[ 王冠華 ]——(2015-8-29) / 已閱10693次
商品房預售合同效力的認定規則--商品房買賣合同實務問題解析(二)
王冠華
在我國，商品房預售實行許可證制度。《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售需具備四個條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程規劃許可證；(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。《城市房地產開發經營管理條例》第23條對商品房預售條件作了與《城市房地產管理法》第44條基本一致的規定，其第24條進一步明確列舉了房地產開發企業申請辦理商品房預售登記、取得商品房預售許可證明的必備條件，其中就包括該條例第23條和《城市房地產管理法》第44條規定的前3個條件。這表明了：只要出賣人按照法定程序向房地產行政管理部門申請辦理并取得預售許可證明的，即可認定其具備全部預售條件；人民法院在認定商品房預售合同的效力時，只從形式上進行審查，只要該等預售合同系出賣人在未取得商品房預售許可證明的情形下簽訂的，即可認定預售合同無效。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱)《商品房買賣合同司法解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”該條是關于商品房預售合同效力和補辦商品房預售許可證明對合同效力影響的解釋。依此解釋，在簽訂合同時，商品房預售行為雖不符合前述預售條件，但只要出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明，預售合同的效力就得以補正，人民法院可以認定商品房預售合同有效。
對于出賣人取得商品房預售許可證的最遲時間如何界定？司法實踐中，基于盡量促使合同有效成立和維護商品房交易安全等考慮，將商品房預售許可證最遲取得時間在《商品房買賣合同司法解釋》第2條規定的“起訴前”的基礎上，進一步放寬至“一審辯論終結前”。在再審申請人鄂州市文松房地產開發有限公司與被申請人鄂州市中醫醫院房屋買賣合同糾紛[(2013)民申字第1012號]一案再審民事裁定書中，最高人民法院指出：“文松公司與鄂州中醫院簽訂《商品房買賣合同》時雖未取得涉案商品房的建設用地使用權，但在本案一審時該公司已取得商品房預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：‘出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。’本案一、二審判決依據上述規定，認定《商品房買賣合同》有效，并無不當。”實際上，在《商品房買賣合同司法解釋》出臺之前，對于這一問題，最高人民法院對同類案件審理的裁判意見就已明確了這一司法態度。在潮陽市光大偉聯房產開發有限公司與廣東駿業(集團)有限公司承包銷售合同糾紛[(2002)民一提字第3號]案中，最高人民法院指出：“光大偉聯公司擁有該項目的開發及所涉商品房的銷售權，雖然雙方在簽訂第九、十棟商品房委托銷售協議時尚未取得該兩棟樓的預售許可證，但在一審訴訟期間完善了預售手續，因此不影響合同效力。”
商品房預售合同簽訂后，如若商品房預售許可證被行政部門撤銷，那么商品房預售合同效力又應如何認定？我們認為，《商品房買賣合同司法解釋》第2條只是規定在簽訂商品房預售合同時需取得預售許可證明，合同即為有效，如果事后預售許可證明被撤銷，系基于房地產開發企業違反了行政管理法規所致，也是行政管理機關履行行政管理職責的需要，并不必然導致合同無效。在田衛霞與駱玉林、新疆星云房地產開發有限公司、新疆新平房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛[(2014)烏中民四終字第438號]案二審民事判決書中，新疆烏魯木齊市中級人民法院認為：駱玉林與新平房產公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，且新平房產公司依據該協議已于2006年3月29日給駱玉林辦理了入住手續；新平房產公司雖因以虛假材料騙取《商品房預售許可證》的行為于2004年受到行政處罰并被撤銷了預售許可證，但該行政行為對此前已經發生的法律事實不具有溯及力，且行政處罰行為也不能產生新平房產公司與駱玉林簽訂的房屋預售合同無效的法律后果。且已生效的(2011)烏中行終字第57號、(2012)新審一民提字第296號等民事判決書對新平房產公司在商品房預售許可證被撤銷前的行為均作了有效認定。綜上，新平房產公司在預售許可證被撤銷之前與駱玉林簽訂的預售合同仍系有效協議，本院對田衛霞認為新平房產公司與駱玉林簽訂的商品房買賣合同無效的上訴主張不予支持。
