[ 陳召利 ]——(2015-3-31) / 已閱7527次
樓市新政下無錫市個人住房轉讓稅負簡析
作者：陳召利 律師 來源：www.law-god.com
作者按：
2014年以來，我國房地產市場出現了明顯的分化調整，包括無錫市在內大部分城市限購政策相繼取消。國務院總理李克強2015年3月5日在第十二屆全國人民代表大會第三次會議上作的政府工作報告中提出，“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”央行、住建部、銀監會《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》和財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）于2015年3月30日同日發布，首付款比例下調、營業稅免征期從5年恢復至2年，預示著我國房地產調控政策已經發生明顯轉向，個人所得稅、契稅政策調整似乎指日可待。
1、個人所得稅（賣方）
自2010年10月1日起，對個人住房轉讓所得征收個人所得稅原則上實行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
政策依據：
（1）《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）
（2）《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）
（3）《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）
（4）無錫市地方稅務局關于層轉《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》的通知（錫地稅發〔2006〕129號）
2、營業稅及城市維護建設稅和教育費附加（賣方）
自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
政策依據：
《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）
3、土地增值稅（賣方）
自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
政策依據：
《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
4、契稅（買方）
自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按江蘇省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產主管部門契約登記受理時間為準。
政策依據：
（1）《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）
（2）《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局 江蘇省住房和城鄉建設廳關于調整我省房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（蘇財稅[2010]33號）
5、印花稅（買賣雙方）
自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
政策依據：
《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
特別說明：
（1）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
（2）個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
（3）個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。
（4）自2005年6月1日起無錫市享受優惠政策的普通商品住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均價格1.44倍以下。
(5) 上述稅收優惠政策僅適用于個人銷售或購買住房，不適用個人銷售或購買非住房、單位銷售或購買住房及非住房。
政策依據：
（1）《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）
（2）《無錫市享受優惠政策普通商品住房標準的通知》（錫政辦發[2005]72號）
