[ 赫少華 ]——(2018-1-3) / 已閱11758次
部分法院關于借名購房的裁判指引及個案觀點
文|赫少華 律師
遠聞（上海）律師事務所 合伙人
本文中，將購買房屋的實際出資人簡稱為借名人，登記權利人簡稱為出名人。
一、借名購房常見基本問題
借名原因：規(guī)避限購、購買政策性保障房、獲取優(yōu)惠的貸款政策等。
借名案由：上海法院常將此類案件定為所有權確認糾紛，如(2017)滬01民終11244號。
觀點之爭：司法實踐中，常有“物權說”和“債權說”之爭。
通俗而言，前者即該房屋自合意時已應是我的，現(xiàn)請求法院再明確一下，確認屬于我；后者即該房屋協(xié)議雖約定你代為持有，現(xiàn)請求法院判決過戶給我。
二、兩種觀點如何應對強制執(zhí)行的異議之訴，以股權代持為參考
兩種觀點的對峙，法律基礎會引發(fā)出更多的問題，譬如，借名人的債權人能否申請查封該房屋；出名人的債權人查封該房屋時，借名人可否提起執(zhí)行異議？
筆者一直關注房屋產權與公司股權，若進行同類問題延伸對比研究，即債權人可否強制執(zhí)行代持顯名股東的股權；隱名股東可否阻卻該強制執(zhí)行？
區(qū)別最高法院（2016）民申字第3132號（債權人強制執(zhí)行名義股東代持股權）與（2015）民申字第2381號（債權人不能強制執(zhí)行名義股東代持股權）。
之所以觀點相反，主要因對《公司法》第32條第3款所稱的第三人的范圍理解不同，即是否包括與顯名股東存在股權交易的債權人。
而隱名股東對于被執(zhí)行的代持顯名股東股權提起執(zhí)行異議之訴，可同時提起股東資格確認之訴，此訴訟思路在（2016）最高法民終701號有跡可循。同類合并審理思路，可參見《最高案例：確認股東資格之訴與股東知情之訴合并審理》
個案中，房屋借名人的執(zhí)行異議問題，再另行分析，本文僅提供參考角度。
三、從案例談審判觀點，以上海法院審判為參考
物權法解釋一執(zhí)筆人司偉法官在【論不動產登記與權屬的確認——兼論對《物權法司法解釋一》第2條的理解】中認為-
借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權。
上海市寶山區(qū)法院蔣夢嫻法官在《圖解：“借名買房”引發(fā)案件審理思路整理》一文，也是傾向為“債權說”。
上海一中院(2017)滬01民終4425號一案，法院認為，雙方形成借名購房的債權債務關系，借名人基于債權債務關系直接要求確認對房屋享有所有權，于法無據(jù)。
的確，一旦明確了該裁判觀點，對于借名人有權處分房屋的問題，可進行如下思路設計：
若借名人將房屋出賣給第三人的，借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下，繼而再登記第三人名下，也可以讓出名人直接轉移登記給第三人。
上海一中院(2017)滬01民終8757號一案，從側面詮釋了該思路的合理性，法院認為雙方形成借名購房的債權債務關系。
一方基于債權債務關系直接要求確認對房屋享有所有權，于法無據(jù)，其僅可依合同關系要求相對方履行合同義務。但同時判決，支持出名人配合借名人將該房屋登記在借名人指定的第三人名下。
四、如何界定借名人是否為實際購買人
為借名購房規(guī)劃、設計合同，首先得了解訴訟中一些主張借名而未成功的案例。
案例一：雖補交借名購房協(xié)議，但法院不認可
松江法院(2017)滬0117民初*號一案，原、被告確認借名購房一事屬實，且于庭審結束后遞交了相關書面文件，但法院對于原告提起該案糾紛的真實訴因存疑（被告與案外人的房屋買賣合同糾紛已于本案前立案且審理），結合其他調查情況，認為，原告提供的證據(jù)不足以證實雙方存在借名購房的法律關系，駁回訴請。
案例二：雖有出資，沒有借名購房協(xié)議，認定為共有
總共2頁 1 [2]
下一頁
