[ 張學偉 ]——(2016-2-3) / 已閱12300次
【案例探討】丈夫偷偷把房賣了，妻子能要回來嗎？
張學偉，江蘇金華星律師事務所律師
【案情】
張某在未征得妻子黃某同意的情況下擅自出賣了房屋，而買受人對此并不知情，支付了合理價格并完成了不動產過戶登記，但黃某認為丈夫張某出賣房子存有惡意并主張買賣房屋合同無效，要求取回房屋。
【評析】
第一種觀點認為：構成善意取得，房屋歸善意的買受人所有。根據《物權法》第一百零六條的規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產的所有權，構成善意取得。一是受讓人受讓不動產是善意的，二是以合理價格轉讓，三是轉讓的不動產已經登記。上述案件完全符合善意取得的構成要件，因此受讓人依法取得房屋所有權。至于夫妻非出賣方的權益，是通過其向夫妻出賣方請求賠償損失的方式予以保護。
第二種觀點認為：夫妻非出賣方事前不同意出賣，事后也沒對出賣事實進行追認，買賣房屋的合同無效，房屋應歸夫妻雙方共有。根據《合同法》第四十八條的規定，行為人超越代理權訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月之內予以追認，未作表示視為拒絕追認。本案中黃某并無追認合同效力，因此該房屋買賣合同無效。
第三種觀點認為：此案構成表見代理，房屋歸買受人所有。根據《合同法》第四十九條的規定，行為人超越代理權以被代理人名義簽訂合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。上述案件符合表見代理構成要件，受讓人善意，有理由相信配偶一方有代理權，且買賣合同已經滿足成立和生效的要件，因此代理行為有效，房屋買賣有效。
筆者贊同第三種觀點。善意取得需要滿足無權處分這個構成要件。而無權處分是指無處分權人處分他人的財產，但夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財產，處分的是自己的財產，并非他人的財產，因此上述房屋買賣合同不屬于無權處分合同，也就不屬于善意取得制度的適用范圍。對于第二種觀點，即使被代理人未追認，處分人具有惡意，因買受人是善意無辜的，如果合同已經履行并已辦理所有權過戶登記的，法院不宜否定合同效力。如果要求買受人交回房屋，勢必要損害買受人利益，損害市場交易安全，而且難以執行。其實，出賣人擅自出賣共有房屋侵害配偶的利益，可以在離婚訴訟中解決。需要強調的是，如果買受人知道出賣人是惡意，即買受人知道出賣人在鬧離婚，其出賣房屋可能是隱瞞配偶、意圖離婚時獨占共有財產，即使合同已經履行并辦理過戶登記，仍要認定買賣合同無效。此時，買受人已經與夫妻出賣一方存在惡意串通損害夫妻非出賣方利益的嫌疑，并非善意，不僅不構成表見代理，還符合了《合同法》第五十二條合同無效的情形。
（所引案例來源：江蘇法制報，轉摘自江蘇高院微信公眾號︱作者：莫斯敏 徐良俊）
【律師觀點】
表見代理，是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。根據學界通說，表見代理的構成要件如下：
（1）具備有代理權的外觀。具備有代理權的外觀事實，是適用表見代理的基礎和前提。也就是說，撇開行為人是否具有代理權這一內在要件，從行為人的行為外觀來看，完全符合有權代理的特征。無權代理人與第三人所為的民事行為，合于法律行為的一般有效要件和代理行為的表面特征。
（2）交易相對人為善意。所謂交易相對人為善意，是指交易相對人有理由相信行為人擁有代理權，此時，交易相對人應就其善意負擔舉證責任。如果第三人不是善意，也就是指第三人明知或者應該知道行為人不具有代理權而仍然與其進行法律行為，此時不構成表見代理，而應該屬于狹義的無權代理，被代理人不須承擔行為人與第三人為法律行為的后果。
根據上述表見代理的構成要件進行判斷，本案中，因所述案情較為簡略，并未看出張某具有代理權的外觀。根據我國婚姻法的規定，對于家庭重大財產的處分，應征得夫妻另一方的同意。而張某的行為顯然已經超出了家事代理權的范疇。本律師并不認同前文作者“夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財產，處分的是自己的財產，并非他人的財產”的觀點。夫妻財產在未分割前屬于共同財產，共有人對屬于他人潛在的份額，并無擅自處分權。不能因張某與黃某為夫妻關系，即推定張某具有表見代理權。
其次，若買受人在明知為該房屋為張某夫妻共同財產的情況下，應當征求黃某的意見，或者有證明符合表見代理的充分證據。反之，作為買受人，在未盡到必要的謹慎注意義務的情形下，不能認定為善意。如其不知為夫妻共同財產，則張某的行為只屬于狹義的無權代理，應適用《物權法》第一百零六條善意取得制度的規定，而非采用《合同法》第四十九條關于表見代理的法律條款。
綜上，本律師認為，前文作者認為構成表見代理的觀點并不成立。此外，案例中，第二種觀點因與《物權法》第106條的規定相違背，故也不成立。
（作者：張學偉，江蘇金華星律師事務所律師）
