[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已閱18850次
“有人從西珥不住的大聲問我：‘守望者啊！黑夜還有多久才能過去呢？守望者啊！黑夜還有多久才能過去呢？’ 守望的人回答：‘黎明來到了，可是黑夜卻沒有過去！你們如想再問，就可以問，就可以從頭再來’。”
——《以賽亞書》
購房契約的新約與舊約
作者：蓑笠翁
自2001年，北京市的房屋買賣契約由市房地局統一修訂，換成了新的版本：舊契約條款少，新契約內容全。幾年過去了，于是就有了自己的一些想法，直到一天，有些現象看在眼里，有了“骨鯁在喉，不吐不快”的感覺。
那么何謂“新”呢？我想，應該指“超越舊的”。諸多報刊著文云：新契約克服了舊契約的種種弊端，代之以完善的條款和內容，對“消費者更大限度的購房權益保護”。歷史，總是在兩種力量的較量中曲折發展，好比由秦始皇寫一部，就得由孟江女寫另一部。關于契約的進步作用，梅因在《古代法》一書中寫道：“所有進步社會的運動在有一點上是一致的。在運動發展過程中，其特點是家族依附的逐步消滅以及代之而起的個人義務的增長。‘個人’不斷地代替了‘家族’，成為民事法律所考慮的單位。……則我們可以說，所有進步社會的運動，到此為止，是一個‘從身份到契約’的運動。”從契約內容上說，新契約是一種進步。但作為力量之一的房地產商們似乎不喜歡這個“新”版本的契約，專業人士們（比如律師/學者）卻發現，舊契約中出現的許多問題在新契約中依然存在，政府修訂契約的初衷，對房地產商們的制約并沒有實現，較為關鍵的問題并沒有解決。中國的變革，一向系政治行為，其它因素的作用，一直有限。很多事件的推動，完全依附于政治，并不時搖擺于政策和“首長講話”之間，讓我們還是用現象來說話。
現象一：房地產商的實力
房地產商們開發項目以“期房”居多，而 “期房”的最大風險之一是房產建設出現“爛尾”，工程不能按時完成或是根本無法完成，不僅房產會貶值，而且還會直接影響消費者的生活，經濟上蒙受巨大損失。而在此時，房地產商的實力就成了“期房”實現的最關鍵的保障因素之一，實力體現在法律法規中的“硬指標”，就是房地產商的企業資質。這是很簡單的問題，房地產商企業資質越高，自有資金越充足，抗風險能力也就越強；反之，房地產商依靠“滾動開發”來運營項目，需要用銷售收入進行工程建設，這樣的期房就存在風險了——房子的銷售情況要受市場影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設就要受影響，房產蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環。
這樣，新契約中雖在的首頁留出房地產商的企業營業執照號/企業資質證號等內容，但是仍有房地產商與消費者簽約時不填寫，也許是想玩一把‘空手套白狼’的游戲吧。有的房地產商甚至于公開說：“生活中我從來不賭，但事業上我是一個大賭徒，每一步路都是在賭”，他們也許從來就沒有想過，買他們房產的消費者有沒有膽略去賭，有沒有本錢去賭啊？！時勢造英雄，國家需要金牌時，馬俊仁就是英雄；想看電影時，張藝謀就是英雄；而人民需要住房時，房地產商們就是英雄。英雄們的特點是為達目的，可以不問手段。英雄們都是偉大的“成功即道德”的馬基雅維利主義者。
現象二：房地產項目的證件
房地產項目的證件是消費者將來能否拿到房地產產權證，最終法定權益能否得到基本保證的“生死線”，這就是人們一般簡稱為“五證”的房地產項目的銷售證件。
1．國有土地使用權證
如果房地產商不能取得國有土地使用權證，就不能取得房屋所有權證，而房地產商取得此證的前提就是向國家按時、足額的繳納土地出讓金，許多房地產商不能取得此證往往是由于資金緊張導致，或銷售情況不好，甚至于把資金周轉于其它的項目。
2．建設工程規劃許可證
房屋的位置、房屋建設情況、道路、市政工程、容積率等等，在房地產項目開發建設過程中，必須到城市規劃行政主管部門進行規劃審批。
3．建設用地規劃許可證
工程情況、選址、工程地形圖、批準征用土地的計劃等。
4．建設工程開工證
建設用地的條件“三通一平”、施工單位、施工圖、“四源”供應協議等。
5．銷售（預售）許可證
各房地產商在北京市開發建設的商品房，只有取得銷售（預售）許可證后，方可銷售和預售。
雖說新契約中對這些內容做了一些規定和提示，“買房看五證”也已經成為消費者們的基本要求，但是一些更加“聰明” 房地產商又開始玩新的花樣，正是“偽君子生著一張紅衣主教的臉，卻有一顆磨坊主人的心”：
（1）利用證件的復印件修修改改、大做文章；
（2）證件中建設項目、建設單位、建筑面積前后不一；
（3）超出銷售（預售）許可證注明的樓座、樓層進行銷售；
（4）超出建設工程開工證的高度、面積建設。
消費者們看好自己心儀已久的房產，交出自己辛辛苦苦攢下的錢交了定金，等到要簽約，而要看房地產商們的“五證”時，他們往往會給出幾張模模糊糊的復印件，或者干凈利落的告訴你：“原件不在這兒，你如果一定要看，就到我們公司總部去看吧！” 龍應臺說過：“你有知道的權利，我就失去了隱秘的權利”。信息是增加有序性的因素。在與房地產商們的博弈過程中，消費者由于缺乏足夠準確的信息，處于絕對劣勢。要知道，人的言行有時是虛假的，其實，那正是另一種真實！許多違規行為并不是因為不了解法律和一般社會規范，而是因為有其它種種利益和借口。赫伯特-西蒙說：“生存的最好的生物是對周圍環境最有利的生物。”同理，發展得最好的房地產商是對社會公眾最有利的企業，而最充分考慮人的行為習慣和需求的房產，才是最好賣的房產。你可能在某時某地欺騙某些人，但你不可能在所有的時間所有的地方欺騙所有的人。
現象三：房地產項目的房屋面積
我們正面臨一個消費的時代，《精品購物指南》代替了《毛主席語錄》，“千萬不要忘記階級斗爭” 變成了“及時清除體內毒素”。今天，房地產交易的繁榮，反襯出計劃經濟的失敗，但繁榮背后買賣雙方的沖突與矛盾卻遠非想象的那樣簡單化。房地產交易中因房屋面積引發的糾紛非常多，已經成為了一種現象。
在《北京市商品房銷售面積的計算及公用建筑面積分攤》中規定：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。在新的契約中，雖已要求房地產商將這幾項數據明示，同時也強制性規定出商品房銷售面積正負3%的誤差，但面積風險依然如故：
（1）分攤的公用建筑面積界定模糊，將不應計入分攤的面積計入分攤，消費者無法確認分攤的面積組成是否準確無誤；
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