[ 胡杰豐 ]——(2004-6-9) / 已閱11616次
業主能否自行籌備成立業主大會？
浙江民禾律師事務所 胡杰豐
據廣州日報道，3月16日晚，地處惠州惠城區麥地路某住宅小區的15名業主大會籌備組成員正在該小區S22棟開會，商量召開全體業主大會的事宜。晚8時30分左右，該小區保安隊3名保安和一便衣男子闖入會場，以“非法集會”為由要求各業主立即解散會議�；I備組組長彭老伯爭辯了幾句，便被他們4人拉到門口痛毆，致使其頭皮開裂、右腿股骨骨折，當晚被送往惠州市中心人民醫院救治。據估算，彭老伯的治療費用需要數萬元。
據記者調查，該小區自10年前交付，現有業主1700多戶，由于業主們認為物業管理公司不稱職，為了保護自己的權益，業主們于去年成立了業主大會籌備組，今年3月13日貼出公告，準備召開業主大會決定物業管理公司的去留。但是業主們籌備召開業主大會的行動一直受到物業管理公司的干擾和限制，小區管理處保安人員多次搶走業主登記表、撕掉業主大會籌備組的公告，直至3月16日保安闖入會場、毆打業主。據悉，這次事件是惠州市近年來發生的最嚴重的小區物業管理公司與業主間的沖突事件，當地派出所已成立專案組調查此案。
筆者沒有對報道進行調查、核實，也沒能取得經過法院、公安機關等有關部門確認的正式說法，無法對其中所涉及的事實部分進行論斷式法理分析。但是報道反映了當前物業管理行業普遍關注的兩個問題：業主自行召集的業主會議是否為非法集會？業主能否自行籌備成立業主大會？由于我國還沒有相關法律法規對這兩個問題作出明確規定，業主和物業管理公司又常常對此存在不同理解，并由此導致糾紛，因此筆者就報道所涉及的這兩個問題談談自己的觀點。
一、業主召集業主會議是否為非法集會
我國《憲法》第35條規定：“中華人民共和國公民有言論、出版、集會、結社、游行、
示威的自由”，可見，集會自由是憲法賦予公民的一項基本權利，任何機關、團體、單位和個人都不得隨意剝奪公民的這一基本權利。為了保障公民依法行使集會、游行、示威的權利，維護社會安定和公共秩序，我國又專門制訂了《集會游行示威法》，根據我國《集會游行示威法》的規定，集會是指聚集于露天公共場所，發表意見、表達意愿的活動。而《集會游行示威法實施條例》進一步界定了露天公共場所的含義，明確規定“露天公共場所是指公眾可以自由出入或者憑票可以進入的室外公共場所，不包括機關、團體、企業事業組織管理的內部露天場所”。公民在露天公共場所舉行集會，必須依法向主管機關——公安機關提出申請并獲得許可，否則為非法集會。
如果業主在不屬于露天公共場所的其他地點召開會議（如報道中業主大會籌備組在小區內業主所有的S22棟召開會議），就不需要經過有關部門的批準，也未違反有關法律法規，不存在“非法集會”的問題。退一步說，即便屬于“非法集會”，物業管理公司也只能及時報告公安部門，由公安部門來負責處理，保安自身沒有任何管理、驅散“非法集會”的權力。相反，如果保安沒有經過業主同意，也未依法取得有關部門的批準，就擅自闖入業主家中解散所謂的“非法集會”，則嚴重侵害了業主的人身權，違反了有關法律的規定。我國《憲法》39條規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅�！薄缎谭ā返�245條規定：“非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役�！薄吨伟补芾硖幜P條例》第22條也規定：“有下列侵犯他人人身權利行為之一，尚不夠刑事處罰的，處十五日以下拘留、二百元以下罰款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可見，公民的住宅受到法律嚴格保護，物業管理公司或者保安不得非法侵害業主的這種法定權利。
二、業主能否自行籌備成立業主大會
業主大會是業主依法行使物業所有權、實現業主自治的一種形式，其基礎是業主對物業所享有的建筑物區分所有權。在業主大會成立過程中，容易產生糾紛的環節是首次業主大會召集權的行使主體問題，也即誰有權籌備成立業主大會的問題。
建設部頒布的《業主大會規程》第5條規定：“業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。”這一規定對于剛交付的物業可能是適用的，但是現在有很多物業已經交付了多年但一直沒有成立業主大會，而建設單位可能早已解散或者倒閉，不可能有代表來參加業主大會籌備組。如果出現這種情況，是不是業主大會就永遠不用成立了？
按照一般常理，在某一組織成立后，該組織籌備組的成員應成為其核心成員（最起碼也是正式成員）。我國《物業管理條例》規定業主大會是由全體業主組成的業主組織，建設單位不是業主（尚未出售的物業除外），也就無權參加業主大會，由無權參加業主大會的建設單位負責籌備業主大會，既不符合常理，也不符合《物業管理條例》的立法目的，更不符合業主自治的實際需要。
籌備、召開業主大會是業主基于物業所有權而享有的一種私權利，根據私權領域“法律不禁止即為容許”的精神，業主自行籌備、召開業主大會并不違反有關法律法規的禁止性規定，屬于合法的行為。同時，《物業管理條例》規定“業主有權提議召開業主大會會議”，業主大會會議當然也包括業主大會的籌備會議和成立會議。因此，筆者認為，只要具備業主大會的成立條件，業主可以自行籌備成立業主大會。
論文原載于《現代物業》2004年第4期（原文使用筆名陳宇）
