[ 樊斌杰 ]——(2007-10-20) / 已閱19071次
該未竣工驗收的房屋的所有權能判歸房管局嗎？
樊斌杰
案情介紹：
座落于修縣城鸚鵡街原240、242、228號屬修水縣房產管理局（以下稱房管局）直管公房，該房一直出租給城鎮居民居住。2001年3月前，房管局與余某簽訂《關于轉讓鸚鵡街240、242號房屋草簽協議》，房管局將鸚鵡街該房轉讓給余某等拾戶。約定新建臨街鋪面房管局、余某各半分配，房管局的一半由余無償償還。余某分得的另一半鋪面及后棟共計價格36萬元。同時約定房屋拆遷由房管局負責，余某付給房管局拆遷費用4000元。拆遷人員及工資由余自定，所拆舊料歸作所有。東向住戶私自開窗和鄰里糾紛概由房管局負責協調解決。土地出讓金由余草簽協議時一次性付清給土管局。2000年12月26日，余某繳納土地出讓金14萬元。2001年8月26日，余某以修水縣房地產綜合開發公司（余某）（乙方）的名義與房管局（甲方）訂立《房屋開發協議》，該協議約定開發還房方式：1、沿街鋪面開發還房按沿街實際開發面積由乙方無償返還甲方50%的鋪面面積；2、住房返還，經甲、乙雙方同意，并與原住戶簽訂拆遷安置協議。現簽訂安置協議9戶，使用面積422.33平方米，計算建筑面積506.79平方米（每建筑平方價520元），由乙方無償返還給甲方安置拆遷戶；3、經甲、乙雙方協議，除無償返還給甲方鋪面面積和拆遷住房安置建筑面積外，乙方再補給甲方房款96469.2元(注：520×506.79+96469.2=360000)。2001年12月31日前后，余某以個人名義辦理了私房建設手續，房管局與公房租住戶訂立了《直管公房拆遷安置協議》。爾后，余某籌資建設并于2004年8月左右辦理了產權登記。2002年2月4日，余某以同樣的方式與房管局訂立《公房拆除開發協議》，約定將原鸚鵡街228號直管公房進行拆除開發。協議訂立后，余某以個人名義辦理了土地出讓、建設規劃許可和用地許可等建房手續。因余某已將鸚鵡街240、242號新建鋪面全部出售，房管局與余某于2003年2月26日協商訂立了《關于鸚鵡街240、242號鋪面被侵占后的處理協議》。協議內容主要為：1、鸚鵡街228號開發項目的規劃證、土地證原件收歸房管局保存，余某持復印件。余某必須在2003年4月25日前開工，否則房管局將鸚鵡街228號所有原始證件轉讓給有資質的開發商另行開發。2、房管局在未得到兩地鋪面的全部們還之前，停止辦理余某在房管部門的所需的各種產權登記及交易手續。3、鸚鵡街228號還剩三個鋪面（即東起1、2、4號鋪面）全部歸還房管局所有，用來彌補240、242號的少分得的鋪面。2003年9月28日，余某再次向房管局承諾，228號四個鋪面即日起交還房管局，立權歸房管局所有。2003年10月9日，房管局對鸚鵡街228號四個在建鋪面進行拍租，修水縣公證處拍租行為進行了公證。2005年8月—9月間，在228號新建房屋未竣工的情況下，修水縣人民法院分別將鸚鵡街228號底層四個鋪面調解給徐某等人以抵償因余某建造該房所欠債務。房管局得知后向法院提出異議，2005年9月9日修水縣人民法院裁定對上述調解案件進行再審。裁定書送達后，承租人周某等四人搶占了鋪面房。于是余某向修水且人民法院提起了侵權訴訟。法院受理后，確定了開庭日期。開庭前，房管局以余某為被告提起了確權之訴，即請求確認鸚鵡街228號一樓新建成的四個鋪面的產權為原告所有。法院受理后，對上述侵權之訴案和再審案均中止審理。在審理房管局的確權之訴的過程中，房管局將請求確權變更為請求履行，即請求被告按拆遷補償安置協議的約定及承諾優先履行交付鸚鵡街228號房屋一樓新建的四個鋪面產權為原告所有。變更請求后，法院于2006年3月24日恢復再審案的審理，2006年4月24日又以再審案正在再審為由裁定中止本案訴訟。2006年3月30日，修水縣人民法院對再審案作出判決：1、撤銷民事調解書；2、余某向徐某償付借款。徐某不服提出上訴，九江市中級人民法院。九江市中級人民法院以原（一審）再審判決遺漏了應當參加訴訟的當事人且判非所訴為由裁定撤銷再審判決，發回修水縣人民法院重審。修水縣人民法院重審時追加房管局為第三人。房管局撤回了對余某前面的訴訟，并以有獨立請求權的第三人的身份提出如下請求：1、請求判決駁回原告訴訟請求；2、請求判令第三人（房管局）優先取得鸚鵡街228號房屋一樓新建的自西向東第4號鋪面的產權。
修水縣人民法院重審認為：原審被告余某以房地產綜合開發公司的名稱與第三人房管局簽訂的240、242號《房屋開發協議》和228號《公房拆除開發協議》，屬當時雙方的真實意思表示。且第三人房管局對鸚鵡街240、242、228號房屋改造已報請政府批準同意，修府發（2003）43號文件中的第七條已明確了第三人房管局負責城鎮住房建設和維護、維修及危房改造工作。所以第三人房管局對鸚鵡街240、242、228號房屋處置合法，故該 兩份《開發協議》合法有效。
