[ 王政 ]——(2005-8-25) / 已閱17625次
《物權法》不應當忽視農(nóng)村私有房產(chǎn)的抵押權問題
北京優(yōu)仕聯(lián)律師事務所 王政律師
近幾年來，我國農(nóng)村部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)將私有住房用于抵押的情形，司法中也出現(xiàn)過幾起相關案例。然而目前司法界和法律學術界的主流觀點仍認為：因農(nóng)村宅基地屬于集體所有；按照一般土地和房屋不可分的房地產(chǎn)理論，建筑在農(nóng)村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我國《擔保法》第37條第二款也規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸集體所有，其土地使用權不能用于抵押。但是我國《擔保法》也從未對農(nóng)村私有住房不能用于抵押作出過明確規(guī)定。
筆者認為：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)物權方面已經(jīng)出現(xiàn)了建筑物的區(qū)分所有權的法律概念，建筑在農(nóng)村集體土地上的企業(yè)廠房等建筑物也開始有條件允許抵押，傳統(tǒng)的房地不可分的理論實在不能適應目前經(jīng)濟形式和法律體系完善的需要。對于農(nóng)村私有房產(chǎn)，即將出臺的《物權法》應當作出明確規(guī)定，允許產(chǎn)權明晰的農(nóng)村私有房產(chǎn)可進行抵押，并且應盡快建立一套完善的農(nóng)村私有住房抵押登記制度。其主要原因有以下幾方面：
第一、農(nóng)村私有住房和農(nóng)村宅基地所有權、農(nóng)村宅基地使用權是完全不同的法律概念。農(nóng)村私有住房是我國公民（主要是農(nóng)民）合法的私有財產(chǎn)，公民對其擁有占有、使用、收益和處分的權利；我國《憲法》等相關法律保障公民對其私有房屋的所有權，允許其合法進行買賣、轉(zhuǎn)讓和繼承等。農(nóng)村宅基地所有權是我國農(nóng)村土地集體所有制的一種表現(xiàn)形式，因為目前我國法律禁止任何形式的土地所有權私有，只能表現(xiàn)為國有或集體所有的公有形式。農(nóng)村宅基地使用權（又稱“房基地權”）是指農(nóng)村居民（農(nóng)業(yè)戶口）依法對批劃給自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并對該地域進行使用和收益的權利。目前我國法律允許的不動產(chǎn)抵押主要是土地使用權和房產(chǎn)。即然允許國有土地使用權可以進行抵押，那么為什么集體土地使用權就不能抵押呢？即然允許鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的集體土地使用權可以與地上廠房建筑物一并抵押，那么為什么不允許屬于私人所有的農(nóng)村宅基地使用權和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差別待遇和限制，顯然不符合法律對各類財產(chǎn)權平等予以保護的邏輯嗎？
第二、農(nóng)村私有住房具有充當?shù)盅何锏囊话闾卣鳌Ｆ湟弧⑵渚哂薪粨Q價值，易于變現(xiàn)，用于抵押后債務人可因該項財產(chǎn)獲得信用但仍可實現(xiàn)物的使用價值；其二、其屬于不動產(chǎn)，債權人取得擔保物權后無須負保管義務，省卻許多煩勞，在經(jīng)濟上極為合理；其三，能夠充分發(fā)揮農(nóng)民對自主物的財富效應，因目前在我國農(nóng)村，尤其是東部沿海地區(qū)，許多農(nóng)戶擁有造價幾十萬甚至上百萬元的私人住房，如此巨額的私人財產(chǎn)如果不能發(fā)揮其應有的抵押擔保作用，對整個社會經(jīng)濟生活來說，無疑是財富的一種巨大浪費，不符合經(jīng)濟效益的原則。
