[ 奚正輝 ]——(2016-1-21) / 已閱7602次
律師實務(wù)：如何購買拍賣的房屋
文/奚正輝律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所高級合伙人
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現(xiàn)在因為債務(wù)等原因?qū)е屡馁u的房屋越來越多，有購買拍賣房屋需求的購房者也越來越多。之前，寫了一篇《如何購買查封的房屋》，主要是通過市場交易完成，有些查封的房屋會被拍賣，那購房者如何購買這些查封拍賣的房屋？拍賣房屋的流程是什么？需要注意哪些風(fēng)險？奚正輝律師在此細(xì)說，供廣大購房者參考注意。
正文：
奚律師代理過許多房地產(chǎn)拍賣案件，有代理債權(quán)人申請執(zhí)行拍賣債務(wù)人房地產(chǎn)的案件，有代理債務(wù)人其房屋被拍賣的，更多的是代理購房者購買拍賣的房地產(chǎn)，為購房者提供咨詢與意見。
在上海由于限購政策的原因，導(dǎo)致很多有購房意向的客戶無法購買房屋，但是拍賣房屋不限購，只要你有錢，你可以買很多套。而且，拍賣的房屋比市場價便宜，還是很多購房者愿意購買的。
胡女士看中了一套閔行區(qū)的拍賣別墅，面積約470㎡，她很喜歡，非常適合她家居住使用，于是胡女士委托奚正輝律師競拍該別墅。雖然胡女士限購，但是通過拍賣還是取得了房地產(chǎn)權(quán)證。該別墅是第三次拍賣時參與競拍的，經(jīng)過多次報價所得，成交價格低于市場價約25%。而且，原產(chǎn)權(quán)人的小產(chǎn)證沒有辦理，競拍人還需要為其繳納契稅等。
前段時間，張先生看中了嘉定區(qū)一整幢拍賣的公寓，建筑面積約1萬多平方米，還帶一塊花園空地。張先生委托奚正輝律師提供全程咨詢服務(wù)。該房屋經(jīng)過三次流拍，后來是法院變賣的。變賣的時候，第一個買受人沒有繳納購房款，故張先生作為第二買受人購買到了該房屋，價格約5400萬元，比市場低了約30%。由于變賣，故拍賣費也不需要繳納。
首先，介紹一下房屋拍賣的流程
1、拍賣前，查封房屋
2、拍賣前，評估房屋
3、第一次拍賣（拍賣不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告）
⑴競買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
⑵人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。
⑶拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。
4、第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。
5、第三次拍賣
對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。
6、變賣
第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
7、所有權(quán)轉(zhuǎn)移
不動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應(yīng)價達(dá)不到該價格應(yīng)停止拍賣的價格，它是出賣人維護(hù)自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標(biāo)的拍賣成交價應(yīng)達(dá)到的最低價格基數(shù)。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。
其次，介紹房地產(chǎn)拍賣的注意事項
1. 了解清楚拍賣房屋的所有稅費。
2. 拍賣房屋的付款方式如何？通常都要求一次性付款，而且付款時間比較緊。
3. 房屋是否包括裝修及家具家電，奚律師代理過的拍賣案件中，有分開拍賣的。
4. 房屋是否有人居住使用？居住的是什么人？是否可以清退？如何清退？
5. 房屋是否有戶口？
6. 房屋是否有注冊公司？
7. 房屋是否是兇宅？
8. 房屋的風(fēng)水如何？有些人比較在乎。奚律師代理的拍賣案件中，遇到過一套房屋，前后三位房東，都很倒霉。
9. 房屋是否存在質(zhì)量問題？尤其是漏水等。
10. 房屋的相鄰關(guān)系如何？
11. 房屋有無物業(yè)費、水電費、燃?xì)赓M等？
12. 房屋有拖欠工程款？
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