[ 余向陽 ]——(2000-5-24) / 已閱15604次
論個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)
余向陽 袁 菁
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，個人住房私有化趨勢日益明顯。但由于廣大中低收入者尚不具備一次性付清房款的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府及其它社會機(jī)構(gòu)的各種參與成為必然。金融部門參與房地產(chǎn)市場運(yùn)作的行為表現(xiàn)出個人住房資金運(yùn)行的社會化傾向，而個人住房按揭貸款，則已經(jīng)成為近年來房地產(chǎn)業(yè)，金融界及法學(xué)界人士共同關(guān)注的熱門話題。
所謂個人住房按揭貸款，就實(shí)務(wù)操作而言，是指按預(yù)先訂立的合同，購房者先支付一部分房款，剩余部分以銀行向購房者提供的貸款支付，同時這筆貸款以購房者欲購置的住房作為擔(dān)保，其償還由購房者分期進(jìn)行還本付息。
本文將對個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)進(jìn)行探討，對于這個問題，思維的角度不同，相應(yīng)觀點(diǎn)亦不盡一致。目前，就這個問題存在三種不同意見：第一，所有權(quán)保留；第二，抵押；第三，權(quán)利質(zhì)押。以下就此三種觀點(diǎn)作一辯析。
一、所有權(quán)保留說之探討
從房價的支付看，個人住房按揭貸款適用分期付款之買賣，亦可稱為分期購買和出售(INSTALMENTPURCHASEANDSELLING)這是在羅馬帝國時期就已出現(xiàn)的一種古老的習(xí)慣做法，17世紀(jì)迅速發(fā)展。1歷經(jīng)數(shù)百年的補(bǔ)充完善，時值今日，它已成為一套制度。德國、奧地利、法國、瑞士均有關(guān)于分期付款買賣的特別法，各國立法例中，附條件買賣這一法律形式又是值得重視的。
附條件買賣，即所有權(quán)保留，就是“約定買受人先占有動產(chǎn)之標(biāo)的物，到支付一部或全部價金或完成特定條件時，始取得該標(biāo)的物所有權(quán)之契約。”2它的法律性質(zhì)是為“附停止條件的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，”3放置于個人住房按揭貸款這個背景下，也就是說，當(dāng)分期付款的全部價金得到清償，即停止條件成立之后，住房的所有權(quán)才能移轉(zhuǎn)給購房者，在此之前，所有權(quán)由銀行保留。換言之，這是一項三方交易，擁有住房的房產(chǎn)商，把住房全價賣給銀行，銀行按附條件買賣契約賣給購房者。由于“分期付價買賣之標(biāo)的物，自交付時起，其危險移轉(zhuǎn)于買受人，出賣人保留所有權(quán)與否，在所不問”。4所以，購房者入住后，對于住房的價金漲跌，因不可抗力而毀損或滅失等造成的一切風(fēng)險均須負(fù)責(zé)。另外，如果到了契約約定的期限，購房者不能連本帶息償還貸款，經(jīng)催告，仍給付不能，則其對住房屬無權(quán)占有，銀行可作為房屋所有人主張所有權(quán)，收回占有。
所有權(quán)保留制度建立之初衷在于，一方面使買受人于價金清償之前，能先占有使用標(biāo)的物，另一方面使出賣人之價金債權(quán)得到切實(shí)保障，按照以上闡述，的確能達(dá)此目的，兩全其美，尤其對于保障出賣人價金債權(quán)這一點(diǎn)而言，由作為出賣人的銀行“保留住房之所有權(quán)”，一定意義上能使作為買受人的購房者自覺地“加強(qiáng)對價金債務(wù)的意識……俾促殘余債務(wù)的履行”。5
