[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱24280次
一、劃撥性質的土地需要繳納出讓金
買賣雙方達成交易意向時，不知道劃撥性質的土地要繳納出讓金，由于出讓金金額很大，雙方對出讓金的承擔發生了分歧。后經律師斡旋，雙方同意按照土地使用年限的比例承擔出讓金，但是土地出讓合同及繳納主體還是出售方。出售方繳納了出讓金及契稅等，更換產權證后，才能出售該房屋。
本案中，出售方持有二層辦公樓，且全部登記于一本房地產證，起初規土局建議一次性補繳全部土地出讓金。考慮到出售方的資金壓力以及劃撥用地的無使用期限的優勢，律師建議出售方僅就本次出售的房屋補繳土地出讓金。由于本次出售的房屋沒有登記分攤的土地面積，故還需要長寧區房地產測繪管理辦公室出具分攤土地面積的查閱單，將該查閱單提供給規土局。
如果遇到交易的辦公樓土地為劃撥性質，應引起雙方注意并預留充分的交易時間，以防違約。
二、如何開具售房發票
若個人出售房屋中，一般由稅務部門代開售房發票；若是出售方是公司，一般由出售方自行開票。出售方可以開具增值稅普通發票，也可以開具增值稅專用發票。由于本次交易中，買受方是公司，需要開具增值稅專用發票進行抵扣，減少購房成本。
出售方雖是一般納稅人，但選擇的是簡易征收，沒有開具大額發票的功能。為完成交易，出售方特向登記所在地的稅務部門申請批準了臨時開具大額發票的功能。發票格式要跟交易中心的稅務部門確認好，發票要注明：貨物名稱商品房及產證號碼、單位平方米、數量指建筑面積、金額（可以分幾張發票），發票備注中寫明房屋地址及合同金額。
三、出售方如何繳稅
土地增值稅是在出售方公司所在的稅務所進行核定并繳納的。通常，由稅務專管員就土地增值稅先進行計算，交稅務所領導批準后，再到稅務所柜臺進行申報納稅。由于本次交易涉及土地出讓金等特殊項目，且營改增又剛實行不久，稅務軟件不完善，稅務所內部對核定方案也有不同理解，因此，協助出售方與稅務所溝通如何正確計算土地增值稅是本次律師法律服務的難點。
本次交易中，由于出售的幾套房屋均登記于一本產證上，只有一個產證編號，受稅務部門軟件功能限制，各單元的土地增值稅雖獨立核算交納，但進入稅務軟件系統時，只能合并申報，最終稅務所也只能開具一張土地增值稅發票，且各單元應交納的土地增值稅金額也無法分列。
繳納完畢土地增值稅后，再到交易中心的稅務部門辦理增值稅的申報納稅。
若評估價高于發票金額，土地增值稅、增值稅、契稅都是以評估價為依據繳納，而不是發票金額。出售方應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。
由于出售辦公樓等非住宅，都是差額納稅的，所以原來的購房合同、發票、稅單非常重要，千萬要保管好。若不提供原來的購房憑證，就無法抵扣，會多繳非常多的稅，那時估計想死的心都有了。
延伸閱讀：
辦公樓、商鋪及廠房都屬于非住宅，交易的流程與稅費基本一致，本文都可以參考適用。由于非住宅交易比較復雜，遇到的問題也比較多，建議咨詢專業的房地產律師，控制交易風險。
奚正輝律師（地址：上海市浦電路438號18G室；電話：13061777763）一直深耕房地產交易及糾紛案件，積累了豐富的經驗，可以最大限度地維護客戶的權利。
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