[ 石用法 ]——(2006-4-14) / 已閱17331次
房地產(chǎn)抵押后，產(chǎn)權(quán)證放在“哪里”更合理
作者：石用法
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速突起，近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押作為債權(quán)擔(dān)保的形式，正為越來(lái)越多的債權(quán)人所運(yùn)用。抵押作為債的擔(dān)保方式的一種，由于能夠較好地?fù)?dān)保債的履行，在實(shí)踐中被廣泛采用，而房地產(chǎn)又以其現(xiàn)實(shí)性、穩(wěn)定性、保值性、安全性成為普遍采用的抵押物。實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押后，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門會(huì)對(duì)辦理抵押登記的房屋在《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)記載，并同時(shí)頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《土地使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)證》，但是對(duì)于辦完抵押登記后，這證件到底應(yīng)該由誰(shuí)保管，是抵押人處還是抵押權(quán)人處？放在哪方保管更能平衡抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人態(tài)度上存在著一定的分歧。本文即針對(duì)此問(wèn)題，提出一些自己的看法，以期實(shí)現(xiàn)雙方利益最大限度的平衡，給予雙方權(quán)利以更好的保護(hù)。
一 我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定
《房屋所有權(quán)證》和《土地所有權(quán)證》是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《土地他項(xiàng)權(quán)證》）是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。他項(xiàng)權(quán)利人依憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。對(duì)于這兩證具體應(yīng)放哪方保管，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)（《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等）并沒(méi)有作出具體規(guī)定。但建設(shè)部1997年6月1日頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第98號(hào)第34條中規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。”根據(jù)此規(guī)定，我們可以得知，房屋進(jìn)行抵押后，《房屋所有權(quán)證》由抵押人進(jìn)行保管，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人保管。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬國(guó)務(wù)院部門規(guī)章。部門規(guī)章的調(diào)整范圍和法律效力都是有限的。根據(jù)我國(guó)《立法法》的有關(guān)規(guī)定，首先，國(guó)務(wù)院各部委只能根據(jù)法律和國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，“在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)”制定部門規(guī)章，也就是說(shuō)，其制定的規(guī)章一般不能調(diào)整與其他機(jī)關(guān)、部門之間的社會(huì)關(guān)系；其次，部門規(guī)章規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)屬于執(zhí)行法律或者國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的事項(xiàng)，也就是說(shuō)，部門規(guī)章的內(nèi)容應(yīng)該是實(shí)施性的，一般不宜創(chuàng)制新的法律制度；再次，部門規(guī)章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據(jù)。
二 實(shí)踐中具體操作情況
在實(shí)踐中，對(duì)于《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》（包括土地的兩證，以下同）由誰(shuí)保管，抵押人、抵押權(quán)人分別保管，還是一并由抵押權(quán)人保管，不同的抵押權(quán)人其采取的做法是不同的。由于實(shí)踐中銀行作為抵押權(quán)人的情況更多一些，所以筆者對(duì)幾家知名銀行的房屋抵押情況進(jìn)行了了解。調(diào)查的結(jié)果是各家銀行作為抵押權(quán)人時(shí)，對(duì)于《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由誰(shuí)保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，有的銀行連同《房屋他項(xiàng)權(quán)證》一并收取保管。例如中國(guó)建設(shè)銀行某分行規(guī)定：“《房屋他項(xiàng)權(quán)證》于辦妥抵押登記后交由乙方保管，抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證同時(shí)交由乙方保管。” 