但是，我們對個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)作理論探討時，不能忽視這樣一個問題：當(dāng)購房者與房產(chǎn)商，銀行共同簽訂契約時，是視銀行為提供貸款的中介人，還是轉(zhuǎn)賣住房的另類房產(chǎn)商?退一步而言，就銀行作為另類房產(chǎn)商既成事實(shí)，為社會公眾所接受，那么，這背后又隱藏著什么利害關(guān)系呢?幾年前一場席卷日本金融界的風(fēng)暴令人至今記憶猶新，“灰色金融”，“住專危機(jī)”將各大銀行折磨得奄奄一息。導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因之一，是銀行過于直接地介入房地產(chǎn)市場，以至當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)萎縮時，一方面許多購房者無力償還貸款，銀行只能取回住房所有權(quán)，另一方面銀行急于收回資金，被迫大量拋售房屋，市場上地價一跌再跌，銀行最初發(fā)放于房地產(chǎn)的貸款難以收回，由此形成巨額壞帳。6為不重蹈日本金融界的覆轍，我們必須在個人住房按揭貸款的法律定性問題上慎之又慎。所有權(quán)保留制度本為一般的雙方買賣所設(shè)定，而個人住房按揭貸款是一個三方交易，包含有買賣、借款、擔(dān)保多重法律關(guān)系，且三方中有一方是銀行，作為重要融資機(jī)構(gòu)，如遭不測，必連鎖引發(fā)社會經(jīng)濟(jì)的不良反應(yīng)。如此，勢難認(rèn)定個人住房按揭貸款的所有權(quán)保留性質(zhì)。
另外，德國分期付價行為法第一條即明確規(guī)定，標(biāo)的物限于動產(chǎn)，臺灣地區(qū)有關(guān)附條件買賣(所有權(quán)保留買賣)規(guī)定于“動產(chǎn)擔(dān)保交易法”，雖對標(biāo)的物無明確限制，但正如王澤鑒先生所言，“就實(shí)務(wù)而言，對不動產(chǎn)所有權(quán)之移轉(zhuǎn)附以條件，尚無必要……此因出賣人為保障其未獲清償之價金債權(quán)，盡可就不動產(chǎn)設(shè)定抵押”。7個人住房按揭貸款的標(biāo)的是不動產(chǎn)——住房。依以上種種，所有權(quán)保留制度難以適用。
二、抵押說之考察
如側(cè)重個人住房按揭貸款的“按揭”二字，關(guān)于個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)，又另有新解。
必須肯定，按揭是英美法內(nèi)生的一項制度。按揭一詞本為粵語譯音，源自英文“MORTGAGE”，然而，有趣的是，抵押的英文亦為“MORTGAGE”。在古法文中，MORTGAGE的“MORT”意為“死”，“GAGE”意為“擔(dān)�！保赃@個詞的意思就是死擔(dān)保，死抵押——這是相對活抵押而言的解釋。因?yàn)樵贛ORTGAGE的多數(shù)情況下，如抵押人沒有根據(jù)規(guī)定贖回抵押物，抵押物即被受押人沒收……活抵押情況下，貸款或抵押物都不會喪失。8
盡管英文中的按揭和抵押同為一詞，但在深受英美法影響的香港，兩個概念卻有所差別。香港的法律及有關(guān)的法學(xué)著作中，按揭與抵押所指代的含義各異，絕不混為一談。按揭的定義是為“以合同構(gòu)成的擔(dān)保……是由按揭人完全交出他所有的任何產(chǎn)權(quán)權(quán)益，以致在交易后他留下的只是合同性質(zhì)的權(quán)利。”9另外，按揭分為兩大類：一類為普通法按揭，一類為衡平法按揭。普通法按揭是把擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)予受按揭人，按揭人留有贖回權(quán)�！昂馄椒ò唇沂窃诤馄椒ㄔ试S的程度上，把擔(dān)保物的受益權(quán)轉(zhuǎn)予受按揭人，按揭人留有贖回權(quán)”。這番解釋頗為詳盡，顯而易見，英美法中，按揭是一種與抵押密切相關(guān)的擔(dān)保。那么，大陸法里能否從擔(dān)保的歷史發(fā)展中探尋到與按揭類似的制度呢?
