[ 陳召利 ]——(2015-11-10) / 已閱14344次
論不動產善意取得與無權占有
——兼評公報案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”
作者：陳召利 江蘇云崖律師事務所合伙人/律師
一、 問題之提出
第三人根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條 [1] 的規定善意取得房屋所有權，而該房屋一直為原房屋所有權人實際占有，其是否有權請求原房屋所有權人遷出？《最高人民法院公報》2015年第10期刊登的一則案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”對此作出了否定性的評價，本案二審判決直接導致善意第三人與原所有權人陷入“權利僵局”——善意第三人雖然享有房屋所有權而無法請求原所有權人遷出，原房屋所有權人雖然占有、使用該房屋而無法請求善意第三人返還房屋所有權。筆者認為本案的裁判意見有待商榷。
二、 最高人民法院公報案例之簡述
1． 基本案情
上海市浦東新區周浦鎮瑞安路X弄X號X室房屋原登記在被告臧樹林名下，由其及家人居住使用。案外人李榛以被告臧樹林代理人的身份將系爭房屋轉讓給案外人謝偉忠，系爭房屋變更登記至案外人謝偉忠名下。后案外人謝偉忠又將系爭房屋轉讓給原告連成賢，系爭房屋變更登記至原告連成賢名下。因系爭房屋一直由被告臧樹林及家人占有使用，故而發生爭議。
本案起訴前，連成賢曾向上海市浦東新區人民法院起訴要求謝偉忠交付系爭房屋，臧樹林作為第三人申請參加該案訴訟。上海市浦東新區人民法院于2013年8月19日作出（2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決 [2] ，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國物權法》 第一百零六條等規定，認定以第三人臧樹林名義與謝偉忠簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效，謝偉忠與連成賢簽訂的《上海市房地產買賣合同》有效，連成賢善意取得系爭房屋所有權，但因謝偉忠至始至終未合法取得系爭房屋而客觀履行不能，駁回連成賢要求謝偉忠交付房屋的訴訟請求。
因此，原告連成賢提起本案訴訟，要求被告臧樹林立即遷出系爭房屋。
2． 一審判決
上海市浦東新區人民法院認為，原告連成賢系上海市浦東新區周浦鎮瑞安路X弄X號X室房屋的合法產權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，被告臧樹林現已非上述房屋的產權人，被告已無權居住使用上述房屋，故一審判決支持了原告的訴訟請求。
3． 二審判決
上海市第一中級人民法院認為，因生效判決確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產權人臧樹林之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內，并占有、使用該房屋至今具有合法依據。雖然連成賢已取得系爭房屋的房地產權證，完成了房屋的權利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權，其徑行要求系爭房屋實際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。據此，二審法院撤銷一審判決，改判駁回連成賢要求臧樹林從系爭房屋內遷出的訴訟請求。
三、 最高人民法院公報案例之檢討
（2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決適用法律之一為《中華人民共和國物權法》第一百零六條之規定，由此可見，人民法院已經確認了連成賢善意取得系爭房屋所有權的法律事實。那么，需要探討的是，連成賢善意取得系爭房屋所有權后，原房屋所有權人繼續占有房屋究竟屬于有權占有還是無權占有？筆者認為，問題的關鍵在于如何評價不動產善意取得的法律效果。
善意取得是民法領域一項所有權取得的重要制度，是以犧牲原所有權人的靜態安全為代價保護善意第三人的動態安全，其創設的目的在于保障交易效率與交易安全。國外傳統民法規定善意取得制度往往僅適用于動產，而不包括不動產。應該說，不動產善意取得制度在國內外還是一個新生事物。我國《物權法》突破了將善意取得制度的適用對象局限于動產的傳統做法，將善意取得制度擴展到不動產交易領域。一般來說，無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。但是，根據我國《物權法》第一百零六條的規定，符合下列情形的，受讓人取得該不動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產已經登記。與不需要登記的動產交易不同，不動產交易不僅需要交付，還需要登記。與不需要登記的動產善意取得的構成要件明顯不同的是，不動產善意取得不以交付為必備要件。也就是說，不動產善意取得的成立并不以占有轉移為前提條件。那么，實踐中，受讓人善意取得不動產的所有權時，原所有權人依然占有該不動產的情形并不鮮見。那么，我國法律對此是否設有明文規定，這是否屬于法律漏洞呢？
