[ 陳永亮 ]——(2020-6-28) / 已閱13415次
案例五 《劉銳、陳鳳英房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（深圳市中級人民法院（2019）粵03民終6245號）
法院認為，“承租人給予出租人的搬離時間充裕，劉銳應當配合搬離涉案房屋。2018年6月2日，陳鳳英、黎觀華再次通知劉銳三日內騰空租賃物業(yè)、結算清場。直至2018年6月6日，因劉銳仍未主動騰空并交還租賃房屋，陳鳳英、黎觀華自行清空房屋并將劉銳留存的物品存在租賃的倉庫中，該行為屬陳鳳英、黎觀華合法實施的自力救濟行為。劉銳在合理期限內拒不騰空房屋，沒有法律依據，由此產生的損失應由其自行承擔。陳鳳英、黎觀華代為清空房屋、儲存物品所產生的費用，應由劉銳承擔。”
案例六, 《周盛魁房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（湖南省高級人民法院2017湘民申3617號）
法院認為，被申請人找人開鎖并將申請人貨物搬出門面的行為，系在申請人拒不騰房的情況下被申請人的自力救濟，其行為有社區(qū)和保安人員的見證。從申請人一、二審提供的證據來看，并不足以證明被申請人損壞了其貨物，申請人要求被申請人賠償損失并支付鑒定費的理由不能成立。
三、出租人行使自力救濟權時應當注意的相關事項
1、租賃合同要完善，為未來有可能因承租人違約而行使自力救濟權落下合同依據。在合同中，除常規(guī)條款外，還特別要注意以下幾點，一是要明確承租人拖欠租金達到一定金額或相應天數時，出租人有權行使合同解除權；二是要明確出租人有權在承租人違約的情況下，對租賃房屋采取停水、停電、上鎖限制使用、單方解除合同收回房屋等行為；三是要明確合同解除后，承租人未能自行對滯留物品處置時，則視為其遺棄并授權出租人代為處理的約定；四是要明確雙方的送達地址和送達方式。
2、在行使自力救濟權時，要在專業(yè)法律人士的幫助下，謀定而后動，積極收集承租人違約的證據，及時履行相關的通知程序，并給予以承租人合理的寬限時間，在采取措施過程中還要把握必要的限度，避免沖突升級，給雙方造成損失擴大。
3、在租賃糾紛進入訴訟或仲裁程序后，出租人不應再采取任何自力救濟措施。
案例七《上海銀座信息技術有限公司因與廣州朗域實業(yè)有限公司上海分公司房屋租賃合同糾紛二審一案》（上海第一中級人民法院 案號為2019滬01民終12184號）
法院認為，“銀座公司訴中肆意采取停電、強行收回等自力救濟手段，使原本一起相對簡單的糾紛，人為的加以復雜化”，“有關搬運費、視頻錄像費的請求，此系銀座公司不當自力救濟而發(fā)生的費用，應由其自行承擔，故法院不予支持。”
4、出租人采取自力救濟措施時，不得對承租人的物品造成破壞，還應采取適當的措施予以安置，避免造成損失。同時，在承租人領取其遺留物品時，不應予以阻止、扣留（在承租人拖欠租金，且租賃合同明確約定出租人對其物品享有留置權的情況下除外）。
案例八《海締門板業(yè)制造有限公司與上海寶山大黃實業(yè)公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（上海第二中級人民法院（2019）滬02民終10258號
法院認為，“大黃公司將89號內的貨物搬移至98號、106號內，系其減少損失的自力救濟行為，合理合法。何況，締門公司將貨物留置后，未予以有效管理，即使大黃公司將貨物搬至他處，締門公司亦有足夠的時間將貨物搬離，完全可以避免產生物損。綜上，締門公司對于貨物目前的貶損，負有主要責任。大黃公司將貨物搬至他處后，未妥善存放，對貨物的貶損也負有一定責任。”
案例九《田國兵與楊英萍、賴志強之間及深圳市京基房地產股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案》（深圳市中級人民法院2019粵03民終4387號）
法院認為，“對于物品損失，楊英萍、賴志強在雙方提起訴訟前即自行清場，將商鋪內物品直接堆放在露天的路邊，對上述物品損失的發(fā)生具有過錯，應當賠償上述物品損失。”
四、結語：房屋租賃與人們日常的切身利益息息相關，在實際使用中牽扯出的情況層出不窮，在雙方出現(xiàn)糾紛時，如果都選擇訴訟，不僅將占用大量寶貴而有限的司法資源，讓法院疲于應對、不堪重負，同時也由于租賃房屋在訴訟期間產生空置，或者承租人以訴訟解決為由不再繼續(xù)支付租金，將造成社會資源嚴重浪費，也會給出租人造成經濟損失和精神困擾，妨礙出租人獲得感、幸福感、安全感的提升。
因此，出租人合理地選擇運用自力救濟權，及時、專業(yè)、妥善地處理小額、簡單的房屋租賃糾紛，有利于盡快化解矛盾，緩解司法壓力，節(jié)省公共資源，加速商業(yè)流轉，減少租賃雙方經濟損失。
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