[ 鄧光達(dá) ]——(2004-10-26) / 已閱14523次
論物權(quán)法草案對綠地和車庫權(quán)利歸屬制度安排的缺陷
鄧光達(dá)
我國物權(quán)法草案已進(jìn)入十屆全國人大常委會第十二次會議審議階段，這標(biāo)志著我國法制建設(shè)日臻成熟，公民財產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)力度將從制度層面得以真正提升和落實，物權(quán)法草案再次引起社會公眾的強(qiáng)烈關(guān)注。
據(jù)媒體報道，物權(quán)法草案規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。”。
物權(quán)法草案設(shè)計的上述制度安排，無疑以“意思自治、契約自由”的價值理念和取向，明確了現(xiàn)實生活中紛爭不止的住宅小區(qū)綠地、車庫的權(quán)利歸屬，具有不可估量的積極意義。
但是，物權(quán)法草案上述制度安排中的部份內(nèi)容，“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設(shè)計和安排，從法律的公平、正義、合理的價值觀去分析判斷，存有重大的先天性缺陷，不利于社會公眾整體合理利益的實現(xiàn)，不利營造一個和諧共處、可持續(xù)發(fā)展、止?fàn)幭⒃V的社會環(huán)境，不利于節(jié)約社會公共事務(wù)的管理資源，將可能給社會公眾行使和享有必須的、正當(dāng)?shù)摹⑦m宜的、合理的、公平的、正義的利益帶來災(zāi)難性的后果，應(yīng)引起立法機(jī)關(guān)和公眾的高度關(guān)注。
一、物權(quán)法草案“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設(shè)計和安排，將使現(xiàn)實生活中，不利于社會和公眾整體利益的行為合法化，弊大于利，負(fù)面后果將難于控制和收拾。
1、在現(xiàn)實生活中，有的房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位在住宅小區(qū)的建筑物首次轉(zhuǎn)讓時，在房地產(chǎn)買賣合同中約定：住宅小區(qū)綠地的所有權(quán)或綠地的使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利屬于賣方。此時，依據(jù)物權(quán)法草案上述依約定確權(quán)的制度設(shè)計安排，住宅小區(qū)的綠地所有權(quán)或法律權(quán)益將全部歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位。
物權(quán)法草案的制度安排一旦使上述現(xiàn)實生活中的行為成為合法的法律行為后，房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位對住宅小區(qū)的綠地享有所有權(quán)，將可能帶來以下的嚴(yán)重后果：
（1）小區(qū)綠地將可能會變成房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位獲取更大商業(yè)利益的一項稀有專有資源，小區(qū)所有的業(yè)主住戶將無法正常地、合理地使用和管理與住戶業(yè)主密切相關(guān)的小區(qū)綠地，不能擁有必須合理的居住環(huán)境和權(quán)利
其實，隨著當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展和進(jìn)步，城市居民享有小區(qū)綠地的使用權(quán)已經(jīng)成為一項必須而又合理的應(yīng)有權(quán)利。但是，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位享有小區(qū)綠地所有權(quán)后，房地產(chǎn)開發(fā)商可以合法地限制或禁止小區(qū)住戶使用小區(qū)綠地，可以合法地限制某類人群使用小區(qū)綠地，可以過有償服務(wù)的方式讓小區(qū)業(yè)主使用小區(qū)綠地。此時，小區(qū)業(yè)主住戶安居的完整權(quán)利受到房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位商業(yè)利益的干擾，公民居住的經(jīng)濟(jì)成本和權(quán)利環(huán)境處于不可自控的境地，社會大眾安居樂定的目標(biāo)將無法實現(xiàn)。
（2）在小區(qū)業(yè)主不能擁有小區(qū)綠地共有權(quán)利的情況下，小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位之間的經(jīng)濟(jì)利益和權(quán)利博弈，將隨著市場環(huán)境的變化而不斷改變，權(quán)利與利益的爭訴概率加大，止?fàn)幭⒃V目標(biāo)亦無法實現(xiàn)，社會管理公共事務(wù)的成本將長期維持較高的成本，損害全社會的共同利益。
（3）當(dāng)小區(qū)綠地為房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位所有時，其可借助強(qiáng)勢地位，通過市場運(yùn)作，以合法方式，變更小區(qū)綠地的用途，以獲取更高的商業(yè)利益，或者市場對價的方式，向小區(qū)綠地使用的對象收取超額的商業(yè)壟斷利益。
2、同上理，在現(xiàn)階段停車位法定規(guī)劃比例還處于一般水平的現(xiàn)實狀況下，當(dāng)小區(qū)法定規(guī)劃的停車位被約定為房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位將可能壟斷這部份相對小區(qū)住戶而言的稀缺物業(yè)，以高租金或高價格，向小區(qū)業(yè)主住戶合法地獲取高額的經(jīng)濟(jì)利益，直接損害小區(qū)業(yè)主住戶和應(yīng)有的合理利益。
物權(quán)法草案“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設(shè)計和安排，未能以最優(yōu)的制度安排，實現(xiàn)社會公共利益的最大化，對小區(qū)住戶的公共利益維護(hù)缺乏力度，未能在小區(qū)業(yè)主住戶和房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位利益之間取得應(yīng)有平衡。
