[ 胡雷 ]——(2022-3-17) / 已閱2245次
一、案情簡介
2019年2月，李某與陳某簽訂房屋買賣合同，李某將日后分到的拆遷安置房小套出售給陳某。合同第十條約定，“李某第二批分房小套歸李某所有，如李某不履行合同按第九條違約責任處理。”2021年11月，李某在第二批分房時未分到小套房屋。李某約在一年后才能分到小套。陳某將李某訴至法院，要求解除合同，退還購房款和以購房款為基數自2019年4月1日至實際給付之日按LPR計算的利息。一審法院判決支持了陳某的全部訴請。
二、南京市江寧區人民法院（2021）蘇0115民初16401號民事判決書一審觀點
本院認為，原告陳某與被告李某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，合法有效，應受法律保護。房屋買賣合同中明確約定“甲方承諾第二批分房小套歸乙方所有”，該條是對房屋交付時間的特別約定，被告應按約履行，現被告未能在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋，致使無法及時交付案涉房屋，使得原告購買房屋的居住目的無法實現，故陳某要求解除合同，符合法律規定，本院予以支持，案涉房屋買賣合同于2021年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故對陳某要求李某返還購房款640000元，并自2019年4月1日起按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際給付之日止的訴訟請求，本院予以支持。被告的抗辯意見，依據不足，本院不予采信。
三、李某的抗辯意見
第一，因涉案房屋尚未分配，未達到其履行合同的時間條件，故其不存在違約；第二，在雙方正常履行合同的過程中，無法定或約定事由，原告不愿意按約購買案涉房屋，系違約行為，故根據合同第九條之規定，買方違約的，買方已經支付的購房款賣方不再退還；第三，本案合同具備履行條件，不存在原告主張的購房居住目的無法實現。李某愿意繼續履行合同，并在分到小套房屋時交付陳某。
四、判決觀點剖析
本案一審判決的內在價值觀沒有完全體現在判決書里。通過法庭補充詢問的問題可以看出。該判決的內在價值導向為，李某明知或是應當知道第二批分房不一定能分到小套的情況下還向陳某作出第二批分房小套歸陳某所有是具有過錯的，導致陳某購房目的不能實現。這種價值判斷不僅對條款本身作出擴大解釋，而且還以偏概全。本案買賣合同的核心為小套房屋的買賣，不是何時分得小套房屋。只要小套房屋買賣是可能且合理的就可以。李某沒有對何時分得小套房屋作出保證。本案合同履行所附的時間條件是合理，第二批沒有分到小套不會致使陳某購房目的不能實現。
基于對判決內在在價值觀的否定，筆者認為一審判決觀點錯誤，具體理由如下：
第一，合同第十條約定并非特別約定。各方未對該條作出特別的提示或說明。一審判決之所以如此認定在于犯了先入為主的錯誤。買賣合同系中介提供，一審法院以之前審理過類似合同中無該條約定認定本案中該條約定為特別約定系先入為主的過度推理。
第二，李某從未作出在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋的承諾。該批未分到小套房屋的原因不在李某。
第三，無論從文理解釋還是倫理解釋的角度，李某均未違反合同第十條的約定。“李某第二批分房小套歸李某所有”存在一個前提條件，即李某必須在第二批分房中分得小套。現李某在第二批分房中未分到小套，故違約的前提條件不存在。如果該條表述為“李某承諾第二批分房一定分得小套并歸陳某所有”，那么認定李某違約無可厚非。
第四，法庭在開庭后一開始傾向于認同李某的抗辯意見。后發生轉變，又針對合同第十條對李某進行了補充詢問如下幾個問題：李某為何在不確定何時分到房的情況下作此承諾，李某為何在不知道何時分房的情況下沒有對合同第十條提出異議。筆者作為李某的一審代理人回答的自然沒有問題。但是憑借多年經驗也從法庭的問題意識到要判決李某敗訴，該問題的目的在于認定李某的過錯。但是退一步講，無論李某是在何種情況下作此承諾以及為何沒有提出異議，均無法推翻合同第十條約定的本身，均改變不了李某沒有違約的事實。李某的本意就是要賣小套給陳某。
第五，第二批沒有分到小套房屋不會使陳某購房目的不能實現。本案的核心是小套房屋的買賣，不是何時分到小套房屋。李某為了繼續履行合同愿意在房屋過渡費全部給陳某的情況下每月再加200元補償至交房之日，距離實際交房約一年左右的時間。合同完全可以繼續履行。
綜上，李某對第二套分房沒有分到小套沒有責任，本案真正的違約方是陳某。陳某不能依據合同之外的內容，即不能依據李某第二批沒有分到小套房屋為由解除合同。所以，一審判決錯誤，錯在對合同第十條做了過度推理和擴大解釋。該種認定本身就是對合同第十條內容的否定。
