[ 陳召利 ]——(2007-7-6) / 已閱37290次
《物權法》有利于保障購房者、業主的合法權益
作者：陳召利 主頁：http://www.law-god.com
《中華人民共和國物權法》于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。較之過去的相關法律規定，物權法更加規范了房地產交易和小區物業管理，賦予了購房者、業主更多的權利。
一、確立不動產統一登記制度，保障購房者、業主權利。
《物權法》對不動產登記制度做了較大的改動，因為不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，要經依法登記才發生效力，因此購房者應該充分重視登記制度，以免讓自己的權利落空，遭受到不必要的損失。
（一）確立物權公示、公信制度。
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
登記是購房者必須履行的手續。因為我國實行的是登記生效制度，如果沒有經過登記，房屋的所有權實際上并沒有發生轉移，一旦有第三人憑房產證主張權利，那么購房者即使與開發商簽訂了商品房買賣合同，交付房款，仍然得不到法律的支持。現實中常會發生因為沒有完善登記手續，開發商將房屋“一房二賣”，或者是上當受騙的情況發生。因此，從交易安全出發，購房者應該盡可能的在第一時間辦理好登記手續，以免權利落空。
（二）統一不動產登記制度，減少購房者的手續。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
房產證難辦，是現在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，《物權法》出臺以前，辦理轉讓、抵押的登記機構有十幾個，其中涉及不動產的機構主要有土地管理部門、房產管理部門、農業主管部門、林業主管部門、運輸工具登記部門、工商行政管理部門等。多個登記機構辦理相互關聯的不動產登記，必然出現重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等問題。其次，許多基層行政機關各自為政，濫用權力，利用設置登記權限和程序獲取不當利益的現象也很普遍。再次，無法保證登記內容真實。我國是物權公示主義，實行的也是實質審查，登記時由登記機關對申請人提交的登記材料進行查驗，需要時還要查看不動產的實際狀況。可是，一些登記機關由于工作量大，對登記材料進行實質性審查時要么登記效率低下，要么粗枝大葉地審查。如果買房者不能和開發商公平地享有信息，導致信息不對稱，就很容易會出現欺詐行為。
鑒于此，物權法明確對不動產實行統一登記，盡量節省當事人的時間，減輕當事人的負擔。為了保證登記的中立性和效率性，統一登記制度勢在必行。并且為了方便實質性審查，《物權法》規定必須在不動產所在地的登記機關辦理，對購房者而言，即在所購買房屋的所在地辦理。
與此同時，考慮到統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要一個過程，因此又規定，“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。現在《物權法》的規定，意味著當事人可向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。因此，今后老百姓辦理房產證只跑一家就可以拿下，極大方便當事人，減輕其負擔，體現立法以民為本的理念。但是究竟由哪個部門來進行登記，有待于法律作出進一步的解釋。
（三）登記費用按件收取，規范收費。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
過去的不動產登記往往按照面積、體積或價額的比例收取，動輒幾十萬、上百萬，還有的登記機構私自規定按年度登記等，為登記人造成沉重負擔，也給登記機構帶來“權力尋租”空間。為此《物權法》規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取，這將降低購房者登記的手續費，有利于規范不動產登記中的收費行為，防止有關部分通過登記收費搞“創收”，真正的保護了普通業主的權利。
（四）規定預告登記制度，防止“一房二賣”。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
在商品房或二手房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差，不良房產商或房東一房多賣，最后也許只有出價最高的買受者得到了產權證；更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房產本已抵押給他人。買受人的利益因此受到極大損害。物權法為防止這種情況的發生規定了預告登記制度。
但是，預告登記的效力不是無期限的，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。因此，辦理預告登記之后，到可以正式辦理不動產登記時，應當及時辦理不動產登記，否則，三個月之后，預告登記將失效。
（五）登記錯誤，登記機構應當賠償。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
生活中，經常發生登記錯誤的情形，比如將房屋的面積大小登記錯誤，由大房變成了小房；又或者把所有人的名字登記錯誤，造成麻煩。這時，登記機關應否承擔責任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權法明確規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。這避免了在過去由于登記錯誤，但責任不清，互相推卸責任的情況發生。
二、明確了建筑區劃內綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房為業主共有。
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
小區的道路和綠地歸全體業主所有，界定了小區道路的歸屬，同時也是對這些物權的保護，無論物業管理部門還是業主都不能隨意改變這些道路、綠地的規劃的應用性質，不能私蓋建筑等，即使業主委員會表決通過也不可行。關于物業管理用房的規定很明確，不管是否計入成本，都是全體業主所有。會所、架空層、人防工程等是否為業主共有依然未明確，在司法實踐中可能會造成爭議。
三、明確規定了業主對建筑物專有部分的收益權。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
物權法實施后，小區樓宇（樓頂、外立面、大堂、電梯廳電梯內等）的廣告收益將歸業主所有。此前，這部分收益大都流入了物業公司的腰包。當《物權法》明確將樓宇廣告的收益權和決定權都劃歸業主時，傳統的樓宇廣告商業運作模式，將會受到影響。當業主們開始運用《物權法》自決樓宇廣告事務時，廣告公司是否還能以同物業公司商討好的價格來獲得小區的廣告位，這是《物權法》實施后，不得不面對的首要問題。畢竟，談判對象的改變，將有可能直接導致運作成本的增加。特別是業主們厭倦了廣告形式后，極有可能產生的情況是，掌握著決定權的業主們將拿起保護私有權的《物權法》，禁止小區懸掛任何商業性質的廣告。
此外，開發商以前銷售房子的時候，總喜歡將頂樓做出一個露臺，然后在銷售的時候，以“免費贈送”的方式送給頂樓的業主。事實上，是開發商拿該棟樓全體業主的共有部分送給了頂層的住戶。物權法明確業主對專有部分以外的共有部分享有權利，這使開發商將作為業主共有部分的露臺用來出售成為歷史。
四、住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，使業主倍感“安心”。但非住宅建設用地使用人在購買使用辦公、綜合性質的物業時，必須在合同中約定土地使用權期滿后該土地上的房屋及其不動產的歸屬。
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
物權法關于70年后自動續期的規定，給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，物權法沒有提及自動續期后是否需要繳費。這意味著需要配套法律、法規進行補充。根據現行行政法的基本原則，政府行政行為必須得到法律授權，在物權法目前并沒授權政府在土地使用權續期時收費的情況下，政府并不能擅自收費。不過，隨著后續法律法規的完善，屆時能否免費續期，尚不確定。但本條適用的僅是住宅用地，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期則沒有具體規定，只是說依照法律規定辦理，這對非住宅用地使用人來說無疑是個遺憾。
五、建筑區劃內，汽車車位、車庫應首先滿足業主需要，占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這表明，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
六、將住宅“禁商”決定權賦予有利害關系的業主，既是對住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了業主的意思自治。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
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