[ 臧恩富 ]——(2006-5-30) / 已閱35638次
論軍產房買賣的法律適用及其合同效力/臧恩富
遼寧壹品律師事務所律師 臧恩富
引言：近年來，利用軍隊享有使用權的土地進行房地產開發然后以出賣軍產房使用權給地方居民居住的現象時有發生，因部隊轉業人員出售軍產房使用權而引發的糾紛也有發生，這類涉及軍產房買賣合同的糾紛如何適用法律，如何認定合同的效力，不但在律師之間存在爭議，不同法院不同法官之間也有不同看法，軍產房買賣的有效性和安全穩定性缺乏透明有效的法律保障。在這類糾紛中，如何適用法律以及如何認定軍產房買賣的合同的效力成為爭議的焦點和難點。本文擬對軍產房買賣的法律適用與合同效力基于本人辦理實際案件的理解和體會加以研究和闡述，以供從事學術研究和代理相關案件的律師參考。
一、 軍產房的法律界定
軍產房是指軍隊享有房屋所有權（即產權）的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據《軍隊房地產開發管理暫行條例》第十五條的規定：利用軍隊房地產開發，不論數量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定： 出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。
二、 軍產房買賣的法律適用
軍產房的法律適用問題是解決軍產房糾紛的焦點和難點。原因是，關于軍產房的相關法律規定主要是由中央軍委或其總后勤部規定的，如：
1、《中國人民解放軍房地產管理條例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國中央軍事委員會發布，自發布之日起施行）；
2、《軍隊房地產開發管理暫行規定》【實施時間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；
3、《軍隊現有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發)
4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關于利用軍隊房地產開發經營有關問題的通知》、
5、《中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的通知》
以上這些規定在互聯網上可以搜索到相關原文，但如何看待這些規定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）的規定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權（見《立法法》第七條）。而行政法規則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定不是法律，也不是行政法規，與合同法關于合同效力的規定對應不上。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定對于合同效力的影響沒有直接的法律規定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定依據《立法法》的規定，應屬于軍事法規和軍事規章。而依據《立法法》的規定：軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規、軍事規章以及如何認定軍事法規、軍事規章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規定。所以為了解決涉及到軍隊與地方法律關系的軍產房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會與國務院聯合發文的形式明確軍產房向地方轉讓時的法律適用與合同效力問題。
對于中央軍軍事委員會及其各總部、軍兵種、軍區的立法權及其所立規范的效力，依據《立法法》第九十三條規定：中央軍事委員會根據憲法和法律，制定軍事法規。中央軍事委員會各總部、軍兵種、軍區，可以根據法律和中央軍事委員會的軍事法規、決定、命令，在其權限范圍內，制定軍事規章。軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。軍事法規、軍事規章的制定、修改和廢止辦法，由中央軍事委員會依照本法規定的原則規定。
三、 軍產房向地方購買者轉讓的合同效力分析
依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第十條第（一）款的規定：不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓的，房地產的轉移變更由總后勤部審批。另依據中華人民共和國建設部房地產業司中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據《軍隊房地產開發管理暫行條例》第十五條的規定：利用軍隊房地產開發，不論數量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定： 出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。
具體到判決中的法律適用，筆者的意見是應適用合同法第五十一條的規定：即“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。即軍產房向地方轉讓，依軍事法規和軍事規章的規定，應經過總后勤部審批同意。軍產房買賣之前經過總后勤部審批同意或爭議起訴到法院前經過總后勤部追認的，法院應認定為有權處分，軍產房買賣合同有效。否則應按無權處分認定處理，即，應依《合同法》第51條的規定按無效合同處理。
四、 買賣軍產房居住權或永久使用權的說法的法律性質及合同效力分析
現實生活中涉及的軍產房買賣往往以出售軍產房使權或居住權，由出售軍產房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進行，如何看待和評價買賣軍產房居住權或永久使用權的說法的法律性質及合同效力，是一個值得研究和應由有立法權的權威部門盡早明確的問題。筆者認為買賣軍產房居住權或永久使用權的說法的法律性質實質是房屋所有權的買賣，如無總后勤部審批，有關買賣或轉讓合同也是無效的。具體理由闡述如下：
1、《中國人民解放軍房地產管理條例》第十條第（一）款的規定：不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓的，房地產的轉移變更由總后勤部審批。該條例中的房地產轉讓包括了所謂的永久使用權的轉讓，也就是說，即使以永久使用權的名義向地方轉讓房地產，也必須經過總后勤部的審批。
2、從法律的角度講，除了地方國有福利分房中的房屋允許轉讓使用權（其實質是房屋租賃權的有償轉讓）外，其他房屋買賣中并沒有房屋使用權買賣這個法律概念，以買賣軍產房居住權或永久使用權的名義所進行的軍產房買賣，其法律關系的實質要么是房屋轉租的關系，要么是房屋買賣的關系，使用權買賣的法律本質是承租權的有償轉讓，而依據合同法第二百一十四條的規定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。出賣房屋的永久使用權其本質是租賃權的無限期轉讓，這與合法同中關于租賃合同的期限不得超過二十年相違背，是無效的，不可行的。
3、軍產房的買賣合同也是合同，依法應適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）關于買賣合同的規定。依據合同法第一百三十條的規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分”。第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務。”即依據合同法關于買賣合同的規定，作為軍產房的賣方的主要義務是交付房屋并移轉房屋的所有權，雖然有的軍產房買賣合同中規定只辦理軍產住房證，但這樣的規定并不能排除軍產房的賣方依合同法應承擔的賣方的法定義務，即轉讓軍產房所有權的義務。
綜上所述，買賣軍產房居住權或永久使用權的說法的法律性質實質是房屋所有權的買賣，如無總后勤部審批，有關買賣或轉讓合同也是無效的。
五、評論及建議
依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第三十四條第（二）款的規定：“對于越權擅自處理軍隊房地產的單位，沒收其全部收入，擅自處理的房地產應全部收回，并給予主管負責人或直接責任者行政處分。”也就是說，對于違規的軍產房買賣，購買軍產房的一方當事人可能面臨失去所購房屋又得不到補償的不良后果。而購買房屋對于絕大多數地方居民來說又是一生中最大的一筆支出，所以軍產房買賣對于購房者來說事關重大。
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