[ 俞希忠 ]——(2006-7-19) / 已閱29264次
預售商品房是指房地產開發商依照相關規定辦理了預售登記，取得商品房預售許可證后與購房人簽訂的商品房銷售合同中所指向的商品房，按照我國房屋所有權取得的一般原則，預售商品房在尚未取得產權證照時，其權屬仍歸房地產開發商，當房地產開發商為被執行人，開發的房地產為執行標的物時，對已全部支付或部分支付購房款但未取得所有權的購房人權益如何進行保護，是房地產執行實務中應當注意解決的問題。筆者認為，處理此類問題應區分不同情況予以處理。
一是對購房人已向開發商付清購房款或辦理了商品房按揭手續，雖然此時購房人尚未取得房地產權證，但該房屋不能作為開發商的財產予以執行，而可以作為購房人的房屋予以執行。
二是對購房人與開發商只是簽訂了購房合同，尚未支付任何對價的，該房屋應當作為開發商的財產予以執行。
三是對購房人與開發商簽訂了購房合同并支付了部分購房款，不論該房屋是否已交付購房人使用，從維護合同穩定、保護交易安全的角度出發，該房屋都不能作為開發商的財產予以執行，但可以作為購房人的財產予以執行，開發商對執行該房屋所得的價款享有優先受償權，如開發商為被執行人，對購房人所欠購房款，法院可按第三人到期債權的方式予以執行。
7、 對共有房地產的執行
共有房地產是指某一房地產的所有權由兩人以上共同享有，它又分為按份共有和共同共有兩種形式。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第90條規定：“共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要情況。”第91條規定：“共有財產是特定物，而且不能或分割有損其價值的，可以折價處理。”因此，法院不能在共有人未對共有房地產進行財產分割前即采取執行措施。執行實務中，法院可以采取“聽證分割執行和訴訟分割執行”相結合的方式對共有房地產予以執行。所謂“聽證分割執行”就是直接由法院的執行機構組織房地產共有人召開聽證會，由共有人協議分割后，法院再采取相應的執行措施。而“訴訟分割執行”則是由執行機構告知被執行人另行提起分割共有房地產的訴訟，如被執行人怠于提起，可由申請執行人行使代位權，向有管轄權的法院提起代位訴訟，要求分割共有房地產。
共有房地分割后，共有關系消滅。執行人員根據分割協議或分割裁判確定的內容不同，采取不同的執行方法：被執行人分得部分房地產的，法院可直接對分得的房地產予以執行；拍賣或變賣房地產以價款分配于各共有人的，法院則可整體處理該共有房地產，后強制執行分得被執行人的部分款項；被執行人對該房地產分割后，其他共有人仍要對其補償金錢的，法院在對其所享有的房地產執行后，尚須對補償義務人予以執行，如補償義務人拒不履行義務，法院可通過適用對第三人到期債權的方式予以強制執行。
8、 對拍賣、變賣不能或流拍后申請執行人又不愿以物抵債的房地產的執行
在房地產案件執行實務中，常常會遇到一些不能即時或不宜拍賣、變賣以及經三次拍賣流拍后申請執行人又不愿按以物抵債的形式接受的房地產，一般情況下，法院會將該房地產退還被執行人，中止案件的執行。為了更加有效地、最大的保護申請執行人的合法權益，筆者認為對該房地產的執行，可參照國外的一些做法，實施強制管理。所謂“強制管理”，是指在民事執行中，法院選任管理人對已查封的不動產實施管理以管理所得清償債務。這樣，通過對房地產的使用收益權的執行，可以兼顧申請執行人和被執行人雙方的利益，實現執行經濟原則；同時也最大限度地保護了雙方的合法權益。但有一點需注意，如該房地產系被執行人及其扶養親屬最低生活標準所必需的居住房屋，依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，被執行人的該部分房地產屬于豁免執行財產范圍，法院不能對其實施強制管理。
南陵縣人民法院 俞希忠
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