[ 赫少華 ]——(2018-8-10) / 已閱18483次
開發商以未取得預售許可證為由主張合同無效，部分法院裁判觀點
文|赫少華·律師
遠聞（上海）律師事務所合伙人
近日，周邊討論一新聞，即開發商作為原告，以簽約時未取得商品房預售許可證為由，主動提起訴訟要求確認合同無效。
一、案件情況
經檢索，案號為（2018）陜0112民初3901號與討論的案情類似，系由西安市未央區人民法院于2018年6月7日判決。
本院認為，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效。
本案中原、被告簽訂的《房屋買賣合同》，已具備商品房買賣合同的主要內容。但現被告仍未取得商品房預售許可證明，故該《房屋買賣合同》應當認定為無效。對于原告收取被告的購房款，應當予以退還。
因原告未按約定及時取得“五證”，對合同無效負有過錯，故被告可另案起訴主張其權利。
一審判決：房屋買賣合同無效，開發商返還購買款。
就判決書載明的內容，雖然披露的簡單，但中規中矩，依據也明確。
之所以案件發酵，或許是原告的身份及訴請內容，突破了慣常思維，尤其是房價突飛猛進的背景下，且該案中并涉及賠償后續事宜，直觀上似乎開發商“占盡便宜”。
二、開發商于反訴中主張合同無效，賠償房價上漲損失
與此案相似，北京市密云區法院(2016)京0118民初3950號一案。
購房人作為原告，主張解除房屋買賣合同，并要求開發商承擔賠償責任（房價上漲）等；開發商涉案樓棟至今未取得商品房預售許可，也未竣工驗收，故提起反訴，要求確認合同無效。
2009年12月30日，原告與開發商簽訂《認購協議書》，房屋總價為759 920元。2014年6月1日世博元公司為原告出具收到購房款購房款759 920元的收據。
2015年10月20日，案外購房人向開發商交納購房款一百萬元；2016年5月17日，開發商為案外購房人出具一百萬元購房發票一張；并已辦理了涉案房屋的入住手續，現已裝修并入住。
法院觀點：
原告提交的《認購協議書》，具備了房屋買賣合同的主要內容，應當認定為商品房買賣合同，但因該商品房非現房銷售，故該商品房買賣合同應認定為商品房預售合同。
開發商在未取得商品房預售許可證的情況下與原告簽訂認購協議書，雖被認定為商品房預售合同，但根據上述規定，該合同應屬無效合同。
開放商預售商品房，應當向買受人出示商品房預售許可證，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。
辦理商品房預售許可證是房地產開發商的義務，并應將預售許可證向買受人出示，原告作為買受人對開發商沒有辦理商品房預售許可證并不知情，對于合同無效其并無過錯，故原告要求開發商返還購房款、賠償利息及房屋漲價損失的訴訟請求，予以支持。
開發商賠償原告房屋漲價損失的具體賠償數額，法院依據涉案房屋評估現值（207.57萬元）扣減原告已付購房款（759 920元）的差額部分予以判定，裁決開發商（反訴原告）賠償原告（反訴被告）房屋漲價損失1315780元。
三、律師視點
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
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