中國(guó)銀行某行規(guī)定：“借款人在抵押物之抵押權(quán)設(shè)定后，應(yīng)將《商品房買賣合同》（或《房地產(chǎn)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》）及其他文件的正本交由貸款人執(zhí)管，直至貸款本息及相關(guān)費(fèi)用清償完畢時(shí)止。” 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某行規(guī)定：“借款人應(yīng)將抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)證明文件及其他相關(guān)文件正本貸款人收?qǐng)?zhí)和保管。” 民生銀行規(guī)定：“辦妥抵押登記過(guò)戶后的《房地產(chǎn)證》正本由甲方（銀行）保管。” 只有中國(guó)工商銀行規(guī)定：“抵押人在本合同抵押設(shè)定并登記完畢之日，將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)及抵押登記證明交存于抵押權(quán)人保管。” 換言之，只有中國(guó)工商銀行無(wú)需收取借款人的《房地產(chǎn)證》，而其他銀行兩證都要收。
三 現(xiàn)行狀況的評(píng)析
一種制度是否具有正義性，常常取決于它是否能兼顧各方利益，能否平等地對(duì)待各種利益主體。法律的價(jià)值就在于能否最大限度的維護(hù)最大多數(shù)人的利益平衡。房屋抵押登記制度亦應(yīng)如此。房地產(chǎn)抵押登記制度應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的要求，以鼓勵(lì)交易、保護(hù)善意相對(duì)人利益、維護(hù)雙方當(dāng)事人利益的平衡為出發(fā)點(diǎn)。那么我國(guó)現(xiàn)行法律體系下有關(guān)規(guī)定能否實(shí)現(xiàn)這樣的法律價(jià)值呢？
（一）根據(jù)現(xiàn)行部門規(guī)章規(guī)定對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)是不利的
根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（部門規(guī)章），由于抵押權(quán)人手中只持有他項(xiàng)權(quán)證，這使得一旦其債權(quán)出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，只能根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》的規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”而法律的現(xiàn)行規(guī)定對(duì)抵押權(quán)人權(quán)利的保護(hù)似乎有所欠缺。
我們?nèi)砸糟y行與借款人之間的房屋抵押貸款為例，購(gòu)房人（抵押人）在向銀行（抵押權(quán)人）申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的貸款設(shè)立抵押。設(shè)立抵押后，《房屋所有權(quán)證》由抵押人保管，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由銀行收?qǐng)?zhí)。如人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。根據(jù)此規(guī)定，似乎非常之公平、合理。可一旦抵押人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人到底如何實(shí)現(xiàn)其他項(xiàng)權(quán)呢？
例如產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定必須通過(guò)雙方協(xié)商才可以處理抵押物，那么一旦出現(xiàn)抵押人惡意不配合（如聲稱其權(quán)利證書(shū)丟失），或失蹤、死亡的情形，雙方根本無(wú)法協(xié)商時(shí)，那么抵押權(quán)人的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？必須通過(guò)法院的訴訟程序嗎？
而且，就算抵押權(quán)人可以憑借《房屋他項(xiàng)權(quán)證》實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但手里壓著很多不能還款的房子，要去變現(xiàn)，拍賣，變賣，去找人收購(gòu)，在變現(xiàn)過(guò)程中的人力、物力、財(cái)力使自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生偏離，對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這樣的成本是不是太高了呢？這對(duì)抵押權(quán)人來(lái)講，是不是有失公平呢？
再者，產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中，根據(jù)《擔(dān)保法》第53條的法律規(guī)定，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序；協(xié)商不成的，抵押權(quán)人只能向人民法院起訴，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。也就是說(shuō)，一旦我們和抵押人達(dá)不成協(xié)議，那么我們只有唯一一條實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的途徑，那就是向法院提起訴訟程序。就此規(guī)定，筆者認(rèn)為其本身就是不正確的。下面幾種情形即可予以證明：
