[ 武志國 ]——(2005-7-20) / 已閱12970次
走在物權法的前面──提前落實房地一體過度性登記工作的銜接
（內蒙古自治區(qū)土地儲備登記中心 武志國）
一、分割管理的現(xiàn)狀
《物權法（草案）》確定了我國不動產(chǎn)登記將實行統(tǒng)一登記制度。但目前我國不動產(chǎn)登記機關分散，而且其依據(jù)的法律也不同。
（一）登記機構分離
土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記。按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定，國土資源管理部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，屬于條條管理；而按照《房地產(chǎn)法》及有關規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作，省、自治區(qū)建設行政主管部門以及直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房屋權屬登記管理工作，屬于條塊管理。
（二）登記的依據(jù)不同
房屋權屬管理在操作上按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》等執(zhí)行；土地權屬管理按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)則》（國家土地局[1995]國土[法]字第184號）執(zhí)行，在操作規(guī)范及程序上有不同的地方，也有重復的地方。
二、房地分離登記對不動產(chǎn)基礎性原理的違背
房屋和房屋附著的土地作為不動產(chǎn)的兩個范疇，房屋與房屋附著的土地有著先天有機聯(lián)系，它們在形態(tài)上密不可分，在價值上互相包容。人為地將其剝離，分由兩個部門來管理，既不符合國際管理慣例，又給不動產(chǎn)權利人、登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權轉移和抵押時，分開操作除了存在法律上的問題以外，還存在法律漏洞。登記分割在不同的部門出現(xiàn)多部門登記和分級登記的現(xiàn)象，使得不動產(chǎn)登記不能為不動產(chǎn)交易提供快捷而安全的保障。
三、盡快進行房地登記的銜接的前期準備性工作
《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。1995年1月1日國家土地管理局公布《關于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉做好土地登記工作的通知》第五項“關于土地登記與房屋登記的關系”規(guī)定：“土地管理部門與房產(chǎn)管理部門，必須嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定，分別進行登記發(fā)證。有條件的地方，可以采取聯(lián)合辦公等形式搞好登記銜接。在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實行合一，但登記辦法和證書格式及有關土地使用權的內容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關土地的內容和格式必須報國家土地管理局審批。”我區(qū)土地管理部門與房產(chǎn)管理部門目前實行分別登記發(fā)證。地區(qū)房、地管理機構的分設，在某個區(qū)域內無法形成完整的不動產(chǎn)產(chǎn)權檔案和資料，無法形成信息共享，登記申請人跑兩個部門，走程序，繳交兩次費，不但增加了登記申請人成本，且及可能損害當事人的正當利益，造成重復抵押、房、地權利人不一致等問題。同時也造成登記機關的流程重復，降低了工作效率。
《物權法（草案）》第二百六十七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可以向房產(chǎn)登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產(chǎn)登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。”這意味著當事人不再是房屋登記和土地登記中間來回跑的人，此條將是我國全面推行不動產(chǎn)登記制度的前奏和表率，物權法預定在明年3月份提交表決，但是現(xiàn)有的分離體制沒有良好銜接機制的情況下，恐怕很難適應這種即將到來的要求，無論有無條件的地方，都得建立登記銜接機制，即使原先已采取聯(lián)合辦公等形式，但是有關登記申請的受理、申請資料的傳遞、申請費用的繳納和分配等問題也是需要未雨綢繆的，建議有關國土資源的地籍管理部門就此和建設委員會房屋產(chǎn)權管理部門就有關問題進行提前進行專門的磋商和接洽，以迎接物權法有關不動產(chǎn)登記過度性規(guī)定的生效。
