[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱12294次
出售方違約不肯出售房屋，法院判決繼續履行合同并過戶
文/ 奚正輝|律師
遠聞（上海）律師事務所 主任、高級合伙人
閱讀提示：
2016年由于房價快速上漲，出售方反悔不肯出售房屋的案例頻發，出售方往往會借口漲價、不配合買受方辦理銀行貸款、不肯過戶、不肯交房等。這時，買受方如何訴請繼續履行買賣合同，并要求過戶呢？每個案例都會有所不同，要具體案件具體分析。奚律師最近有三個勝訴判決，分享給大家，希望給讀者一點參考。
關鍵詞：
買賣合同 房價上漲 出售方違約 繼續履行 強制過戶
主文：
案例一：案號：（2016）滬0115民初75240號，浦東法院判決日期：2016年11月30日
2016年7月，出售方宋某與買受方陸某簽訂《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》，轉讓上海市浦東新區泥城鎮彩云路一套拆遷安置房（滿三年可以轉讓），約定房屋總價為110萬元，雙方于2016年11月30日前辦理過戶手續。買受方按約定支付首付款105萬元，剩余5萬元沒有支付。出售方由于自己置換房屋沒有成功，而且房價上漲了，明確稱不出售房屋了。
由于過戶期限還沒有到就先行起訴，奚律師于是代理買受方給出售方做了電話錄音及讓中介出具證明，證明出售方已經明確不同意出售房屋。審理期間，買受方將剩余房款5萬元支付到了法院。
法院判決：出售方于判決生效后10日內將房屋過戶及交房給買受方。
案例二：案號：（2016）滬0116民初9340號，金山法院判決日期：2016年12月27日
出售方為張先生與吳女士，為夫妻關系。2016年7月16日，張先生一人與買受方沈某簽署了《上海市房地產買賣合同》和《補充條款》，買賣合同約定房價為147萬元，補充條款約定出售方實際到手價為125萬元，雙方做高了買賣合同的價格。雙方約定的過戶時間為2016年10月31日前，提前交房時間為2016年9月10日前。買受方按約定向出售方張先生支付了首付款38萬元，剩余部分銀行貸款支付。之后，吳女士在買受方沈某辦理銀行貸款時補簽署了《上海市房地產買賣合同》，但是沒有簽署《補充條款》。2016年8月18日，出售方將系爭房屋上的銀行抵押貸款全部結清，但是抵押登記沒有注銷。2016年9月，買受方通過了上海農商銀行的貸款審批。買受方催出售方辦理交房與過戶，但是出售方以房價上漲，無力購買新房屋為由，表示不愿繼續出售房屋。
奚律師代理沈某收集了相關證據后，于2016年10月8日起訴到法院。法院審理中，吳女士認為房屋轉讓價格為147萬，不同意125萬的價格。審理期間，沈某將剩余房款87萬元支付到法院賬戶。
法院判決：出售方于判決生效后10日內將房屋交付給買受方，且10日內注銷抵押及過戶給買受方，并承擔逾期交房的違約責任，訴訟費與保全費全部由出售方承擔。
案例三：案號：（2016）滬0109民初22043號，虹口法院判決日期：2016年12月26日
出售方為蔣先生及其兒子，兒子系未成年。2015年6月14日，出售方蔣先生并代理其兒子與買受方黃某簽署了《上海市房地產買賣合同》和《特別協議》，約定房屋總價288萬元，原告按約支付了首付款126萬元。出售方收到首付款后用于歸還了系爭房屋的抵押貸款，并注銷了房屋上的抵押登記。2015年7月30日，雙方完成審稅，買受方繳納稅款5萬余元。辦理過戶時，房地產交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通過訴訟查封。2015年11月，李女士敗訴，房屋解封。2015年12月，買賣雙方再次申請房屋過戶，交易中心告知未成年人出售房屋需要父母雙方簽字，由于李女士不配合，未能過戶。后房價上漲，出售方蔣先生要求增加70萬元，否則不同意過戶。
奚律師代理買受方訴訟至法院，認為父親是小孩的監護人，也是法定代理人，代為簽署的買賣合同成立并生效，無須小孩母親簽署。法院審理中，買受方將剩余房款支付到法院賬戶，并且同意另外補償房款15萬元給出售方。
法院判決：出售方于判決生效后15日內將房屋過戶并交付給買受方，訴訟費與保全費全部由出售方承擔。
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買賣合同糾紛中，首先要判斷合同是否有效？其次要判斷到底是誰違約？最后判斷合同是否可以履行？房價上漲過快時，繼續履行合同，可以最大限度的維護買受方的權利。
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