1、我國(guó)民法實(shí)行的是“私法自治”“意思自治”原則，在私法關(guān)系中，強(qiáng)調(diào)主體的意思表示，減少國(guó)家干預(yù)。當(dāng)事人之間訂立的合同, 按照有約定依約定，“無(wú)約定從法定”和“約定大于法定”的一般民法原理，只要是在法律許可的范圍內(nèi)自愿達(dá)成的雙方約定，就是雙方之間的法律，對(duì)雙方均有約束力，即約定大于法定，但以不損害公共利益為限。所以，抵押權(quán)人和抵押人雙方可以在擔(dān)保合同中約定,在一方不履行其合同債務(wù)時(shí)，雙方可以通過(guò)拍賣、變賣、折價(jià)的方式處理抵押物，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這樣，不但加快抵押物的流轉(zhuǎn)速度，也可以減少實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本。
2、抵押權(quán)人和抵押人雙方可以通過(guò)仲裁方式解決糾紛。根據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”“當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。”所以根據(jù)仲裁的排他性，一旦當(dāng)事人雙方選擇了仲裁方式解決糾紛即排除了法院的管轄權(quán)。就此，若抵押權(quán)人和抵押人雙方在抵押合同中約定采用仲裁的方式處理其糾紛，那么也就排除《擔(dān)保法》將法院作為唯一解決糾紛途徑的規(guī)定。
3、抵押權(quán)人和抵押人雙方事先對(duì)抵押合同進(jìn)行了公證，即此合同若經(jīng)公證機(jī)關(guān)賦予公證效力的債權(quán)文書(shū)，那么當(dāng)事人可以憑借公證的執(zhí)行證書(shū)直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，不經(jīng)訴訟程序即直接進(jìn)入法院的執(zhí)行程序。根據(jù)我國(guó)《公證暫行條例》第24條的規(guī)定，經(jīng)過(guò)公證處公證證明有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)，是指國(guó)家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)于借款合同、還款協(xié)議等文書(shū)，經(jīng)審查核實(shí)認(rèn)為無(wú)疑義的，對(duì)債權(quán)文書(shū)進(jìn)行公證，并依法賦予其強(qiáng)制執(zhí)行效力，債務(wù)人不履行公證文書(shū)規(guī)定的義務(wù)時(shí)，債權(quán)人即可不經(jīng)過(guò)訴訟程序，而直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的證明活動(dòng)。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第218條也明確將公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)納入可直接執(zhí)行的程序中。可見(jiàn)，對(duì)經(jīng)公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)，人民法院可以裁定予以執(zhí)行。申請(qǐng)人可以持這一文書(shū)，直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，無(wú)須再經(jīng)起訴、受理、審理、判決、一審、二審諸程序。
（二）將他項(xiàng)權(quán)證書(shū)放在抵押權(quán)人處，也會(huì)給抵押人帶來(lái)不便
當(dāng)前銀行作為抵押權(quán)人考慮到現(xiàn)行的規(guī)定并不利于保護(hù)其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，所以絕大多數(shù)銀行在進(jìn)行房屋抵押時(shí)，均要求抵押人將其所有權(quán)證書(shū)和他項(xiàng)權(quán)證書(shū)一并交由銀行保管，一旦當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶛?quán)，銀行即可通過(guò)其所持的兩項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。但這種方式對(duì)抵押人來(lái)講，又是否公平、合理呢？對(duì)于銀行的此種做法，我們又該如何評(píng)價(jià)呢？
銀行作為抵押權(quán)人，在收取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后，再收取《房屋所有權(quán)證》，對(duì)抵押人來(lái)說(shuō)，會(huì)給抵押人的生產(chǎn)、交易、生活帶來(lái)一定的不便。例如子女入讀房屋所在地段的小學(xué)，需出示《房屋所有權(quán)證》原件；被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員后，到房管局備案，業(yè)主又需出示《房屋所有權(quán)證》證明自己的身份；當(dāng)房屋出租時(shí)，承租人想通過(guò)《房屋所有權(quán)證》確定其房屋所有人的身份等等。此外，《房屋所有權(quán)證》是房主對(duì)房屋所有權(quán)的憑證，即使房屋進(jìn)行了抵押，抵押人作為房屋的所有權(quán)人仍對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，只不過(guò)此時(shí)其處分權(quán)受到了限制。況且，沒(méi)有《房屋所有權(quán)證》的房主在法律上是不受保護(hù)的。所以，抵押權(quán)人在辦理完抵押手續(xù)后，扣留《房屋所有權(quán)證》的，其實(shí)是剝奪房屋所有權(quán)人權(quán)利的表現(xiàn)。
四 尋找權(quán)利的平衡點(diǎn)：對(duì)平衡各方權(quán)益的建議
任何良好法律制度的構(gòu)建都必須尋求其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡。一旦發(fā)生糾紛，法律就要權(quán)衡當(dāng)事人雙方的利益，保證其利益平衡，從而維護(hù)市場(chǎng)的交易安全和保證交易的順利進(jìn)行。
