[ 王衛國 ]——(2004-12-9) / 已閱12171次
承租人轉租房屋是否也轉讓了房屋的優先購買權
作者：王衛國 江西省吉水縣人民法院
案情：
2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經營百貨，租期5年，租金9萬元，于每年3月10日前交付當年租金18000元。2003年2月，胡某因經營不善，將該店面轉租給劉某，并由劉某交付了當年的租金給胡某轉交。2004年初，趙某向劉某表示因資金周轉困難欲出售該店面，劉某則表示沒錢買下。同年4月，趙某將店面出售給羅某，在辦理產權變更登記時，胡某以趙某出售店面未通知自己，侵犯其優先購買權為由起訴要求確認趙某與羅某的出售店面合同無效。
分歧意見：
第一種意見認為：本案胡某享有訴爭店面的優先購買權，趙某與羅某的出售店面合同無效。
理由是：胡某承租趙某店面期間，經出租人的默示同意，將店面轉租給劉某，我國《合同法》法第224條第一項規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。”為此，胡某仍享有租賃店面的優先購買權。盡管本案趙某在出售店面前通知了次承租人劉某，根據合同相對性原則，劉某不能代替胡某享有優先購買權，趙某未在合理期限內通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的優先購買權，趙某與羅某的出售店面合同無效。
第二種意見認為：本案胡某已喪失對訴爭店面的優先購買權，其要求確認趙某與羅某出售店面合同無效的請求應予駁回。
理由是：胡某經出租人的默示同意，將店面轉租給劉某，即在劉某與胡某之間成立了一個新的租賃關系，胡某源于原租賃關系享有的優先購買權已轉移至劉某享有，故胡某實際上不再享有優先購買權。趙某出售店面前已通知劉某，劉某也放棄了優先購買權，趙、羅之間的買賣關系未侵犯胡某的優先購買權，應駁回胡某的請求。
評析：
我國《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。” 國務院《城市私有房屋管理條例》第11條也規定，“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下承租人有優先購買的權利”，這是關于房屋承租人優先購買權的法律規定。但我國法律對 承租人已將租賃房屋轉租后承租人的優先購買權未作明確的規定。
我國確立房屋承租人的優先購買權制度的宗旨是：維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關系，特別是居住房屋的依賴關系，體現了社會中的一種基本人權關系；維護承租人對財產的穩定使用的狀況，發揮財產利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關系，而這正是立法賦予承租人優先購買權藉以穩定承租人與出租人的法律關系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。
經過出租人的同意的轉租受法律的保護，在合法的轉租中，承租人將對租賃物的使用收益權轉讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關系也隨之轉移，為此，法律基于該依賴關系設立的優先購買權應屬轉租內涵中的應有之義，即承租人在轉租房屋的同時，已將房屋的優先購買權一并轉移，由次承租人實際享有房屋的優先購買權，承租人不再享有房屋的優先購買權。
綜上，筆者贊同第二種意見。