3、物權(quán)法草案對綠地、車庫等依照有約定的，按約定，無約定，推定為共有的思路作制度安排的設(shè)計，致使停車位、綠地的權(quán)利歸屬處于專有或共有權(quán)屬二可狀態(tài)，物權(quán)歸屬并不穩(wěn)定。在現(xiàn)實生活中，易產(chǎn)生較大的紛爭概率，不能說是一個較好的制度設(shè)計。
4、物權(quán)法草案對綠地可按約定確定權(quán)利歸屬的安排，與長期以來實施的房地產(chǎn)法律制度不能銜接。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律制度中，小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積在地上建筑物建成后，依房地合一轉(zhuǎn)移的法律規(guī)定，小區(qū)宗地號的全部土地面積已經(jīng)分?jǐn)偟接嬎憬ㄖ莘e率的建筑物上，如果新的物權(quán)法制度安排不能與長期實施的合法、合理有效的房地產(chǎn)法律制度銜接，其后果將是嚴(yán)重的。
二、根據(jù)我國現(xiàn)實和未來的發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)把小區(qū)綠地、法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車庫等權(quán)利歸屬，作小區(qū)全體業(yè)主共有財產(chǎn)的制度安排。
物權(quán)法草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度設(shè)計安排，借鑒了德國和我國臺灣省《公寓法》等相關(guān)法律制度，但借鑒后的建筑區(qū)劃內(nèi)和建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度設(shè)計安排，并沒有充分吸收該法律模式中有關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)共有權(quán)制度的設(shè)計與安排，放棄該法律模式中規(guī)定的，當(dāng)建筑物有固定使用方法，并屬建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即全體業(yè)主）生活利用不可缺少的共享部分，不得約定為專有的合理內(nèi)涵。
據(jù)相關(guān)資料顯示，我國臺灣省有關(guān)停車位的權(quán)屬制度安排是將法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求的停車位（法定停車位）安排規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同擁有，但是，建筑物區(qū)分所有人可以通過約定，將法定停車位以對價方式約定為某一小區(qū)業(yè)主專有使用，該對價和約定受法律保護(hù)，而對超出法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的停車位，即對房地產(chǎn)發(fā)展商或建設(shè)單位經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的增建停車位、獎勵停車位則作專有權(quán)屬的制度安排，允許增建停車位、獎勵停車位在市場上自由買賣。
在小汽車快速進(jìn)入我國城市居民家庭生活，將成為不可缺少的居住出行元素，居住環(huán)境日益提高的當(dāng)今時代，我國物權(quán)法草案對停車位、綠地權(quán)屬制度的設(shè)計安排，應(yīng)以小區(qū)和建筑物最終功能為制度安排的基點、出發(fā)點，摒棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，吸收他人有關(guān)當(dāng)建筑物有固定使用方法，并屬建筑物區(qū)分所有權(quán)人生活利用不可缺少的共享部分，不得約定為專有這一公平、合理原則，對小區(qū)綠地、法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車庫等權(quán)利歸屬，確立并做出為小區(qū)建筑物區(qū)分所有人的共有財產(chǎn)的制度安排。
三、小區(qū)綠地、法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車庫等權(quán)利歸屬建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有的制度安排，能較好地平衡各利益主體的合理利益，對社會終極的管理目標(biāo)有利，對小區(qū)眾多的業(yè)主住戶有利，亦不損害房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位的合理利益。
當(dāng)法律制度安排小區(qū)綠地和和法定停車位為小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有時，房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位為實現(xiàn)其預(yù)期的商業(yè)利潤，將會把預(yù)期的市場利潤安排的小區(qū)住宅房價上，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位合理的商業(yè)利潤并不會降低，房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)單位的投資動力并不會減弱。此時，對買家而言，要獲得較好的居住配套環(huán)境，就要付出合理的成本，價優(yōu)質(zhì)優(yōu)。如此的制度安排，在市場機(jī)制的作用下，將會在較好地平衡各方權(quán)利主體的合理利益。
物權(quán)法將與我們公民生活息息相關(guān)，一個良好的物權(quán)制度安排，將有利于社會經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展，有利于社會的和諧和穩(wěn)定。期待良好的物權(quán)制度安排，能給我們公民的合理利益帶來更好的保護(hù)。
二○○四年十月二十六日