就出賣人簽訂商品房預售合同時，其持有的預售許可證已過有效期，該預售合同是否有效的問題，司法實踐中存在截然相反的兩種觀點。我們認為，商品房預售許可證已過有效期與自始未取得商品房預售許可證存在本質上的區別，出賣人取得預售許可證即具備預售資格，不因該證過期而喪失預售資格。在深圳經濟特區實驗外貿公司與深圳市崗廈實業股份有限公司合同糾紛[(2014)深中法房終字第1136號]案二審民事判決書中，深圳市中級人民法院認為：“文蔚大廈項目于1998年8月取得編號為深(福)房許字(1998)035號的《房地產預售許可證》，其有效期限至2000年8月13日，該事實表明文蔚大廈項目并不符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于商品房預售合同無效的情形，實驗外貿公司與崗廈公司以商品房預售許可證過了有效期為由主張買賣合同無效的理由不成立。”目前，部分省市如廣東省東莞市核發的《商品房預售許可證》不再設置許可有效期，這也從另一個側面說明了商品房預售許可證的有效期并非影響商品房預售條件是否成就的因素之一。
對于實踐中出現的出賣人未取得商品房預售許可證，但在起訴前期房已轉化為現房時，商品房預售合同效力如何認定的問題，雖然有些法院根據《商品房買賣合同司法解釋》第2條的規定直接判定預售合同無效。在張正蘭與五蓮縣蓮城建筑裝飾中心房屋買賣合同糾紛[(2014)日民一終字第342號]案二審民事判決書中，日照市中級人民法院認為：“根據本院查明的事實，涉案樓房于2006年7月份竣工，而上訴人與被上訴人之間的購房合同的簽訂時間為2006年6月6日，故上訴人與被上訴人之間的購房合同針對的是尚未建成的房屋，應為商品房預售合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。涉案房屋至今尚未取得商品房預售許可證明，原審認定上訴人與被上訴人之間的購房合同無效并無不當。上訴人關于其與被上訴人之間的購房合同為現房銷售合同因此合同有效的上訴理由不成立，本院不予支持。”但我們認為，商品房已從期房轉化為現房后，已經具備交付業主使用的條件，商品房預售許可要件的缺失已在事實上得到根本補正，該等買賣合同應當認定有效。《江蘇省高級人民法院公報》2010年第6期刊載的“汪隱杰訴益林開發公司、洪斌分公司商品房買賣合同糾紛案”作出的裁判摘要認為：“對于起訴前合同標的物已經由期房轉化為現房的商品房預售合同效力認定問題，基于現房銷售無需取得預售許可證可以直接進入市場交易，人民法院應當遵循《合同法》立法宗旨，尊重當事人真實意思表示，在不損害國家、集體或者第三人利益原則下，積極補正認定買賣合同有效，促進市場流通并維護誠信交易。”
作為房地產開發企業的出賣人一直就沒有取得商品房預售許可證明，但建設用地規劃許可證、國有土地使用證等手續齊全，商品房預售合同是否有效？對此，我們認為，應當視情況而定。如果合同已經基本履行完畢或得房屋已交付買受人使用多年，雖沒有商品房預售許可證，但買受人請求繼續履行合同的，為維護交易安全和社會穩定，應當認定商品房買賣合同有效，至于開發商違規開發問題應當由行政主管部門另行處理，而不應影響合同的履行。在北京雙旭房地產開發有限責任公司與付鵬[(2014)高民提字第130號]案再審民事判決書中，北京市高級人民法院認為：“在本案當中，雙旭房地產公司雖未取得商品房預售許可證，但其已經取得建設用地規劃許可證，涉案房屋所在項目的國有土地使用證，這充分表明雙旭房地產公司對土地及地上物有處分權，且涉案房屋已交付買受人使用多年,買受人有繼續履行合同的愿望和基礎，為維護商品房交易秩序的穩定和保護交易現狀，雙方的房屋買賣合同應當認定有效并繼續履行。雙旭房地產公司請求確認合同無效及返還房屋、支付房屋使用費的訴訟請求，本院不予支持。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規范的是出賣人在商品房預售階段的行為，該條款不是為買受人設定的義務，原判依據上述司法解釋中有關商品房預售的規定認定本案合同無效欠妥。”在馮雪群、馮雪儀與廣州市番禺區薈翠豪園房地產有限公司商品房銷售合同糾紛[(2014)穗中法民五終字第1235號]案二審民事判決書中，廣州市中級人民法院認為：“從本案證據及當事人的陳述可知，薈翠豪園公司在未取得商品房預售許可證的情況下與被上訴人馮某群、馮某儀簽訂《別墅轉讓合同》，且已將涉案房屋交付兩被上訴人使用。鑒于涉案房屋經薈翠豪園公司補辦手續現已屬于被上訴人的合法財產，雙方合同的目的已實現，原審法院認為上述《別墅轉讓合同》可作有效處理并無不妥，本院予以維持。上述《別墅轉讓合同》應自簽訂之日起即生效。”
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
