[ 危先平 ]——(2014-4-23) / 已閱7375次
[案情]
2006年10月，肖某購買了楊某、曾某相互毗鄰的兩處私宅，將其拆除后重新在原址建起一棟七層樓房（每層均為獨立的套房），然后將每一層出售給不同的人，其中陳某購買了第二層面積為120平方米的一套住房，當時雙方書面協議約定每平方米單價為700元，陳某先付了7.4萬元,剩余1萬元約定待肖某為其辦好房產過戶手續后付清。2008年5月，肖某將房屋交付與陳某時，陳某將所欠1萬元及辦證費用全部付清給肖某，肖某出具了一張收條，注明于2010年12月10日前為陳某辦好房產證過戶手續。可到期后，肖某未為陳某辦理房產證。陳某訴至法院，要求法院判決被告肖某履行辦證義務。法院在審理時認為房屋已交付給陳某，遂認定雙方所簽房屋買賣合同有效并作出判決：肖某在判決生效后十日內為陳某辦理房屋轉讓過戶登記手續。生效判決規定的履行期滿后，肖某仍未履行辦證義務，陳某便向法院申請強制執行。法院執行立案后，經過向房管部門查詢才得知，肖某無房地產開發資質，其改建房屋時未辦理土地使用證和規劃許可證，當地政府已明確對私人不符合法律法規開發的房地產不予辦證，其所建房屋也未進行產權初始登記，房管部門遂向法院復函無法協助辦理產權登記或過戶登記手續。
[分歧]
審判實踐中，違章建筑作為被執行財產的案件屢見不鮮，尤其是將違章建筑出售后引發的糾紛近來呈增多趨勢。對本案在執行時應如何處理，存在如下分歧：一種意見認為，肖某屬違規建房，只有在其依法補辦有關手續，違章建筑從違法轉為合法，并由肖某進行產權初始登記后才能辦理過戶手續。所以應中止本案的執行，待肖某進行產權初始登記后再恢復執行；另一種意見認為，生效判決將肖某違章建起的房屋確認為合法，因此認定轉讓合同有效，進而判決肖某限期履行辦證義務，導致判決無法執行。屬執行中發現生效法律文書確有錯誤，應按審判監督程序進行再審后予以糾正。
[解析]
筆者同意后一種意見。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓；該法第六十一條規定房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。國務院《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定，土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。由以上法律規定中可以看出，未取得權屬證書的房地產不得進行轉讓；房地產轉讓時其物權在變更登記后才發生轉移。合法的房地產未取得權屬證書的尚不得轉讓，處在非法狀態下的違章建筑不能取得權屬證書，理所當然更不得轉讓。如進行轉讓，則屬于非法轉讓；合法的房地產轉讓時，只有在變更登記后才發生物權轉移，而違章建筑不能取得權屬證書，無法進行變更登記，故非法轉讓時當然不能引起物權變動。從我國合同法相關規定中，同樣可得出上述結論，因為轉讓違章建筑的合同因其違反現行法律的強制性規定，損害社會公共利益而無效，因此，本案肖某將違章建起的房屋轉讓給陳某的行為應認定為無效。
既然轉讓違章建筑的行為無效，就不能產生物權變動的后果。所以，本案原判決未查明涉案房屋的來源及權屬就認定轉讓合同有效，從而導致判決無法執行。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第258條的規定，執行員在執行本院的判決、裁定和調解書時，發現確有錯誤的，應當提出書面意見，報請院長審查處理。院長審查后，發現原判決、裁定確有錯誤，認為需要再審的，應當提交審判委員會討論決定。
本案經審委會討論決定再審后，如果認定雙方之間轉讓房屋的行為無效的話，各自所取得的財物應予返還。陳某應將房屋交還肖某，因肖某的行為導致合同無效，肖某除返還購房款外還應支付利息給陳某。
（作者單位：江西省瑞金市人民法院 江西省大余縣人民法院）