第三、農(nóng)村私有住房進行抵押不會損害農(nóng)民集體的利益。農(nóng)村宅基地使用權的無償取得是基于目前我國農(nóng)民的特殊身份而產(chǎn)生的，可以理解為我國農(nóng)民作為一個階級或階層而享有的一種特殊權益。目前我國農(nóng)村居民還不能像城市居民（非農(nóng)業(yè)戶口）一樣享有住房、就業(yè)和社會生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社會進步是“從身份到契約”的過程，我們就不能僅以農(nóng)村宅基地暫時無償取得為由而禁止將在該宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允許城市居民可以將私人住房用于信貸抵押，就不應把同屬公民私人合法財產(chǎn)的農(nóng)村私有住房排除在外，否則，定會給人以“差等公民待遇”之嫌。在農(nóng)村宅基地批劃日趨緊張的今天，在抵押權實現(xiàn)時，沒有宅基地的集體成員完全可以優(yōu)先享有購買抵押房屋的權利，使宅基地使用權仍留在集體成員中；在金融信貸機構(gòu)占有抵押房屋后，也可通過租賃的方式將其租給集體成員使用；在農(nóng)村私有住房抵押權普遍實現(xiàn)時，不同集體成員可相互購買對方集體成員的私人住房從而實現(xiàn)相互使用對方宅基地利益的平衡。凡此種種，怎幺能說將農(nóng)村私有住房用于抵押就損害集體的利益呢？
第四、將農(nóng)村私人住房進行抵押，對金融機構(gòu)來說，信貸資金的風險非常易于控制。我國農(nóng)村每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的私人住房用于抵押取得貸款后，抵押人會非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發(fā)揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款。而且在我國這樣一個親情和友情都較為濃郁的國度，即使偶有抵押人不能依約還款的情況，親朋好友也會積極幫著想辦法，一般不會眼睜睜看著自己的親人或朋友居無定所。目前我國部分城市出現(xiàn)和發(fā)展的個人信貸、買房按揭貸款等其信貸風險之低也恰恰證明了這一點。此外，畢竟農(nóng)民通過此種方式所取得的私人借款數(shù)量有限，而且放款的金融機構(gòu)完全可以通過完善管理機制，加大對這種借款的用途和使用情況的監(jiān)管力度，從而將其信貸風險控制在最小的限度內(nèi)。
第五、鼓勵和發(fā)展將農(nóng)村私有住房用于抵押對搞活農(nóng)村經(jīng)濟培育社會主義市場具有深遠重大的意義。我國目前至少有百分之七十左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國發(fā)展市場經(jīng)濟不可或缺的參與主體。中國要真正擺脫貧窮和落后，就必須充分調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動力不斷增加，廣大農(nóng)民兄弟姐妹也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有住房用于抵押來取得發(fā)展經(jīng)濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，整個發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的一系列規(guī)劃豈不是畫餅充饑？筆者在現(xiàn)實生活中就接觸過不少將私有住房用于抵押取得貸款后發(fā)展個體經(jīng)濟從而致富的農(nóng)民兄弟。他們的舉措不僅繁榮了地方經(jīng)濟，而且解決了大量農(nóng)村（甚至城鎮(zhèn)）人口的就業(yè)問題，促使社會更加繁榮和穩(wěn)定；而并沒有出現(xiàn)像某些人所擔心的那樣，大量農(nóng)民居無定所，引起社會秩序的混亂。
總之，我國即將出臺的《物權法》不應當忽視農(nóng)村私有房產(chǎn)的抵押權問題。立法者和執(zhí)法者對這種發(fā)生在新時期對我國市場經(jīng)濟尤其是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展具有深遠影響的事情不應當視而不見，而應當予以高度重視，并及早為其進一步推動實施提供法律上的認可和保障。因為法律畢竟屬于上層建筑的意識形態(tài)領域，它是由社會總的經(jīng)濟條件或經(jīng)濟基礎所所決定的。正如馬克思所講：“無論是政治的立法或市民的立法都只是表明和記載經(jīng)濟關系的要求而已”。