誠如王澤鑒教授所言，所謂法律漏洞，指關于某一個法律問題，法律依其內在目的及規范計劃，應有所規定，而未設規定。法律漏洞的基本特征在于違反計劃。與法律漏洞，應嚴予區別的，是立法政策上的錯誤，學者有稱之為“非固有的漏洞”，即關于某項問題，自立法政策而言，應設規定而未設規定。[3] 筆者認為，雖然不動產轉讓需要進行登記與交付，但是，根據我國《物權法》第一百零六條的規定，即使不動產尚未交付，受讓人依然可以善意取得不動產的所有權，原所有權人同時喪失了其所有權。通說認為，善意取得為所有權原始取得而非繼受取得，受讓人與原所有權人不存在任何權利繼受關系。根據我國《物權法》第三十九條[4] 的規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。也就是說，在受讓人善意取得不動產的所有權的同時，受讓人當然有權行使包括占有、使用、收益、處分在內的完整的四項權能，而無需原所有權人交付該不動產，即原所有權人直接根據法律規定因善意取得成就而喪失了占有、使用的合法依據，由有權占有轉變為無權占有了。此后，如原所有權人繼續占有該不動產，善意受讓人有權依據我國《物權法》第三十四條[5] 的規定請求其返還該不動產。
本案中，誠然如二審法院認定，在第一手的房屋買賣過程中，系爭房屋的所有權并未發生轉移，臧樹林依然是該房屋所有權人，占有、使用該房屋具有合法依據。但是，二審法院忽略了在第二手的房屋買賣過程中連成賢依據我國《物權法》第一百零六條的規定善意取得系爭房屋的所有權，同時原房屋所有權人臧樹林喪失了系爭房屋的所有權，所謂占有、使用系爭房屋的合法依據也不復存在了。因此，筆者認為，二審法院認定連成賢善意取得系爭房屋所有權，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權，原所有權人系有權占有，完全源于二審法院對不動產善意取得法律效果的誤解。本案二審法院自己創造了一個實際上并不存在的法律漏洞。
四、 小結
綜上所述，筆者認為，根據我國《物權法》第三十四條、第三十九條和第一百零六條的規定可知，不動產善意取得不以交付為前提條件。第三人善意取得不動產的所有權后，如原所有權人繼續占有該不動產則屬于無權占有，第三人作為所有權人有權要求其返還該不動產。連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案的二審判決本身就是一個錯誤，最高人民法院將本案作為典型案例予以刊登更是錯上加錯，如果以后各級法院按照本案的處理方式同類案件同類處理，第三人善意取得不動產的所有權后依然無權要求返還不動產，我國不動產善意取得制度必將形同虛設，所謂保障交易便捷與交易安全的立法目的將變得毫無意義。誠如英國哲學家培根所言，“一次錯判比多次犯案為害更大，因為后者只不過污了流，而前者卻是穢了源” [6]，期望最高人民法院知錯就改，盡快予以糾正這一錯誤案例，維護法律的正確實施。
注釋：
[1] 第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
[2] （2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決書全文，載于http://www.djtrjvjv.cn/cpws/cpws_view.asp?id=200402098708，2015年10月24日訪問。
[3] 王澤鑒著：《民法思維：請求權基礎理論體系》，北京大學出版社2009年版，第197-198頁。
[4] 第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
[5] 第三十四條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
[6] 【英】佛蘭西斯·培根著，蒲隆譯：《培根隨筆集》，光明日報出版社2012年第2版，第151頁。
聲明：本文首發于公眾號利眼觀察（CHEN_ZHAO_LI），由江蘇云崖律師事務所合伙人 陳召利 律師主辦，致力于宣傳法律知識，分享律師執業經驗，堅持原創，歡迎關注、轉發與交流。