但對(duì)于房屋抵押《房屋所有權(quán)證》到底由誰(shuí)保管的問(wèn)題，通過(guò)上述我們的分析，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定和實(shí)踐中的做法，都不能很好的維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)利平衡，那么我們能否尋找到雙方權(quán)利的平衡點(diǎn)呢？就此，筆者提出以下兩點(diǎn)建議。
（一）立法層面：一方面，由于我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)對(duì)權(quán)利證書(shū)究竟放在哪方保管尚沒(méi)有明確的規(guī)定，而是在國(guó)務(wù)院部門規(guī)章中予以規(guī)定，而部門規(guī)章的效力較低，部門規(guī)章效力低的現(xiàn)實(shí)直接造成了其適用范圍和力度的不足。所以，需要國(guó)家通過(guò)立法來(lái)彌補(bǔ)此處的空白，給予明確的法律規(guī)定，以更好的維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，完善我國(guó)的擔(dān)保制度。另一方面，在我國(guó)《物權(quán)法》中應(yīng)明確規(guī)定抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)須通過(guò)訴訟的方式，抵押權(quán)人只要提出了抵押權(quán)登記簿的副本即可直接申請(qǐng)法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，法院僅進(jìn)行形式審查，以保證快速、便捷的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)，加快抵押物的流轉(zhuǎn)。如果債務(wù)人或者抵押人對(duì)于抵押權(quán)以及被擔(dān)保的債權(quán)是否存在等實(shí)體法律關(guān)系有異議，應(yīng)當(dāng)提起異議之訴，或者由抵押人對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人合并提起抵押權(quán)不存在之訴。
（二）行政管理層面：權(quán)利憑證可由房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)進(jìn)行保管，并出具保管證明。
根據(jù)上述分析，抵押的權(quán)利憑證放在抵押人和抵押權(quán)人處都存在一定的弊端和不便，那么我們能否通過(guò)某一中間機(jī)關(guān)來(lái)解決此問(wèn)題呢？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)管理部門作為抵押登記的主管機(jī)關(guān)是解決雙方利益平衡的最佳權(quán)利平衡點(diǎn)。房地產(chǎn)管理部門作為第三方當(dāng)事人保管《房屋所有權(quán)證》可以同時(shí)保護(hù)抵押權(quán)人和抵押人雙方的利益，有效地維護(hù)抵押權(quán)人、抵押人的合法權(quán)益。
一方面，抵押人的設(shè)立抵押之后，進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)標(biāo)注，自己保管無(wú)實(shí)際用途，抵押人此時(shí)對(duì)其房屋只有占有、使用、收益權(quán)，其處分權(quán)受限。一旦遺失，不光要補(bǔ)辦所有權(quán)證，還要重簽抵押合同補(bǔ)辦他項(xiàng)權(quán)證。補(bǔ)辦所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)繁瑣，且同時(shí)給抵押權(quán)人也帶來(lái)很多麻煩。針對(duì)抵押人有可能需要使用《房屋所有權(quán)證》的情形，建議房地產(chǎn)管理部門在保管產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，給抵押人出具一份房產(chǎn)證保管證明，此份行政機(jī)關(guān)的證明，具有完全的證明效力，足以解決抵押人在實(shí)踐中需要房產(chǎn)證的情況。
另一方面，抵押權(quán)人在登記機(jī)關(guān)設(shè)有他項(xiàng)權(quán)后，希望權(quán)利得到充分的保證。若把《房屋所有權(quán)證》放在房地產(chǎn)管理部門這樣具有政府公信力的行政機(jī)關(guān)，抵押權(quán)人抵押權(quán)也可以較為容易的實(shí)現(xiàn)。一旦抵押人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可以直接向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，盡快實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)。
此外，筆者也建議房地產(chǎn)管理部門盡快建立起全國(guó)統(tǒng)一的他項(xiàng)權(quán)互聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)建立起網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)的（如寧波市三區(qū)即可查詢），應(yīng)對(duì)外公開(kāi)使用；尚未建立的，應(yīng)盡快予以建立，以確保抵押登記的信息公開(kāi)、互聯(lián)、共享，為潛在交易人提供一個(gè)開(kāi)放的信息公示平臺(tái)，使其他利害關(guān)系人可迅速、便捷、低成本地查詢房產(chǎn)（抵押物）的狀態(tài)及相關(guān)信息，及時(shí)作出自己的判斷，這不但有利于市場(chǎng)交易的安全和效率的提高，同時(shí)對(duì)于抵押權(quán)人的權(quán)利也可得到較好的保護(hù)。
