[ 付新民 ]——(2004-12-26) / 已閱28769次
論商品房預售中對消費者權益的保護
付新民
摘要：商品房預售市場亟待進一步完善，加大對消費者的保護力度勢在必行。商品房陷阱林林總總，應當注意防范預售商品房合同中的法律風險，應當注意承包人的權利瑕疵。商品房預售合同實質是買賣合同，但不是分期付款合同。預售合同具有明顯的法律特征，必須具備相應的成立要件。從政府和消費者自身多角度保護商品房消費者利益顯得尤為必要。
關鍵詞：預售陷阱 性質特征及防范
一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題
（一）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
（四）開發商對房屋設計單方面做出重大調整。
（五）定金風險
二、應注意的其它問題
（一）注意承包人的優先受償權。
（二）注意限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押。
三、關于預售合同的法律性質、特征及基本條件。
（一）預售合同盡管有融資的性質，但根本上仍屬于買賣合同
（二）房屋預售不是分期付款買賣
四、關于當前預售合同的缺陷問題。
（一）面積條款不具體：
（二）稅費條款：
（三）交樓條款和延遲免責條款：
（四）質量和保修條款：
（五）交付房地產證條款：
（六）物業管理條款：
（七）產權擔保條款：
五、國家行政機關應通過約束開發商的行為來保護預購人的利益。
六、在建議未得到采納之前，購房者應當利用合同充分地保護自我。
《城市商品房預售管理辦法》于1994年11月15 日建設部發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過去了，房地產投訴案件仍呈上升趨勢。由于商品房的開發商具有信息、技術、資金、開發地段等優勢，加上法律對商品房預售的規范仍然有許多的空白地帶，相關職能部門的管理不配套，具體執行過程中也難免會受利益等諸多因素影響[1]，普通消費者又缺乏相應的知識能力，因此，加大對房地產市場的干預力度勢在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關乎民生和穩定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜，普通消費者也應增強保護意識，這樣房地產市場才能長期有序穩健發展。
一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題
在現在的房地產市場上，由于預購人和開發商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發商的“道德風險”大量存在，預購人承受了較大的風險，這些風險主要有：
（一）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的"五證"，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意：
1、開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。
2、非房地產開發企業建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
售樓宣傳單是開發商對預購人的一種自我推薦，是向預購人發出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發展商對售樓宣傳單上就物業的介紹承擔法律上的責任。因為發展商為了促銷物業，在不違背真實的情況下，對物業進行宣傳是可以的，所以預購人為保護自我和達到自己預期的愿望，就對有關該物業的實質性條款與發展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上。
（四）開發商對房屋設計單方面做出重大調整。
這本屬開發商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責任的設計很不合理。僅規定開發商退回房款并給付一定利息。依此，預購人在因設計重大調整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規定賠償，索賠的成功率預計很低。
（五）定金風險
有些發展商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預購人最好與發展商在協議中約定以下內容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續費等。
二、應注意的其它問題
（一）注意承包人的優先受償權。
在預售商品房工程建設過程中，如果房地產開發經營企業沒有按約定支付工程價款。這就會產生買受人的權利與承包人優先受償權之間的沖突問題。因為《合同法》第16條，建設工程合同第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”由于預售商品房并非不宜折價和拍賣，根據這一規定，承包人的優先受償權的效力，優先于發包人房地產開發經營企業的其他債權人（包括預售商品房買受人在內）的因享有擔保物權而產生的優先受償權，居于最為優先的地位。買受人的權利不能對抗承包人的優先受償權；但承包人已經將竣工的建設工程交付給發包人，則構成承包人對其優先受償權的放棄。
（二）注意限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押。
實踐中有些開發商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預購人帶來嚴重危險，開發商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發商追索，但債權實現的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔保法的規定在抵押期間所有權人仍有權出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。
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