[ 邱彪 ]——(2005-2-7) / 已閱19687次
房屋出賣后未辦理過戶手續 原房屋所有人又將
房屋設置抵押擔保的效力應如何認定
－－兼論轉移標的物所有權合同中債權行為與物權行為的法律效果
[案情]
2001年６月，瀘州市納溪區豐樂鎮農業技術服務站（以下簡稱豐樂農技站）將本單位所有的一套面積90平方米的住房以３萬元的價格出售給本單位職工李某，雙方未簽訂房屋買賣合同，也未到房管部門辦理產權過戶手續，李某在付清購房款后于當月即搬入房屋居住。2003年８月，豐樂農技站因經營化肥、農藥等業務需流動資金，遂將已出售給李某的那套住房和本單位另外兩套房屋一同設置抵押擔保向豐樂信用社借款10萬元，借款期限為６個月。借款抵押擔保合同簽訂后，借貸雙方到房管部門辦理了房屋抵押登記，豐樂信用社也依合同向豐樂農技站提供了10萬元借款。借款到期后，豐樂農技站因經營虧損無力償還借款本息，豐樂信用社多次催收未果。
2004年８月，豐樂信用社訴至法院，要求豐樂農技站及時償還借款本金10萬元及利息，并申請法院對豐樂農技站設置借款抵押的房屋采取財產保全措施。法院依當事人的財產保全申請在查封李某居住的房屋時，李某拿出自己交納購房款的收據向法院提出執行異議，認為自己對其居住的房屋享有所有權，法院查封其房屋于法無據。
[分歧意見]
本案在審理過程中，對豐樂農技站與李某之間的房屋買賣合同的效力及豐樂信用社對豐樂農技站以李某已經購買的房屋設置抵押擔保是否享有優先受償權的問題存在不同意見：
第一種意見認為，李某與豐樂農技站的房屋買賣合同無效，豐樂農技站應向李某承擔締約過失責任，返還李某的購房款并賠償相應損失。同時，應認定豐樂農技站與豐樂信用社的借款抵押擔保合同成立，豐樂農技站不能清償到期債務，豐樂信用社有權依擔保法的規定，拍賣、變賣其抵押的房屋優先受償。其理由是，依房地產管理法的規定房屋買賣應當簽訂書面轉讓合同，且應到房管部門辦理產權過戶手續才能生效，因李某與豐樂農技站之間的房屋買賣違反了房地產管理法的強制性規定，應認定雙方的房屋買賣合同無效。由于李某與豐樂農技站的房屋買賣合同被確認無效，因此房屋的所有權未實際從豐樂農技站轉移給李某，所以豐樂農技站有權以其所有的房產設置抵押擔保借款。
第二種意見認為，李某與豐樂農技站的房屋買賣合同依法成立并生效。作為房屋出賣人的豐樂農技站未按合同法的規定向買受人李某過戶房屋產權屬違約行為，本應責令出賣人為買受人補辦房屋產權過戶手續，以使李某在支付購房款后獲得房屋的所有權。但由于豐樂農技站已將出售給李某的住房設置抵押擔保，并辦理了抵押登記，因此，豐樂信用社對豐樂農技站出售給李某那套房屋享有抵押擔保物權。對同一套房屋，李某基于買賣合同享有債權，而豐樂信用社基于房屋抵押登記享有擔保物權。根據物權對債權的優先效力原則，應確認豐樂信用社對房屋享有的擔保物權優先于李某對房屋享有的債權的行使。李某在豐樂信用社基于擔保物權拍賣，變賣抵押房屋優先受償后，只能要求豐樂農技站返還購房款并承擔相應損害賠償責任。
[評析]
筆者贊同第二種意見。從法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋買賣合同成立，生效的問題，又涉及到物權法的物權變動的公示，公信原則的問題，具有一定的典型性，現作如下分析：
一、簽訂書面房屋買賣合同和辦理房屋產權過戶手續不是房屋買賣合同依法成立、生效的要件。我國《合同法》第七條第二款規定：“法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”我國《房地產管理法》第四十條也規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。”這些法律規定似乎意味著成立房屋買賣合同必須采取書面形式，否則房屋買賣合同將被確認為不成立。但這種認識顯然是片面的，合同形式是合同當事人所達成協議的表現形式，僅是合同內容的載體，我國《合同法》對合同形式采取了相對寬松的規定，合同形式可以是口頭形式，書面形式和其他形式，充分體現了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓勵、保護、促成市場交易的實現。《合同法》第三十六條規定：“法律，行政法規規定或當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。如果一方當事人已經按照約定履行完成了合同的主要義務，另一方已經接受，說明雙方交易已經既成事實。此時，若國家公權力再以合同未采取書面形式為由強行宣布合同不成立，不但無任何實質意義，反而會破壞《合同法》鼓勵、保護和促成市場交易的宗旨。就本案而言，?
嶗峙┘頰窘郵芰死钅常懲蛟墓悍靠睿腋獨钅辰桓讀朔課蕁Ｒ虼擻θ隙ㄋ驕男辛朔課萋蚵艉賢鬧饕邐瘢苑揭步郵芰蘇庵致男小９視Π礎逗賢ā返諶醯墓娑ㄈ啡戲嶗峙┘既糜肜钅持淶姆課萋蚵艉賢丫閃ⅰ?
