[ 李紅軍 ]——(2006-10-1) / 已閱11923次
自然人出租房屋需要辦理工商登記么-------以一則案例作為分析對象
李紅軍
案情簡介
原告：夏某，代理律師劉陳、李紅軍，四川東榮律師事務所。被告：攀枝花市東區工商行政管理局。
原告夏某出租房屋數百平米，被被告攀枝花市東區工商行政管理局（以下簡稱工商局）發現后，該局于2005年4月20日，作出攀工商東經處字[2005]21號行政處罰決定書（以下簡稱《處罰決定書》），認定原告從2003年起未經工商行政管理機關核準登記，利用私有房屋從事租賃活動，因此依據《無照經營查處取締辦法》第2條、第14條的規定，對原告處以60000元罰款。
原告不復，提起復議，復議機關攀枝花市工商局維持原處罰行為，原告提起訴訟，一審以與處罰行為相同的理由判決維持原處罰行為，原告不復提請上訴，二審判決以原處罰行為沒有處罰法律依據為由，撤銷一審判決并撤銷原行政處罰行為。
本案爭議的問題是：自然人出租房屋是否需要辦理工商登記？
法律分析：
就現有法律規定來看，自然人出租房屋無需要辦理工商核準登記，現簡單分析如下：
首先、原告有權出租自己的私有房屋；
依照《城市房地產管理法》第53條、《城市私有房屋管理條例》第15條、《四川省城鎮私有房屋管理實施辦法》第20條以及《城市房屋租賃管理辦法》第4條、第13條的規定，城鎮私有房屋租賃實行登記備案制度。公民、法人或其它組織對享有所有權的房屋可以依法出租，簽訂、變更、終止租賃合同時候，應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案， 2003年7月15日《四川省人民政府關于取消第四批行政審批項目的公告》第191條已經取消了房屋租賃的核準。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法購買并獲得所有權的私房，因此，原告有權依照上述法律的規定出租，無須經過工商行政機關核準登記
其次、《無照經營查處取締辦法》第2條規定的無照經營行為必須以違反法律、法規要求辦理營業執照的規定為前提，并非一切無照的經營行為都構成無照經營，經營行為本身不是判斷是否需要辦理營業執照的標準。
工商登記屬于行政許可行為，依照《行政許可法》的規定，行政許可的設定與實施必須以公開的法律、行政法規為依據，因此判斷是需要辦理工商登記、領取營業執照需要有公開的法律、行政法規的明確規定，并非是經營行為就得辦理營業執照。
就目前法規、規章的規定來看，只有國家工商局96年的《關于進一步加強房地產市場監督管理的通知》及2000年的《關于房屋租賃有關問題的答復》曾規定從事房屋出租經營的單位和個人，需要經工商行政管理機關依法核準登記，頒發營業執照后，方可開展出租活動，但這些規定已經在2004年被國家工商局廢止，此外沒有任何法律、行政法規規定個人出租房屋需要辦理辦理工商登記、領取營業執照。因此，就現有法律規定來看，沒有任何法律設定了自然人從事房屋租賃活動的工商行政許可。因此，本案原告作為自然人出租自有房屋的行為沒有違反任何法律、法規的規定，依照《無照經營查處取締辦法》第2條的規定，不夠成無照經營，被告對原告實施行政處罰沒有事實依據。
最后、被告實施的行政處罰行為沒有合法的權限，屬越權行為；
依照《城市房屋租賃管理辦法》第8條、第32條的規定，國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作，省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作，房屋租賃違法行為由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；依照公安部、建設部及國家工商行政管理總局等六部門聯合發出的《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第2條規定，工商行政管理部門在加強和改進出租房屋管理工作中負責查處利用出租房屋從事的違法經營活動，查處、取締非法房屋中介機構。依照這些法律規定，房地產管理部門是房屋租賃行為的主管機關。依照《工商行政管理執法依據》第3條以及《工商行政管理執法依據》第3條的規定，工商行政管理機關對于房地產租賃行為只能協管，無權實施行政處罰。
綜上分析，本案被告針對原告的出租行為所作出的行政處罰沒有處罰權限、沒有執法依據，屬越權行政行為，違反了《行政處罰法》第4條、第15條的規定，應予以撤銷。
附：本案代理詞參見李紅軍法律研習網 http://lawremark.icpcn.com
