[ 奚正輝 ]——(2016-4-6) / 已閱8903次
買房遭遇限購后如何抉擇：繼續履行合同或承擔違約責任
文/奚正輝、赫少華|房地產律師
遠聞（上海）律師事務所
閱讀提示：
2016年3月25日上午10點，上海市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設管理委等四部門《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見》的通知（滬府辦發〔2016〕11號），文件規定：
從嚴執行住房限購政策：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。該政策把累計2年改為了連續5年。
由于限購政策，導致買賣合同無法正常過戶。雙方都會遇到一些問題：是否要承擔違約責任，買賣合同是否可以繼續履行等。
最近本律師接待了多起限購的案例：
參閱案例：
案情：
2016年1月，買受方張某支付了5萬定金給出售方陳某，購買閔行區一套公寓房，約定2016年3月30日簽署買賣合同并支付首付款。由于限購政策的原因，張某雖然滿2年但是不滿5年，張某無法簽署正式的《上海市房地產買賣合同》，無法購買該房屋。
律師觀點（奚正輝）：
本案中，排除其他或有的違約行為，若純粹是因為限購政策的原因，屬于不可抗力，可以免責。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
法律規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。若當事人遲延履行后發生不可抗力的，則不能免除責任。
實務中，存有觀點，認為限購背景下的問題應適用情勢變更。
張某由于要置換房屋，之前將自己所有的房屋出售給了李某，雙方簽署了《上海市房地產買賣合同》，李某支付了首付款。現張某是否可以要求因為自己限購不能置換房屋，故要求解除《上海市房地產買賣合同》。
律師觀點（奚正輝）：
通常是不能要求解除合同的，當然也不排除可能性，還是有機會的。
因為法律規定：合同成立以后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的的重大變化，繼續履行合同對于一方明顯不公平或者不能實現合同目的，一方當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否解除。
參閱案例：
案情：
2015年10月，蔣某向謝某購買嘉定區一套公寓房，雙方網簽了《上海市房地產買賣合同》，蔣某支付了40%的首付款，剩余房款貸款支付。蔣某到2016年4月社保才滿2年。
根據交易中心的登記規定，蔣某必須在網簽時符合購房資格，由于其簽約時不具備購房資格，必須在社保滿2年時重新簽署《上海市房地產買賣合同》。
若蔣某在2016年4月重新簽署《上海市房地產買賣合同》，則不符合新政，不滿5年，也不具備購房資格，無法辦理過戶，不能辦理轉移登記。
律師觀點（奚正輝）：
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