[ 王冠華 ]——(2015-9-23) / 已閱11126次
商品房預售合同定金糾紛處理規則--商品房買賣合同實務問題解析(五)
王冠華
目前商品房買賣的習慣性做法是：出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前，就有關事宜進行初步確認并先行簽訂認購書或者房號保留協議等預售合同，然后再收取一定數量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保。實踐中，由于各種原因，當事人雙方期后未能訂立商品房買賣合同，從而引發了大量的定金糾紛。關于商品房預售合同定金糾紛處理規則的問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第4條作出了明確的規定，該條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
在學理上，定金可以分為立約定金、成約定金、證約定金、履約定金和解約定金五種類型。由于出賣人通過預售方式向買受人收取定金的目的，是為了雙方后續簽訂正式商品房買賣合同的一種擔保，買受人可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或者籌措資金，出賣人可以鎖定買受人，有利于按計劃售房，故《商品房買賣合同司法解釋》第4條所稱“定金”在性質上為立約定金。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》)第118條規定，“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”依此，我們認為，在商品房預售合同或者出賣人出具的收款憑據中，僅僅出現或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼，并不能將其一概認定為法律意義上的定金，除非出賣人與買受人之間有關于定金性質的明確約定。在時間集團公司訴浙江省玉環縣國土局土地使用權出讓合同糾紛一案中，最高人民法院(2003)民一終字第82號二審民事判決書指出：“擔保法及擔保法若干問題解釋中規定了定金和保證金的界定標準，即當事人主張保證金為定金的前提是雙方有明確約定。”《最高人民法院公報》2008年第4期刊載的仲某訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案中，關于原告仲某向被告金軒大邸公司繳付的2000元意向金是否屬于定金的問題，法院認為：“本案中金軒大邸公司雖然實際收取了仲某的2000元意向金，但雙方在涉案意向書中約定的是‘仲某未在約定期限內認購的，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如仲某前來認購單元的，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。’從原、被告雙方的上述約定看，涉案意向金顯然不符合定金的表現形式，因此，被告關于涉案意向金相當于定金的抗辯理由不能成立。”
針對未能訂立商品房買賣合同引發的定金糾紛，我們認為，具體可區分三種情形處理：
1.因當事人一方原因。即在能夠認定當事人一方存在過錯，導致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，除惡意進行磋商外，應根據《擔保法解釋》第115條關于“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金”的規定處理。
2.因不可歸責于當事人雙方的事由。所謂“不可歸責于當事人雙方的事由”，司法實務認為，是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形(《福建省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第1條第2款規定)。在因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，應根據《商品房買賣合同司法解釋》)第4條后段關于“出賣人應當將定金返還買受人”的規定處理。《最高人民法院公報》2006年第8期刊載的戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案的裁判要旨進一步明確，“購房者對開發商的樣板房表示滿意，與開發商簽訂訂購協議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發商不能立即給予答復。以致商品房預售合同沒有在訂購協議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定的‘不可歸責于當事人雙方的事由’，開發商應當將收取的定金返還給購房者。”
3.因當事人雙方均存在過錯。即在當事人雙方在磋商過程中均有過錯導致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，宜作如下處理：①不適用第1種情形的定金罰則；②對已交付的定金，比照第2種情形處理；③根據各自過錯程度承擔相應的違約責任。
關于惡意違反商品房預售合同或者惡意進行磋商的處理問題，我們認為，在惡意違約或者惡意進行磋商的情形下，若商品房預售合同約定有定金條款，應當適用定金罰則。這一規則已在地方司法實踐中得以大量適用，如《福建省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第1條第3款規定，“因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關于定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內交房)的，不屬于不可歸責于雙方當事人的事由。如果無法確認是否一方當事人故意，則適用‘因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人’之規定，返還定金。”在上海旭和置業有限公司與范征建、吳曉琴定金合同糾紛中，上海市第二中級人民法院(2014)滬二中民二(民)終字第2229號二審民事判決書認為，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。據二審審理查明，范某、吳某在簽訂預售合同之前，已就付款方式與旭和公司達成一致意見。依據誠實信用原則，范某、吳某應當按照之前約定的付款方式簽訂預售合同并履行。雖然范某、吳某在二審中提出因簽約及付款順序發生爭議是雙方未能簽訂預售合同的另一主要原因，本院就此認為，具體付款方式應在預售合同中明確載明，而在雙方就付款方式不能協商一致的情況下，范某、吳某要求旭和公司將預售合同打印并出示，顯然屬于惡意磋商，理應依定金罰則承擔相應責任。”
同時，我們認為，在惡意進行磋商的情形下，如果商品房預售合同未約定定金條款，或者證據證明買受人所受實際損失明顯高于定金處罰數額的，出賣人應承擔買受人所受實際損失的賠償責任。對于“買受人所受實際損失”的酌定，我們認為，仍應限于商品房買賣合同即本約的“締約過失責任的賠償范圍”，該等賠償范圍可參照筆者另一拙作《商品房預售合同被確認無效后損失承擔規則》的相關觀點。不過，就舉證責任的承擔來說，依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第91條規定，買受人對于其所受實際損失明顯高于定金處罰數額的主張應負有舉證責任。
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
