[ 秦昌東 ]——(2005-12-7) / 已閱8319次
未辦理房產(chǎn)權(quán)證的房屋能否轉(zhuǎn)移
基本案情
陳某與丁某1996年開始同居。1998年，丁某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）簽訂商品房買賣合同，并交納了約定的購房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)證。2005年2月，陳某訴訟丁某要求解除同居關(guān)系并要求分割財(cái)產(chǎn)。同月，陳某與丁某對共同生活期間的財(cái)產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，并由法院確認(rèn)形成調(diào)解書。該協(xié)議約定丁某所購買的房屋歸陳某所有。調(diào)解書簽收后，丁某向房產(chǎn)公司出具書面聲明，認(rèn)為其所購房屋屬于其所有，任何人不能處理變更。2005年7月，陳某要求房產(chǎn)公司履行辦理產(chǎn)權(quán)證的協(xié)助義務(wù)。房產(chǎn)公司認(rèn)為陳某不是合同的當(dāng)事人，予以拒絕。陳某遂起訴。
本案爭議的焦點(diǎn)是陳某能否取得商品房買受人的權(quán)利主體資格？
一種意見認(rèn)為，陳某不能要求房產(chǎn)公司履行義務(wù)。商品房買賣合同的當(dāng)事人是房產(chǎn)公司和丁某，從合同的角度來說，丁某是合同的當(dāng)事人，陳某非合同的當(dāng)事人，房產(chǎn)公司有權(quán)拒絕其權(quán)利要求。雖然我國民法通則和合同法均規(guī)定權(quán)利人可以將合同的權(quán)利轉(zhuǎn)移給第三人，但是必須盡通知義務(wù)。本案中，丁某雖然約定將所購買的商品房歸陳某所有，但其并沒有通知房產(chǎn)公司該轉(zhuǎn)讓行為。相反，丁某給房產(chǎn)公司的書面聲明明確不同意將房屋給付陳某，不能認(rèn)定為權(quán)利的轉(zhuǎn)移，陳某不能取得商品房買賣合同權(quán)利人的資格。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。丁某僅與房產(chǎn)公司訂立了購房合同、繳納了房款，但并沒有到相關(guān)部門領(lǐng)取權(quán)屬證書，依法不能轉(zhuǎn)移其房產(chǎn)。因此，陳某不能取得該商品房買受人的資格，不能要求房產(chǎn)公司履行義務(wù)。
第二種意見認(rèn)為，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)權(quán)證。從合同的角度來說，根據(jù)我國《合同法》第八十條的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知的，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。該通知義務(wù)是為了確保權(quán)利轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性，防止義務(wù)人錯(cuò)誤地履行義務(wù)。只要能夠證明權(quán)利轉(zhuǎn)讓是真實(shí)的，義務(wù)人就應(yīng)當(dāng)履行。本案中，生效的調(diào)解書已經(jīng)明確了丁某將其作為商品房買受人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給陳某的真實(shí)性。雖然丁某在事后向房產(chǎn)公司作出聲明，但其不能對抗生效的調(diào)解書所載明的內(nèi)容。房產(chǎn)公司對于丁某權(quán)利的抗辯，同樣可以抗辯陳某的權(quán)利行駛，但不能免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向陳某履行作為出賣人的協(xié)助義務(wù)。其次，從物權(quán)的角度來說，是否進(jìn)行房產(chǎn)登記并非是確定對房屋是否擁有合法權(quán)利的唯一依據(jù)。丁某持有購房合同及繳費(fèi)票據(jù)，應(yīng)當(dāng)確定其對購買的商品房具有合法的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。丁某只是未辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記而已，這并不影響其作為該房屋的合法所有權(quán)人的身份。不可否認(rèn)的是，如果該房屋被他人非法侵占或毀損，丁某當(dāng)然地可以以權(quán)利人的身份要求侵權(quán)人賠償。如果丁某死亡，該房屋亦將被作為遺產(chǎn)由他的繼承人繼承。從一個(gè)側(cè)面來說，生效的法律文書只是確定了該房屋的權(quán)利歸屬，并不違反法律的規(guī)定。這種確權(quán)可能是基于當(dāng)事人之間對該房屋的共有關(guān)系，也可以是一種贈與關(guān)系，甚至可能就是一種轉(zhuǎn)讓關(guān)系。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)是禁止轉(zhuǎn)讓的。同樣根據(jù)該法律的規(guī)定，所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)移是不同的概念。轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)是一個(gè)雙方合同行為，需要當(dāng)事人的意思表示一致。而轉(zhuǎn)移則就是商品房從一個(gè)權(quán)利主體到另一個(gè)權(quán)利主體的過程。《城市房地產(chǎn)管理法》并不能夠排除因單方行為或者法律規(guī)定而取得房地產(chǎn)的合法性。比如因死亡而繼承取得的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，或者因法院的強(qiáng)制執(zhí)行而取得的房地產(chǎn)，都是合法取得的房地產(chǎn)，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某與陳某同居生活多年，且房屋是在同居生活期間所購，當(dāng)然不能排除該房屋是共有的可能性。調(diào)解書只是確定了所有權(quán)的主體，并未對其取得方式作出說明，不能就此認(rèn)定為系商品房買賣或者贈與并否定該協(xié)議的效力。因此，不管合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還是物權(quán)的轉(zhuǎn)移，陳某均應(yīng)當(dāng)享有該商品房的權(quán)利。而相對于開發(fā)公司來說，無論是對丁某，還是對陳某，均有履行合同的義務(wù)。因此，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)權(quán)證。
筆者同意第二種意見。
作者單位：江蘇省如皋市人民法院 秦昌東
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