10月20日交通銀行發布了《按揭（樓宇、樓花）貸款辦法》。后來，其他一些地方性的規章也有了類似的規定。比如三亞市的《關于向三亞市商品住宅提 供按揭貸款的暫行辦法》，深圳市的《關于在深圳市統一實施房屋按揭保險業的通知》，房地產市場得到了進一步的發展。1994年國務院做出了關于深化城鎮住房改革的決定之后，一些金融機構在其制定的部門規章中明確接受了樓花按揭的做法。繼而，幾大國有銀行都規定可以預購商品房設定抵押。1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》，使樓花按揭進一步走向有序化。
目前，國內有關按揭方面的一些規章、政策仍然停留在上述水平上，有關按揭的業務操作及糾紛解決主要在我國《擔保法》、《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房 地產抵押管理辦法》和《中國人民銀行個人住房貸款管理 辦法》以及各專業銀行制定的有關辦法中尋找依據。
鑒于此，不難看出，我國目前立法中存在的主要問題是法律調整不充分和銀行以規代法。
從我國《民法通則》到《擔保法》和《城市房地產管理法》的頒行到各地的房地產抵押貸款條例的紛紛出臺，我國的期房抵押貸款業務逐步具備了基本依據。然而，這些眾多的法規與政策幾乎都是關于房地產抵押的規定，而對嚴格區別與此的期房按揭卻很少涉及。沒有一套統一的按揭業務程序，也沒有關于按揭主體權利義務實體上的規定，按揭各主體的權利義務主要由一系列的協議來規定。這不僅使整個期房按揭的過程非常繁瑣，而且一旦出現協議中未作約定的糾紛，將造成適用法律上的困難。
實踐中幾乎所有的期房按揭協議都是銀行單方制訂的格式合同。本應由合同約定的具體事項均用銀行的業務規則加以規定，不僅規定了貸款對象和條件、貸款程序，還規定了貸款期限和利率以及購房者的義務。身處弱勢地位的購房者只有簽約與否的自由(實際上非簽不可，因為購房合同已生效，否則須承擔對開發商的違約責任)，沒有就合同條款進行協商、修改的自由。而且在格式合同中，銀行往往把自己的權利和對方的義務規定的很詳盡，而對自己的義務卻盡量含糊籠統。銀行以規代法的后果是按揭主體地位的不平等、權利義務的不對等，違背了締約自由的基本原則。
二、 期房按揭制度的立法完善
從前文分析可以看出，房地產業的迅猛發展與我國立法的相對滯后造成了現實中的問題層出不窮。為了保障期房交易安全和維護期房交易秩序，結合各國、各地區尤其是香港地區的先進經驗，筆者認為，我國期房按揭制度的立法完善可以著重完成如下幾個方面的工作：
（一）、完善現有的《城市商品房預售管理辦法》和《城市房地產抵押管理辦法》
可考慮在《城市商品房預售管理辦法》中加上或修改部分有關按揭業務的條款，比如應當明確，采用按揭方式購房時購房款應當何時征收，采取何種方式征收；對于購房款的使用如何進行有力的監督；開發商延期交房或者工程爛尾、所交樓房和合同嚴重不符、面積嚴重縮水等的違約責任；在《城市房地產抵押管理辦法》中規定，按揭業務中按揭房產業權歸貸款銀行，在抵押人需要再次抵押時必須經貸款銀行事先做出書面同意等。
（二）、以國務院行政法規和部門規章的形式制定全國適用的《期房按揭管理辦法》
考慮到民法典的出臺至少還要兩到三年，甚至更長的時間，同時房地產按揭市場又亟待整治，因此可以考慮先出臺有關按揭管理的行政法規和部門規章，以填補國內立法的空白。國務院主管部門可以在借鑒成熟經驗的基礎上，制定出更為完善的規定。概括的說應包括如下內容：
1、明確期房按揭的含義。實踐中的期房按揭之所以如此混亂，糾紛這么多，原因之一就是按揭在法律中沒有明確規定其含義，大家理解不同，因而有必要在法律條文上作出明確規定。這一點可以借鑒我國香港地區的相關規定。
2、明確按揭房產的產權暫歸按揭銀行。首先這樣可以對貸款銀行提供充分的保護，穩定金融秩序。在我國目前抵押登記制度仍不夠完善的情況下，強調這一點可使銀行債權處于優先受償的地位，同時督促購房人為取得所購房屋所有權而按期還款。 其次可以消除法規間的沖突。按照我國《擔保法》的規定，抵押人可以將抵押物轉讓、出租、抵押，但應當通知抵押權人；再次抵押的所擔保的債權不得超出前次的擔保債權的余額。 但是在期房按揭中，根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定：抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。 我國《擔保法》對抵押的再次設立不要求抵押權人同意，中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》則要求必須抵押權人同意，可見二者在規定上是有沖突的，這在實務中也易引起糾紛。
