[ 王冠華 ]——(2020-11-4) / 已閱8065次
民法典新規則解讀五：居住權制度
王冠華
第366條【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第367條【居住權合同】設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
第368條【居住權的設立】居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第369條【居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租】居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第370條【居住權的消滅】居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第371條【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
王律解讀：
為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典創設了居住權這一新型用益物權，具體規定在第366條至第371條，明確居住權原則上無償設立；居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要；居住權不得轉讓、繼承；設立居住權的住宅原則上不得出租，等等。毋庸置疑，居住權制度的創設，在保障民事主體對住房保障的靈活安排、滿足特定人群的居住需求等方面將發揮重大作用，同時為以房養老和公租房制度也提供了有力的法律保障。
由于居住權是為保障權利主體的基本生活居住需求問題，從現實出發，對于權利主體和客體的范圍，司法實踐中均應做狹義理解，將居住權的主體認定為具有特定身份的自然人為宜，至于居住權的客體，可以是整個房屋、房屋的一部分或者獨立的房間。
根據民法典第366條、第371條的規定，居住權的權源包括合同和遺囑。但在現實生活中，居住權的權源并不限于上述兩種，比如，繼承糾紛中被繼承人通過遺囑分割房屋所有權和居住權，贍養糾紛中法院判決設立居住權，離婚糾紛中以設立居住權的形式對生活困難一方予以幫助，分家析產糾紛中當事人通過分家協議分別確立所有權和居住權的歸屬，等等。為充分保障居住權人的利益，對居住權的權源宜做廣義理解，不僅應包括意定、法定，還應該包括司法判定。民法典第368條規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”但同時民法典第229條也規定：“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。”因此，人民法院的生效文書，宜認定為居住權登記設立的例外情形。
關于居住權的消滅，民法典第370條規定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”據此，居住權因期限屆滿或者居住權人死亡而消滅。由于居住權的權源包括合同，如若合同約定或法定的解除條件依法成就，根據民法典第557條第2款“合同解除的，該合同的權利義務關系終止”的規定，居住權也會因解除條件成就的情形而歸于消滅；同時，根據民法典第576條”債權和債務同歸于一人的，債權債務終止”的規定，居住權主體混同，也會產生居住權消滅的法律后果。而且，民法典第231條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”依此，如若居住權的客體毀損、滅失，同樣會產生居住權消滅的法律后果。此外，居住權人對于居住權也有最終處分的權利，如若居住權人依自己的單方意思表示自行放棄居住權，此時居住權亦消滅。鑒此，司法實踐中，不能僅將居住權的消滅情形限定于民法典第370條規定的“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的”這兩種情形。當然，居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
對于以合同的形式無償設立居住權的行為，還應當準用贈與合同的法律規定。民法典第663條第1款規定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。”依此，以“以房養老”為例。在“以房養老”的情形下，受贈人履行扶養義務以及為贈與人或第三人設立居住權是贈與所附的義務，受贈人不履行扶養義務，不為贈與人或第三人設立居住權，贈與人可以根據第663條第1款撤銷贈與。
根據民法典第369條規定，居住權人向他人轉讓居住權，以遺囑處分自身居住權的，均屬于無效；居住權人擅自出租房屋，所有權人可主張其停止出租行為，并請求承租人搬離，居住權人收取的租金應轉交給所有權人，但是，是否會因為居住權人擅自出租房屋而導致居住權消滅，法律并無明確規定，需要司法解釋予以進一步明確。
居住權設立后，居住權人負有合理使用特定的房屋、房屋的一部分或者獨立的房間的義務，因不當使用造成特定的房屋、房屋的一部分或者獨立的房間損壞的，應當承擔賠償責任；同時，因使用特定的房屋、房屋的一部分或者獨立的房間而產生的必要費用如物業費、水電費，應當由居住權人自行負擔。
從《民法典》的相關規定來看，法律并未禁止在已設立擔保物權的房屋上設立居住權，亦未禁止對已設立居住權的房屋設立擔保物權，居住權與擔保物權可以并存。居住權設立后，居住權人對特定的房屋、房屋的一部分或者獨立的房間享有獨立的用益物權的同時，也應當承受已經在先設立的各類負擔。以抵押權為例。如果抵押權存在于居住權設立之前，則其后設立的居住權不能對抗在先的抵押權，房屋被依法處分后，居住權將自然消滅。反之，居住權在先設立，則抵押權與司法查封不能對抗居住權，房屋被依法處分后，居住權不受影響。從司法實踐看，若無特別約定，居住權一般解讀為終身居住的權利，除非權利人放棄權利或房屋滅失等。從抵押權人的角度來看，居住權與抵押權的并存可能會對抵押權的行使造成實質上的沖突。如果抵押人提供已設立居住權的房屋作為抵押物，在居住權人終身居住的情形下，因居住權期限具有不確定性，通常會發生房屋難以評估、變現、交付等情形，房屋的交換價值實際上也難以確定。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師，九三學社新疆區委法律專門委員會主任，聯系電話：18699089007。