合同成立與否僅僅解決了一個事實判斷的問題，即僅僅解決了合同當事人是否就合同主要條款達成合意的問題。合同成立意味著在當事人之間完成了要約和承諾的訂立程序，雙方意思表示一致。但合同成立后，能否發生法律效力，能否產生當事人所預期的法律后果，則需要由法院和仲裁機構對已成立的合同作出法律價值判斷，以確認合同是否生效。《合同法》第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規定就區分了合同成立和合同生效兩個不同的概念。那么就房屋買賣合同而言是否是以房屋產權過戶登記為生效要件呢？筆者的回答是否定的。《合同法》第四十四條第二款規定：“法律，行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的依照其規定。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規定：“法律，行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準，登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準，登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律，行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”雖然我國《房地?
芾矸ā返諶豕娑ǎ骸胺康夭茫盅旱筆氯擻Φ幣勒氈痙ǖ諼逭碌墓娑ò燉砣ㄊ艫羌恰！鋇斗康夭芾矸ā氛庖還娑ǎ勻幻揮邪尋燉聿ü中敕課萋蚵艉賢欠襠Ч移鴯忱礎Ｒ勒兆罡呷嗣穹ㄔ汗賾諍賢ǖ納鮮鏊痙ń饈停課萋蚵艉賢牡筆氯宋窗燉聿ü中揮τ跋旌賢男ЯΓ黿霾魑賢甑奈锏姆課菟腥ú荒蘢頻姆珊蠊Ｓ紗絲杉夜鐘蟹苫蛐姓ü娌⑽唇課薟üУ羌親魑課萋蚵艉賢У囊右怨娑ǎ虼酥灰課萋蚵艉賢脅瘓哂瀉賢ǖ諼迨酢⒌諼迨豕娑ǖ姆ǘㄎ扌У那樾危詞刮窗燉聿ü中膊換嵊跋旆課萋蚵艉賢男ЯΑ?
二、房屋產權過戶登記和房屋抵押登記是物權變動公示，公信原則的具體體現，是典型的物權行為而非債權行為。物權變動是指物權的設立、變更和消滅。物權變動的公示原則是指物權變動必須從一種客觀的為社會公眾知悉的方式加以展示，方能產生法律效力。由于物權是排他性的絕對權利，其變動常常會影響其他人的利益，如果沒有外界可以知悉其變動征象則會使第三人承受不測之損害。故而物權的設立、移轉必須公開、透明，以維護物的占有秩序和交易安全，因此物權不能由當事人隨意創設。法律規定，動產物權以占有為公示方式，從占有的移轉即交付為其變更的公示方式；不動產物權則從登記和登記的變更作為權利享有成變更的公示方式。物權的公信原則是物權公示原則的必然結果，即物權變動經法定公示后，即使標的物的出讓人事實上無處分權，信賴公示的第三人仍被法律承認其和真正權利人交易相同的法律效果。
區分債權行為和物權行為對正確處理合同糾紛具有十分重要的意義。債權行為是指直接引起債權關系成立，變更或消滅的民事行為。而物權行為則是直接引起物權取得，變更或消滅的民事行為。不論是從轉移標的物的所有權為目的買賣合同，還是借款抵押擔保合同，訂立合同行為本身不能直接導致標的物所有權的轉移和擔保物權的設立，因此訂立合同的行為是債權行為。而動產的交付和不動產的過戶登記與抵押登記才是直接導致物權變動的物權行為。可以說，就上述兩種合同而言都在邏輯上存在著兩個相互銜接卻又不同的階段：第一階段是債權行為即訂約行為，其后果是導致債權債務關系的產生；第二階段是物權行為即房屋產權過戶登記和房屋抵押登記。這兩個階段的行為相互聯系，缺一不可，債權行為是物權行為的前提和基礎，物權行為是債權行為的要求和后果。區分債權行為與物權行為的意義在于，由于債權系相對權，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關，因此無須公示。而所有權和擔保物權是對世權，可以對抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，豐樂農技站先以其所有的房屋作標的物與本單位職工李某簽訂房屋買賣合同，其后又以同一房屋作標的物與豐樂信用社簽訂抵押擔保合同，以此作為借款合同的擔保。前一房屋買賣合同，作為買受人的李某以支付購房款，接收房屋的債權行為履行了房屋買賣合同的主要義務，對方也接受了這種履行，因此應認定該房屋買賣合同已經依法成立并生效。但由于該房屋買賣合同的雙方當事人未到房管部門履行辦理產權過戶登記的物權行為，因此，不能產生房屋產權由出賣人豐樂農技站轉移給受買受人李某的法律效果。李某僅能要求豐樂農技站承擔返還購房款并賠償相應損失的違約責任。后一抵押擔保合同，抵押人豐樂農技站與抵押權人豐樂信用社不僅簽訂了書面的抵押擔保合同履行了債權行為，而且還到房管部門辦理了抵押登記，履行了物權行為。因而雙方設置的擔保物權，符合物權變動的公示，公信原則，應為有效。
事實上，正是由于李某與豐樂農技站在完成房屋買賣交易后未及時到房管部門辦理產權變更登記，才使善意第三人豐樂信用社基于對房管部門頒發房權證的信賴，相信豐樂農技站是房屋的產權人，而與之設立了擔保物權，豐樂信用社不可能知道無義務知道該房屋實際已經轉讓給了李某，而法律必須承認豐樂信用社與豐樂農技站設立的擔保物權有效，且有優先于李某債權的效力。這就是物權變動的公信原則保護了交易中的善意第三人，維護了交易的安全和市場交易秩序。
作者： 瀘州市納溪區人民法院
邱 彪
聯系電話：（0830）4262149
