[ 盧慶波律師 ]——(2020-8-23) / 已閱4422次
《民法典》研讀心得之三：今后買二手樓時，一定要查居住權 (2020-08-17 18:43:11)[編輯][刪除]轉載▼
標簽： 民法典 居住權 婚姻 房產
《民法典》研讀心得之三：今后買二手樓時，一定要查房產有無設立了居住權！
作者：盧慶波律師單位：廣東廣信君達律師事務所（東莞辦公室）
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關鍵詞：民法典 二手樓 居住權 出租 遺囑
前言：以前買二手樓時，一定要查房產有無被查封，從2021年1月1日起（即民法典生效之日），大家買二手房時，要增加一項前置措施，就是要查房產有無設立了居住權！有居住權的房產，不買為妙！如下是本文的分析。
一、注意！你買的二手樓可能設立了居住權。
（一）風險一：以合同的形式設立居住權。舉例說明。小明是房產的所有人，小紅嫁給了小明。小紅擔心小明日后花心，不要她，離婚后將露宿街頭。于是在小紅的要求下，小明與小紅簽訂居住權合同，約定小紅可以居住至百年歸老，并向登記機構申請居住權登記。
（二）風險二：以遺囑方式設立居住權。舉例說明。長輩林伯非常感謝某人劉叔，劉叔是陪伴他晚年的老朋友，劉叔家景不富裕，居所給了他孩子了，自己沒有居所。林伯想留房屋給自己孩子，但他也想劉叔在他去世后也可以一直居住他家直到百年歸老。林伯想到一個所有權與居住權分離兩全其美的方式：房產所有權給孩子；房產的居住權給了劉叔。于是立了遺囑，并向登記機構申請居住權登記。
二、設置了居住權的二手樓，你買了有多大的影響？
（一）什么是居住權？法律上是這樣解釋的：居住權是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，居住權的目的是滿足生活居住的需要。說白點：享有居住權的人可以長期住在房屋里，并因生活需要可以合理地裝修房屋，直至居住權期限屆滿或者居住權人死亡。
（二）如果你買了有設立居住權的房屋，有多大價值？第一，你打算自住的，好，將有一個陌生人與你同住，你趕不走他，他有居住權！第二，你打算買來用于出租的，好，誰愿意租來與一個陌生人同住？況且法律上也規定設立居住權的住宅不得出租，除非居住權合同有特別約定。房產不能自住也不能租，那價值在哪？將來轉手也成問題呀！
三、一定要買有居住權的二手樓時，應如何處理？要求一手房東馬上到登記機構辦理注銷居住權手續，待居住權注銷后，才進行二手樓交易。但注意：有一種可能，居住權人不配合一手房東辦理注銷！那你就別買了！