早在十二表法頒行的時代，希臘法中的物的擔(dān)保制度就出現(xiàn)了。十二表法頒行的中晚期，羅馬法引進(jìn)希臘法上的抵押制度并加以闡發(fā)，逐步確立了相對完美的物的擔(dān)保制度。羅馬法的HYPOTHECA與抵押權(quán)頗相似，是為“擔(dān)保物權(quán)人不履行債務(wù)時，有賣卻而就其價金受清償之權(quán)也”。其中有五種法定優(yōu)先HYPOTHECA，第四種即是“因貸款購物所生的債權(quán)，貸與人對于所購物上取得之HYPOTHECA�！雹炦@與當(dāng)前的個人住房按揭貸款暗合，只不過略有差別：(一)羅馬法的HYPOTHECA的標(biāo)的物，不問動產(chǎn)或不動產(chǎn)，有體物或無體物，均可，而個人住房按揭貸款的標(biāo)的物是住房(不動產(chǎn))；(二)另外，羅馬法的HYPOTHECA的貸與人無明確規(guī)定，個人住房按揭貸款的貸與人則是銀行。
如此看來，大陸法中按揭確為抵押，但與英美法不同的是：(一)抵押操作時，大陸法中抵押物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，英美法中抵押物的所有權(quán)則發(fā)生轉(zhuǎn)移；(二)由第(一)點(diǎn)派生，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，大陸法規(guī)定債權(quán)人“可賣卻抵押物受清償”，英美法則規(guī)定“受押人可以通過提起取消抵押品的贖回權(quán)的訴訟來取得對抵押物的絕對所有權(quán)。”——這正是為大陸法所禁止的流質(zhì)約款。
如照大陸法的抵押給個人住房按揭貸款作法律定性，不難理解：購房者因貸款買房而與銀行發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，為保證銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，銀行與購房者簽訂契約，在買賣標(biāo)的物——住房上設(shè)定抵押權(quán)……此乃一浮動狀態(tài)之權(quán)利。如購房者按期還清貸款和利息，即獲得住房之全部所有權(quán)；如其未能清償，銀行以抵押權(quán)人身份將住房拍賣，從所得之價金補(bǔ)足購房者所欠之債務(wù)，剩余部分歸還購房者。此時，購房者對住房的“附條件之所有權(quán)”，因條件未成立尚未完全實(shí)現(xiàn)。
經(jīng)辨析，抵押說更為合理，值得采信。
三、權(quán)利質(zhì)押說
當(dāng)今社會，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，新生事物層出不窮。房地產(chǎn)市場即出現(xiàn)了一種相對現(xiàn)房交易而言更為新穎的期房買賣，俗稱“售樓花”，出售尚未建造的住房。在這種情形下，并不排斥個人住房按揭貸款的適用，因此項制度便于房產(chǎn)商盡快獲得資金，可靈活周轉(zhuǎn)，以保障住房建造的順利進(jìn)行，意義甚大。但問題亦隨之而來，羅馬法因所有權(quán)為最完全之物權(quán)，將之與物等同，所有權(quán)即物。在住房尚未建造的情況下，物不存在，亦談不上所有權(quán)，購房者所購的尚只是因購房契約的簽訂而形成的債權(quán)，這時的按揭如仍按抵押定性，未免不妥，由此，我們不得不考慮另一種擔(dān)�！獧�(quán)利質(zhì)押。
依照此說，期房交易中的購房者是銀行的債務(wù)人的同時又是房產(chǎn)商的債權(quán)人，貸款契約的債務(wù)擔(dān)保即買賣契約所得的債權(quán)。以債權(quán)作擔(dān)保，是為權(quán)利質(zhì)押的一種形式。
四、小結(jié)
行文至此，個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)已較為明朗。
(一)如從貸款返還方式看，有所有權(quán)保留說，即房產(chǎn)商全價賣房給銀行，銀行與購房者之間附條件買賣，銀行保留住房之所有權(quán)。
但此說弊端甚多，尤其是面對個人住房按揭貸款這樣復(fù)雜的關(guān)系，所有權(quán)保留尚不能做出圓滿解釋。
(二)從按揭角度考慮，有抵押說和權(quán)利質(zhì)押說，前說適用于現(xiàn)房交易，后說適用于期房交易。簡而言之，即房產(chǎn)商與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，購房者與銀行之間發(fā)生借貸、擔(dān)保關(guān)系。
這兩種意見從歷史上能找到類似的依據(jù)，且能解釋實(shí)務(wù)的操作，值得采納。
當(dāng)然，僅僅對住房按揭貸款作法律定性是不夠的，我們還應(yīng)對它作進(jìn)一步的深入研究，使我國的住房金融業(yè)在法律的規(guī)范下健康發(fā)展。
(作者單位：江西省萍鄉(xiāng)市中級人民法院
華 東 政 法 學(xué) 院)
注釋：
1詳見(英)戴維.M.沃克著《牛津法律大辭典》，光明日報出版社1998年版，第450頁。
2引自王澤鑒著《民法學(xué)說與判例研究》(第一冊)，中國政法大學(xué)1997年版，第130頁。
3引自劉得寬著《民法諸問題與新展望》，三民書局，第5頁。
4引自史尚寬著《債法各論》，榮泰印書館，第191頁。
5同(3)，第3頁。
6詳見蘇存《日本金融危機(jī)對我國銀行業(yè)的啟示》，載《新金融》1997年第6期。
7同2，第137頁。
8同1，第621頁。
9同引自何美歡著《香港擔(dān)保法》，北京大學(xué)出版社1995年版，第181頁。
詳見董開軍著《債權(quán)擔(dān)�！�，黑龍江人民出版社1995年版，第45頁。
詳見李中道著《商業(yè)信用法》(東吳大學(xué)商法教材)，第212頁。
�、炌�1，第621頁。
同3，第8頁。
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