[ 臧恩富 ]——(2007-4-29) / 已閱15230次
請求逾期交房違約金案評析
遼寧壹品律師事務所律師 臧恩富
前言：
在商品房買賣合同關系中，開發商作為賣方的主要義務是按時向買方交付符合合同約定的質量的房屋。如果開發商不能按時交付房屋，或者擬交付的房屋不符合合同的約定而買方拒收房屋，則雙方之間就會產生買方向開發商主張逾期交房違約金的糾紛。
案例：
某小區的開發商在出售房屋的《商品房買賣合同》中約定：交付房屋的時間是2005年9月1日。交房標準是：出賣人應當在2005年9月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經驗收合格。關于逾期交房違約責任：合同約定，若賣方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向買方日支已付購房款萬分之一的違約金。2006年7月1日，開發商作為房屋出賣人向購房者發出入住通知，將于7月15日前向購房者交付房屋，購房者應在7月15日前辦理入住手續。因購房者對所購房屋的質量不滿意，并且開發商未出示房屋驗收合格證明，也未出示竣工驗收備案證，故購房者拒收房屋，并以開發商延期交房為由起訴開發商，要求其支付逾期交房違約金，逾期交房違約金從合同約定的交房日期起算，計算到實際交付房屋之日止。
經查，開發商于2006年10月2日取得竣工驗收備案證，竣工驗收備案證上記載的案涉房屋的驗收合格時間是2006年9月9日。
法院判決：
一審法院判決認定：開發商在未取得竣工驗收備案證且案涉房屋未驗收合格的情況下，向購房者發出的入住通知對購房人沒有約束力。開發商主張的其自行進行驗收合格的時間不成立。驗工驗收備案證記載的驗收合格的時間是2006年9月9日。對于起訴時已領取鑰匙的購房人，其逾期交房違約金計算到2006年9月9日。對于訴訟時仍未領取鑰匙的住戶，違約金計算至實際交付房屋之日止。
二審法院在判決中同樣認定，開發商在未取得竣工驗收備案證且案涉房屋未驗收合格的情況下，向購房者發出的入住通知對購房人沒有約束力。開發商主張的其自行進行驗收合格的時間不成立。房屋驗收合格的具體時間應以竣工驗收備案證的記載為準。開發商在取得竣工驗收備案證后，應通知購房人接收房屋，在這種情況下，若購房人再拒收房屋，開發商才不承擔通知交房之后的逾期交房違約責任。若開發商在未取得竣工驗收備案證的情況下向購房人發出入住通知，則不能因該通知而免除開發商逾期交房的違約責任。
律師點評：
一、本案爭議的焦點問題之一是開發商（賣方）所出售的商品房到底什么時候驗收合格并且達到交付條件，證據是什么。
依據雙方之間的商品房買賣合同第八條的規定：“出賣人（即上訴人）應當在2005年9月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人（即被上訴人）使用：1、該商品房經驗收合格。
依據法律、法規、規章和地方政府的有關規定，開發商證明自己所出售的房屋已經驗收合格并且達到交付條件的唯一合法證據，就是看其是否取得《建設工程竣工驗收備案證》。相關法律、法規、規章和地方政府的有關具體規定如下：
1、《中華人民共和國建筑法》
第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
2、《建設工程質量管理條例》（2000年1月30日中華人民共和國國務院令第279號發布）
第四十三條第一款：國家實行建設工程質量監督管理制度。
第四十九條：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公司、消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織驗收。
3、《建筑工程施工質量驗收統一標準》
中華人民共和國國家標準，編號為GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建設部在《關于發布國家標準＜建筑工程施工質量驗收統一標準＞的通知(建標[2001]157號)中規定上述國家標準中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7為強制性條文，必須嚴格執行。上述國家標準的6.0.7條規定及標準中的說明原文如下:
“6.0.7 單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。
說明：6.0.7 建設工程竣工驗收備案制度是加強政府監督管理，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用。”
4、《遼寧省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案工作的有關規定》（遼建發[2001]120號 2001年8月30日）及關于轉發省建設廳、消防局、環保局聯合下發的《遼寧省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案工作的有關規定》的通知（大建委發[2002]147號 2002年9月29日）
依據上述兩個地方性文件的規定：
大連市的建設單位應先取得規劃、消防、環保、城建檔案的驗收合格證件，否則不得自行組織驗收。自行組織驗收后，應當自驗收合格之日起15日內，向大連市建設工程質理監督站進行備案管理。
綜合上述規定，開發商取得工程竣工驗收備案證是其所出售的房屋驗收合格的法定標志和證據。開發商所出售房屋驗收合格和具備交付條件的時間應以工程竣工驗收備案證的記載為準。
二、本案爭議的第二個焦點問題是：開發商在未取得法定的房屋驗收合格證明的情況下發出的入住通知書對購房人是否有約束力？
如上所述，因開發商在發出入住通知書時，其所出售的房屋并未驗收合格，不具備雙方之間商品房買賣合同所約定的交付條件，因此該入住通知對購房人沒有約束力。
另外，依據雙方之間合同的約定，開發商在出售的房屋驗收合格具備交付條件即2006年9月9日之后，有義務通知購房人接收房屋。事實上，開發商在取得《竣工驗收備案表》后，沒有向購房人再發出入住通知書，故此，購房人有權主張違約金計算至所購房屋驗收合格后開發商再次發出入住通知之日止，或在開發商未再次發出入住通知的情況下至購房人實際領取鑰匙之日止。
