[ 赫少華 ]——(2017-4-9) / 已閱9226次
以炒賣房屋為目的購(gòu)房合同無(wú)效？
文|赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
朋友圈中傳一篇《天津首判：以炒賣房屋為目的的購(gòu)房合同無(wú)效》的報(bào)道，大意：
此類案件多為房地產(chǎn)中介人員，利用具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣給他人從中牟利。當(dāng)賣方人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì)被以違約為由起訴，并索要高額違約金。
濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購(gòu)買機(jī)會(huì)，同時(shí)另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購(gòu)買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。
新聞中，法院的觀點(diǎn)是合同不成立，但至于是無(wú)效還是不成立，此點(diǎn)引起大家的爭(zhēng)議。
有觀點(diǎn)(法官)提出：從價(jià)格法和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的角度考慮合同效力問(wèn)題，而不是說(shuō)因?yàn)橘I房的人是炒房所以合同無(wú)效。并進(jìn)一步補(bǔ)充觀點(diǎn)以說(shuō)明，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》不是法律也不是行政法規(guī)，但從維護(hù)社會(huì)公共利益的角度，否定合同效力并無(wú)不當(dāng)。
新聞中的案例目前并沒(méi)有檢索到，但濱海新區(qū)法院對(duì)于同類案件處理---
情形：購(gòu)房人簽約后高價(jià)轉(zhuǎn)手，履行不成的情況下，要求出售人退還定金并要求出售人賠償高額的違約金。
處理：天津市濱海新區(qū)人民法院已有類似的裁判觀點(diǎn)，在2016年11月17日的(2016)津0116民初23068號(hào)判決中。
合同效力：該案中雙方的合同是解除。關(guān)于合同的效力，法院認(rèn)為，原、被告及第三人簽訂的《房屋買賣（置換）合同》及“補(bǔ)充協(xié)議”，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)。
但法院對(duì)合同第八條提出了異議，認(rèn)為：
合同第八條“被告（注：出售人）允許原告（注：購(gòu)房人）將該房屋過(guò)戶給第三方名下，并配合過(guò)戶一切手續(xù)，配合原告看房”的約定，將導(dǎo)致最終的買受人非本案原告，此約定違反了公平交易原則，擾亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，更有可能給不法分子以可乘之機(jī)，借此倒賣房屋，故對(duì)原告要求被告賠償違約金（注：原告已支付2萬(wàn)定金，要求20萬(wàn)元違約金）及居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
但對(duì)于同類合同條款，上海市一中院在【案號(hào)：（2015）滬一中民二(民)終字第*號(hào)】認(rèn)定中另有角度。合同中有類似的約定：
在甲（注：出售方）、乙（注：買受方）簽署的《上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間合同（出售）》中：
合同第七條：“…經(jīng)雙方友好協(xié)商一致同意乙方可轉(zhuǎn)讓買賣給第三方，并配合乙方看房”；
合同備注：“甲方承諾該房屋總價(jià)*元，如乙方轉(zhuǎn)讓給第三方的房?jī)r(jià)差額部分金額與甲方無(wú)關(guān)。”
當(dāng)然，在該案的合同履行中，出現(xiàn)插曲，即丙出來(lái)買房并與甲簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后來(lái)因故解除。
乙起訴甲要求繼續(xù)履行居間合同，甲認(rèn)為上述合同無(wú)效，主要理由：
①乙隱瞞了其身份，構(gòu)成了“自己代理”；
②乙方為了不經(jīng)過(guò)戶直接轉(zhuǎn)手倒賣房屋賺取差價(jià)，其行為違反了上海市房屋土地資源管理局下發(fā)的《關(guān)于禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從業(yè)人員利用職業(yè)便利從事房屋轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的通知》以及《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》相關(guān)規(guī)定。
法院認(rèn)為不構(gòu)成合同無(wú)效:
❶在簽訂合同時(shí)，甲對(duì)于乙系中介人員的身份系知情的，而且合同載明了房屋買入方是乙，乙購(gòu)房行為并未構(gòu)成“自己代理”。
❷判斷合同是否無(wú)效的依據(jù)，應(yīng)以合同是否違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定作為依據(jù)。現(xiàn)甲所引用的相關(guān)規(guī)定，均非確定合同無(wú)效的依據(jù)。
❸至于乙在合同中與甲所作的補(bǔ)充約定內(nèi)容，也不存在限制及加重上訴人履行合同之義務(wù)，退一步講，即便可能違反上海房管局的相關(guān)規(guī)定，也屬于由相關(guān)行政部門處理的問(wèn)題，因非強(qiáng)制性的法律規(guī)定，故不構(gòu)成合同無(wú)效。
至于開(kāi)篇的新聞中提到合同不成立的認(rèn)定，在房屋買賣中，我們?cè)賮?lái)看一則再舉司法案件。
在(2015)寶民三(民)初字第*商品房預(yù)售合同糾紛中，俞*、張*本為在開(kāi)發(fā)商處鎖定某房源而簽署了合同。
但法院認(rèn)為，《上海市商品房預(yù)售合同》的乙方為俞*、張*，該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一方主體也應(yīng)為俞*、張*兩人。開(kāi)發(fā)商主張乙方由俞*一人簽字，即與俞*一人形成了商品房預(yù)售合同關(guān)系，缺乏法律依據(jù)，亦未得到俞*、張*的認(rèn)可，《上海市商品房預(yù)售合同》的乙方張*未簽訂該合同，該合同不成立
【注：二人購(gòu)房，一人代簽，另一人未追認(rèn)▶合同不成立？】
至于說(shuō)，（中介人員）為炒賣房屋為目的購(gòu)房合同效力？是不成立、解除或無(wú)效。
在上海第二中院審理的【案號(hào)：(2011)滬二中民二(民)終字第*號(hào)】，法院認(rèn)為：
房屋經(jīng)紀(jì)居間應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信并在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事居間中介服務(wù)，不得擅自超越經(jīng)營(yíng)范圍從事自營(yíng)活動(dòng)。
*作為居間事務(wù)所的投資人并從事居間事務(wù)，向當(dāng)事人隱瞞交易真相，并超越經(jīng)營(yíng)范圍，從事自營(yíng)活動(dòng)，從中獲取房屋差價(jià)，顯然違反誠(chéng)信原則，其自營(yíng)行為也沒(méi)有法律依據(jù)，故其獲取的差價(jià)應(yīng)當(dāng)返還。
但法院并未對(duì)相關(guān)合同的效力給出認(rèn)定，違反誠(chéng)信原則、自營(yíng)行為沒(méi)有法律依據(jù)，是否能得出合同不成立或無(wú)效？民法總則倒是有明確規(guī)定，違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。
許多案件中，炒賣的目的無(wú)法簡(jiǎn)單認(rèn)定，開(kāi)篇新聞中提及到一個(gè)現(xiàn)象，即是17起房屋買賣合同。
塘沽審判區(qū)最近對(duì)17件房屋買賣合同糾紛案件認(rèn)定為“名為買房，實(shí)為炒房”的行為，依法認(rèn)定合同不成立，駁回索賠的訴訟請(qǐng)求。
尤其是要注意的是，該17起合同當(dāng)事人，尤其是買受人之間的關(guān)系。
赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
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