[ 徐鳳林 ]——(2019-3-15) / 已閱4898次
當(dāng)前，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，人民群眾生活水平大幅度提高，衣食住行極大改善，商品流通快捷、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮，人民群眾的生活需求更高、更深、更廣。各類民商事矛盾聚集和交易不公平，導(dǎo)致民商事案件高發(fā)，一房二賣糾紛與日俱增。
“一房二賣”是指出賣人違反《中華人民共和國(guó)民法總則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等民事法律規(guī)范，踐踏公秩良俗、誠(chéng)實(shí)信用原則，將房屋同時(shí)賣給二個(gè)以上買受人的欺詐行為。一房二賣產(chǎn)生的法律效力與物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)，我國(guó)《物權(quán)法》采用的物權(quán)變動(dòng)原則是合意加公示原則，即除了當(dāng)事人債權(quán)達(dá)成合意之外，必須履行交付或登記等法定形式。一房二賣涉及法律關(guān)系復(fù)雜,如何對(duì)一房二賣的行為類型進(jìn)行分類？如何對(duì)一房二賣審查和認(rèn)定？對(duì)房屋買賣合同效力、房屋歸屬作出司法判斷，妥善處理解決一房二賣糾紛成為司法實(shí)踐的重要課題。筆者結(jié)合司法實(shí)踐，運(yùn)用民法規(guī)范和民訴法理論知識(shí)進(jìn)行法理思考，剖析典型案例，歸納總結(jié)提出觀點(diǎn)與結(jié)論如下，以期為司法同仁解決此類糾紛案件提供幫助與借鑒，不當(dāng)之處敬請(qǐng)斧正。
一、“一房二賣”行為類型
類型一：一套房屋分別與兩個(gè)買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。出賣人就同一套房屋分別與兩個(gè)買受人簽訂商品房買賣合同，向其中一個(gè)買受人交付房屋并辦理過(guò)戶。兩個(gè)買受人購(gòu)房意圖真實(shí)，簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容完備，程序合法，預(yù)售手續(xù)齊備，這是傳統(tǒng)的一房二賣糾紛類型。
類型二：商品房開發(fā)建設(shè)中,以房頂賬引發(fā)的一房二賣糾紛。開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況多發(fā)生在開發(fā)商與建材商之間。債務(wù)人(即開發(fā)商)為出賣人、債權(quán)人(即承包方或材料供應(yīng)商)為房屋買受人、雙方選定合適房屋，將欠付的工程款約定為購(gòu)房款。在商品房銷售中，又將該房屋賣與其他買受人，房屋被其他買受人占有使用或過(guò)戶而產(chǎn)生糾紛。
類型三：開發(fā)商為套取銀行貸款,簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛。是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請(qǐng)貸款用以支付部分房款，開發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不實(shí)際交付房屋，將此房屋與另一買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)登記在他人名下，要求開發(fā)商辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生糾紛。一房二賣法律關(guān)系極其復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對(duì)房屋的抵押權(quán)關(guān)系。所以，司法實(shí)踐中，存在許多亟待解決的法律問(wèn)題。
二、如何認(rèn)定“一房二賣”合同
要認(rèn)真審查買受人是否取得所有權(quán)變更登記，若依據(jù)買賣合同辦理所有權(quán)變更登記，則可判令其取得房屋所有權(quán)；若均未辦理登記，則依據(jù)合法占有房屋的先后判令歸屬；若均未占有房屋，則依據(jù)二者買賣合同成立先后確定權(quán)利。具體根據(jù)以下三種情形認(rèn)定：
情形一：兩份合同均未辦理登記，房屋尚未交付，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。
情形二：兩份合同中一份過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世、物權(quán)公示和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。
情形三：在第一個(gè)買房人已辦過(guò)戶后又賣第二人的情況下，因出賣人已沒(méi)有所有權(quán)，所以第二次賣房無(wú)效。
三、“一房二賣”預(yù)防處理方式及法律適用
出賣人和買受人雙方成立房屋買賣合同關(guān)系后，出賣人全面、正確履行合同是合同法律效力的表現(xiàn)，是出賣人的法定義務(wù)。在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，出賣人不可能同時(shí)履行兩個(gè)合同。出賣人在履行一個(gè)合同后，對(duì)另一個(gè)合同必然履行不能，產(chǎn)生違約責(zé)任。
方式一：實(shí)施房屋預(yù)告登記。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失敗。”，由此可見(jiàn)，這是《民法總則》和《物權(quán)法》針對(duì)一房二賣民事違法行為設(shè)計(jì)的一項(xiàng)創(chuàng)新性法律制度。先購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)約定預(yù)告登記條款，并及時(shí)辦理房屋預(yù)告登記。第一房屋買受人辦理了預(yù)告登記，未經(jīng)第一買受人同意，后買受人雖然簽訂了房屋買賣合同，卻因該房產(chǎn)有預(yù)告登記，無(wú)法辦理房屋變更登記，即無(wú)法取得房屋所有權(quán)。此制度設(shè)計(jì)保護(hù)了先買受人的購(gòu)房利益，保障了先購(gòu)買者最終取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。
方式二：依據(jù)《中華人民共和國(guó)人民調(diào)解法》規(guī)定，發(fā)揮人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解組織作用，堅(jiān)持平等自愿，合法合理，尊重當(dāng)事人權(quán)利的調(diào)解原則，運(yùn)用多元化調(diào)解方式，妥善處理一房二賣糾紛，落實(shí)好調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)制度，提高調(diào)解效率和履約率。要積極采取和解的方式處理一房二賣房屋買賣糾紛，買受人可主動(dòng)與出賣人協(xié)商和解，請(qǐng)求解除房屋買賣合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，依照法定程序做好調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)，節(jié)約司法資源，減輕當(dāng)事人訴累，實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。
方式三：充分發(fā)揮司法機(jī)關(guān)依法辦案、定紛止?fàn)幣c實(shí)現(xiàn)公平正義的司法功能，通過(guò)啟動(dòng)司法程序，提起民事訴訟，維護(hù)民事權(quán)益。人民法院要嚴(yán)格執(zhí)行立案登記制改革工作要求，堅(jiān)持有案必立，有訴必理，對(duì)符合法律規(guī)定的民事案件及時(shí)登記立案、依法開庭審理。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》、《物權(quán)法》、《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》、《司法指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)，按照“能調(diào)則調(diào)、當(dāng)判則判、調(diào)判結(jié)合、案結(jié)事了”的原則，依法裁判，嚴(yán)肅制裁破壞法律規(guī)則的一房二賣行為。加大民事強(qiáng)制執(zhí)行力度，深化民事執(zhí)行專項(xiàng)監(jiān)督，全力破解“執(zhí)行難”問(wèn)題，提升司法公信力。要依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定，強(qiáng)化民事檢察監(jiān)督，依法對(duì)民事訴訟實(shí)行法律監(jiān)督，確保每名房屋買受人的合法權(quán)益，維護(hù)法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威，讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都感受到公平正義。
吉林省蛟河市人大法工委主任 徐鳳林