3、明確期房按揭合同為一種典型合同。如前文所述，目前期房按揭合同都是由銀行單方面制定的格式合同，在格式合同中，銀行往往把自己的權利和對方的義務規定的很詳盡，而對自己的義務卻盡量含糊籠統。比如銀行可以片面變更利率或其他交易條件，可以選定貸款對象，擬定貸款發放條件，擬定本應由雙方共同擬定的條款,對條款內容作出有利于自己一方的解釋等。顯然這樣是違反締約平等原則的。格式合同有適用方便快捷的優點，但是若讓合同一方來制定其條款必然是不平等的，國家立法機關可以站在第三者的立場以立法的形式把期房按揭合同規定為典型合同，明確雙方的權利和義務。
4、明確期房按揭的登記方式和程序。目前，期房按揭登記完全照搬房地產抵押登記的方式，根據我國《城市房地產抵押管理辦法》其登記程序是：由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取房屋所有權證后再重新辦理房地產抵押登記。這樣的弊端是很明顯的，預購商品房貸款數額大、期限長，只在抵押合同上簽字過于草率；另外，這樣可能造成預售人和購房人串通，簽訂多份抵押合同，去重復登記，這樣貸款銀行的合法權利難以得到有力的保護。通過在全國適用的《商品房按揭管理辦法》中明確規定期房按揭的程序和方式，可以很好的避免此現象的發生。
綜上所述，筆者認為，為保障期房交易安全和維護期房流轉秩序，完善現有立法是當務之急，制定全國適用的《期房按揭管理辦法》是關鍵。除上述內容外，在不妨礙按揭人正常使用的限度內還可規定貸款銀行在按揭期間對按揭房產的監督檢查權；為了維護按揭人的正當利益，按揭期間按揭銀行不得擅自處分房產等。
三、相關制度的配套和完善
期房按揭正以其獨特優勢在我國迅速普及，得到廣大購房消費者的歡迎。但是與外國和我國香港地區相比，在我國期房按揭制度畢竟是一個新事物，需要完善的地方還很多。為了促進期房按揭制度的良好發展，從我國目前期房按揭的現狀出發，除了完善相關立法外，還應該建立和完善相關的配套制度。
（一）、建立和完善個人信用體系制度
一是以個人住房貸款資料為突破口，運用電子化、網絡化技術手段,建立全行性的個人客戶信用信息資料庫，并以存款實名制為基礎，建立個人信用總帳戶，個人與銀行的所有業務來往均通過總帳戶進行，從而使銀行全面掌握個人的經濟活動。二是由人民銀行牽頭，各商業銀行參加，組建金融系統聯網的個人信息庫，形成銀行間的消費者信息交流機制,各銀行通過計算機網絡互相提供、查詢消費者的信用記錄。三是國家成立專門機構聯合銀行、證券、保險等部門全面收集、整理、分析、傳送個人信息資料，各部門既是信息提供者，同時又是信息使用者，從而實現全社會的個人信息集中管理和資源共享，同時用立法的方式確立信息的發布、使用、保密范圍，多層次綜合開發利用。
（二）、鼓勵保險業的進入
西方發達國家的經驗告訴我們，保險業介入住房按揭市場，能對其發展起到極大的促進作用。然而，目前我國的房地產保險卻處于一種供求“雙冷”的尷尬境地：一方面，房地產保險品種單一，幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益有悖于購房者的真實意愿；另一方面，公眾對這種單一品種的房地產保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產不可能丟失，所以，其風險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產保險的片面認識嚴重地制約了對房地產保險的需求。
如何走出“雙冷”困境？筆者認為只有進一步開發新險種，才能滿足日益發展的現實需要。一是住房信用保證保險。 這種保險主要是在購房者遭遇社會原因所造成的收入流中斷時，由保險公司代購房者歸還貸款的保險方式。可如此設計：保費由購房人繳納，受益人為銀行，保險價值為未付清的房款。二是住房抵押貸款壽險。 該險種主要保障購房者因自然原因的疾病或意外事故而致身殘或身故時，其家庭成員可使用保險公司提供的保險金繼續按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。這種模式是將購房抵柙貸款與人壽保險相結合的一個險種，為ING(荷蘭國際集團)模式(個人住房融資與壽險聯合運營機制)的核心。該模式要求購房者購買相應年期和金額的人壽保險作為貸款的抵柙，購房者只需支付全部房價的15%～20%的首期房價即可購房。 以后每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰好足以清償本金，購房人的還貸壓力大大減輕。
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