[ 左志平 ]——(2004-3-29) / 已閱10812次
產權調換的房屋面積縮水應如何處理？
案情簡介：
２０００年６月，被告華為開發公司建設新元小區，需拆遷原告食品公司部分房屋，為此，雙方簽訂了房屋拆遷安置協議書一份，約定原告回遷門面房２６２m2，其中：包括民族路（東西向），新元小區公園（小區南大門）入口轉角處門面房。２０００年９月１日，原被告就回遷門面房又簽訂《房屋銷售合同》一份，約定原告預購被告開發的新元小區房公園轉角處１號、２號門面房，建筑面積60.78m2，單價1680元/m２，合計價款人民幣102110元。實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負5％時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按面積調整。以及相關的權利義務。合同附示意圖一份，載所購房屋方位為新元小區公園（小區南大門）入口轉角處１號、２號。合同經雙方簽字蓋章生效。原告按約付清購房款人民幣102110元。同時，該小區２號樓門面房亦相繼對外預售。其中，同年１１月，被告與盧某簽訂的２號樓３５號門面房買賣合同后，附有房屋平面圖，顯示３５號以西相鄰的門面房即為公園入口轉角處門面房，呈內彎圓弧狀。此后，被告委托江蘇華豐建筑設計院設計繪制了“新元小區詳規調整圖”。對房屋和公園大門規劃進行了調整。同年６月１２日，被告召集原告開會，通報規劃調整后的規劃方案，可能導致原告回遷房面積減少的情況。該會議記錄載明；“徐某（被告方副經理）：….根據市規劃的要求，考慮新元小區的寶塔與謝眺樓視線走廊，對我新元小區南大門入口處的物業管理用房進行適當調整，調整的范圍基本保持原樣不變，去掉轉角處的一個三角形的拐角，可能造成食品公司回遷房的面積減少。為此，請食品公司能理解，關于減少的部分面積，如何處理，待房屋建成后，再做商訂。”王某（原食品公司法定代表人）：“規劃調整，但涉及到我公司回遷的門面房面積減少，到底減少多少目前數據還沒有得出來，如果減少的門面房面積，今后在計算上，我們不能按文件標準計算，要給我們虧損企業加大補償，給予彌補。”事后，被告調整了公園入口轉角處１號、２號右邊依次是2號樓的36號、35號門面房（此前，平面圖顯示1號、2號右邊即為2號樓35號門面房，無36號門面房），左邊是上二樓的樓梯間通道。隨后，被告將36號門面房以每平方米人民幣7472.33元的價格預售給第三人周某，雙方簽訂《房屋購銷合同》一份，原告發現自己所回遷的1號、2號門面房的建筑面積明顯不足，且在1號、2號門面房與2號樓35號門面房之間出現了36號門面房，遂找被告，經房屋測繪部門測量的3號裙樓的底層1號2號門面房建筑面積為40.27m2，2號樓36號門面房建筑面積為44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起訴，要求按市場價賠償減少20.51m2面積的損失。
處理結果：
審理認為：被告是具有房地產開發經營資質的企業，在開發新元小區中，需要拆遷原告的房屋，與原告簽訂了房屋拆遷安置協議，原告回遷被告擬開發的部分門面房。雙方就回遷的門面房位置及價格等事宜又簽訂了一份購房合同，該份合同實際上是具有拆遷利益補償性質的合同。合同約定了回遷門面房的具體位置、價款、付款、交房期限，以及違約責任等內容，雙方意思表示真實，又不違反法律規定，該份合同有效。合同簽訂后對雙方均有拘束力，雙方應當遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行確定的義務。被告應當向原告交付合同約定的60.78m2面積門面房，在合同履行中，被告調整規劃設計方案，在2號樓35號門面房與3號裙樓公園入口轉角處1號、2號門面房之間設計了朝向民族路36號門面房，如不增建，被告在實際履行合同中可以使1號、2號門面房建筑面積達到或超過60.78m2，滿足原告要求，實現合同目的，而被告建造了36號門面房，并將該房出售給第三人，原告房屋面積減少20.51m2，致使原告預購60.78m2面積房屋的合同目的及足額回遷的預期利益不能實現，被告主觀上存在違反合同的惡意，客觀上造成原告經濟損失，應予賠償。被告調整房屋規劃設計方案后，雖然通知了原告，但原告要求加大補償，被告亦認同可以協商，雙方未達成協議，雙方對面積不足處理約定不明。根據合同約定實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負5％時，每平方米價格保持不變，房價總金額按實調整，應理解為雙方對建筑面積合理誤差的處理，而本案因房屋平面結構的變更造成原告預購面積大幅度減少，不屬于合理誤差的情形，不適用合同中該條款的規定。因原告是產權調換房屋，具有拆遷補償利益，其損失的計算，不能按照《商品房銷售管理辦法》的規定，也不能適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 規定，應當參照購買36號門面房的市場價格人民幣7472.33元/m2計算，扣除原告購房1680元/m2，其差價人民幣5792.33元/m2來賠償原告損失，才能彌補原告的損失。被告辯解原告房屋面積不足，根據合同第５條規定，按合同約定價款增補、退減房款，而不是市場價賠償不足面積房款的意見，不能成立，因被告在合同中約定面積差為5％，但實際上相差20.51m2，占原告所購房屋面積的1/3，明顯存在惡意，按照合同約定補、減，損害了原告的利益，違反誠實信用原則，該辯解不予采納。為此，依據《中華人民共和國合同法》的規定，判決：被告華為開發公司于本判決生效之日起二日內賠償原告食品公司房屋建筑面積減少的經濟損失人民幣118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律點評：
該案是房屋拆遷，進行產權調換房屋面積縮水的損失賠償問題。雙方在合同中約定，實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負5％時，每平方米價格保持不變，不足和超出的部分怎么賠償沒有明確約定。現有的法律依據是：①《商品房銷售管理辦法》，對面積超出3%范圍的面積處理規定。②最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》第14條規定，……，房屋實際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。原告房屋被拆遷，實行的是產權調換，其拆除房屋在市區的繁華地段，拆除前沒有進行評估，補償價格很低，產權調換時政府確定了一個回遷價格。該價格明顯低于市場價格，目的是保護被拆遷人的利益。原被告就拆遷簽訂了具有物化性質的房屋拆遷補償安置協議，后又簽訂房屋預售合同，是對拆遷補償安置協議的存續，包含了原告的拆遷補償利益。被告在原告回遷的門面房與35號房之間增建36號門面房，以市場價賣于第三人，賺取利潤，使原告房屋面積20.51m2，按照《商品房銷售管理辦法》或最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，賠償原告損失明顯沒有充分保護原告的利益。另外，上述法規、解釋在制定時沒有考慮到拆遷產權調換房屋中含有的補償利益問題，僅僅是針對純商品房買賣面積縮水。形成產權調換房屋面積縮水的損失賠償規定的立法欠缺，使惡意損害被拆遷人利益的行為得不到經濟上的懲罰，使被拆遷人的利益不能獲得滿足。法官根據誠實信用原則，結合案件的特殊性，依據《中華人民共和國合同法》規定，在判決被告賠償原告實際損失的同時，又判決被告賠償了原告的預期損失。這一判決結果無疑是正確的，不僅保護了原告的合法利益，同時也給予被告經濟懲罰，有利于推進房屋拆遷行為的規范。
宣城市宣州區人民法院
安徽金皖律師事務所
左志平、劉金海
