[ 武志國 ]——(2005-7-15) / 已閱26025次
《物權法草案》中不動產登記部分的解析
為了參與《物權法草案》三審稿提交全民討論活動，從中分析我國不動產登記制度的走向，我們現對第二章《物權的設立、變更、轉讓和消滅》第一節《不動產登記》進行一下粗淺的解讀,以與大家共同探討。
1、【制度要點】關于不動產登記的法律效力
【法條】第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
【本條解讀】不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產物權狀態的方法，不動產物權的變動以當事人合意而發生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權即行轉移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預管理的色彩。個人傾向對抗要件主義。
2、【制度要點】關于不動產登記的統一性規定
【法條】 第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
【本條解讀】可見我國仍然實行土地屬地管轄制度，目前土地登記機構為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權、等不動產分別在不同的機構登記。現在理論界和實務界呼聲強烈，要求統一登記機構，目前的登記模式存在機構臃腫，經費分散，重復登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機構改革的敏銳問題，本條明確了也順應了當前要求統一的呼聲，下定決心確立了統一性改革的大方向。本條牽動了我中心的前途命運，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調整問題。總的來講。物權法草案從基本法的角度確定了我國不動產登記的必要性，也影射了中國未來不動產登記大有可為。到底怎么個統一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機構統一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動產登記法》。（1）登記的法律依據不統一，沒有專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定交叉混雜。（2）登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。
3、【制度要點】申請登記的材料
【法條】第十一條 當事人申請登記，應當提供權屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產位置、面積等的其他必要材料。
【本條解讀】事實上是對《土地登記規則》（修正版）第十條第一款中權屬證明或權屬來源證明的細化。《土地登記規則》（修正版）第十條第一款規定：“土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權屬來源證明；（四）地上附著物權屬證明。”
4、【制度要點】 不動產登記機構的職責
【法條】第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提交的必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時地登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協助的人應當協助。
【本條解讀】目前各國登記機關所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質審查主義與形式審查主義的主要區別，在于就作為不動產物權變動的基礎原因——債權關系，登記機關有無審查權限。就本條來講，實行的是實質審查主義，賦予不動產登記以公信力
5、【制度要點】不動產登記機構的禁止性義務
【法條】第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
【本條解讀】第（一）（二）略。這里我想強調一個法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實上是混淆了權利和權力的區分，違反行政權法定原則的。
6、【制度要點】不動產物權生效的臨界點
【法條】第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
【本條解讀】所謂不動產登記簿，是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊。在登記制度中，不動產登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動產物權的根據。在現代不動產法律體系中，不動產登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機構同意了登記或者發了證書都不是判斷是否發生物權效力的節點，關鍵看是否有效登記在了不動產登記簿上。
7、【制度要點】物權與債權效力區分
【法條】 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
【本條解讀】本條區分了物權變動和原因行為，目前的立法把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。如我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。配合進行登記應當是合同應有之義。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
8、【制度要點】不動產登記簿的證據資格和登記簿的管理
【法條】 第十六條 不動產登記簿記載的事項，是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。
【本條解讀】不動產登記簿在登記的作用下會產生以下功能：首先，就權利人而言，不動產登記簿是有效的表明權利人就不動產所享有的權利的源證明文件。，具有權利推定的效用。其次，就第三人而言，不動產登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動產登記簿便于國家對有關不動產的監督與管理，更便于人民法院在發生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。
第二款解讀略。
9、【制度要點】不動產權屬證書的證明力
【法條】第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。
【本條解讀】不動產權屬證書作為一種國家機關依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動產物權變動是以“登記生效主義”為原則，“不經登記，不發生物權效力”，既然其效力如此絕對，則不動產登記簿在訴訟當中應當是關鍵證據，應當具有最終的“證據資格”。而這就是物權法草案規定第十七條第二款的理由。
10、【制度要點】 登記資料的查詢和保密
【法條】第十八條 登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。
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