原審被告余某以房地產綜合開發公司的名稱與第三人房管局簽訂的兩份《開發協議》后，以個人名字獲取一切準建合法手續，但不影響與第三人房管局簽訂的兩份《開發協議》應履行的協約。原審被告余某未按《房屋開發協議》中規定的還房方式將240、242號房屋開發的50%新鋪面面積償付給第三人房管局，而出賣給他人。后在第三人的要求下原審被告余某同意將228號房屋其中50%歸屬自己的鋪面與第三人重新簽訂 了一份《關于鸚鵡街240、242號鋪面被侵占后的處理協議》和“承諾”作為補償給第三人房管局在240、242號未取得的50%鋪面，該份《處理協議》和“承諾”雖未取得原審被告戴某（余某這妻）的書面同意，但在簽訂228號《公房拆除開發協議》中既有原審被告戴某簽名也原地原審被告余某簽名，同時也有證據證實228號房地產開發已轉讓給了原審被告余某。原審被告余某將240、242號鋪面出賣給他人所得利益也屬夫妻共同所有。故《處理協議》和“承諾”屬合法有效。
原審被告余某因建成240、242、228號房因資金不足，向原審原告徐某借款屬于雙方的合法借貸關系。原審被告余某以無錢償還為由，將應按《開發協議》給付第三人房管局的鋪面分別抵償給原審原告以償還債務的“約定”侵害了第三人房管局的合法權利，故該“約定”屬無效。
原審原告徐某訴與原審被告余某的請求是要求被告用鸚鵡街228號自西向東的4號鋪面抵償借款本息，因原審被告簽訂給原審原告的“約定”侵害了第三人房管局的合法權利，屬無效的“約定”。本庭已當庭向原審原告徐某行使了其應向原審被告余某主張債權的釋明權，原審原告徐某仍不同意變更訴訟請求，所以原審原告徐某的訴訟請求本院不予支持。并以民事訴訟法第56條、第88條、第126條和合同法第107條以及有關司法解釋的規定作出判決：1、撤銷民事調解書；2、駁回原審原告徐某的訴訟請求；3、鸚鵡街228號1、2、3、4號鋪面歸第三人房管局所有；相差面積按《開發協議》計算找差。
原審原告徐某、原審被告余某均不服該判決面上訴，其主要上訴理由為：
1、再審重審程序違法亂。第三人房管局對原審原告不但沒有提出侵權的訴訟請求，而且其他訴訟請求也沒有，可一審法院卻將其列為有獨立請求權的第三人，上訴人認為一審再法院將房管局列為有獨立請求權的第三人程序錯誤。
2、再審法院認為“率三人房管局將228號4個鋪面已全部出租給他人使用至今”違背客觀事實。2005年9月，在228號房屋未竣工的情況下，底層的四個鋪面被周某等四人搶占，上訴人余某已向再審法院提起侵權訴訟。2005年10月14日，再審法院已中止審理，且至今未恢復審理。可現今再審法院卻認為第三人已使用至今，既然是已使用至今，那說明已履行交付，就不存在繼續履行；既然是繼續履行，就不存在使用至今。故再審法院違背客觀事實。
3、再審法院認為原審原告侵犯了第三人的債權無任何法律依據。我國現行法律肯定債權平等性原則，合同法對侵犯債權的行為并沒有上升為侵權行為予以法律保護。因此，再審法院認定原審原告侵犯了第三人的債權無任何法律依據。
4、再審法院判非所訴。第三人請求判令第三人優先取得228號房屋一樓鋪面的產權，此為給付之訴，既請求上訴人余某繼續履行，可再審法院卻離開第三人的請求逕自確認228號底層鋪面歸第三人所有，將履行判決改變為確權判決。、再審法院在判決書中所援引的合同法第107條也是請求繼續履行的依據，而不是請求確權的依據。
5、再審法院適用法律不當。再審法院對上訴人余某與第三人房管局的法律關系的性質未作任何認定，但從本案的案情可以看出，本案是一件房地產方面的糾紛，可再審法院卻撇開不談，將房地產法律丟到九霄云外。
6、再寂法院認定上的余某與第三人的“協議”有效錯誤。1、庭審過程中房管局向法院提供了一份文件修府[2000]15號批復。該文件是假的（記者調查該文件可能是2006年8月13日造的），與該假文件同號的真文件是一份關于商品材方面的通知。再者，國有資產的處置是由政府職能部門審批的，而不是直接由政府審批。所以再法院認定房管局對鸚鵡街240、242、228號房屋改造已報請政府批準同意沒有證據。2、上訴人余某至今未取得國有土地使用權證，依房地產管理法這規定，上訴人余某與第三人的“協議”有部分約定還未生效，第三人無權請求履行。
九江市中級人民法院審理后認為，原審被告向原審原告借款，并約定以在建工程作為債的擔保，原審原、被告形成了抵押借款合同關系。由于抵押未辦理登記，且直接約定到期不能還債，抵押物直接歸債權人所有，該抵押合同中關于抵押部分的內容依法無效，其關于借款部分的內容不違反法律規定而有效，原審被告應承擔還付本息的責任。原審原、被告在訴訟中已達成以鋪抵債的協議。
本案的焦點是：1、原審被告與第三人房管局是何民事關系？2、對于抵債的鋪面，第三人房管局是否享有優先取得權？
第三人房管局與修水縣房地產綜合開發公司、原審被告簽訂了二份公房拆遷開發協議，約定對第三人房管局管理的公房進行拆遷、補償（貨幣補償和產權調換）。該協議為拆遷補償安置合同，作為合同一方當事人的修水縣房地產綜合開發公司、原審被告系掛靠關系，原審被告是實質相對方。
第一份協議 ，即2001年8月26日簽訂的240、240號房屋開發協議，依照1991年施行的《城市房屋拆遷管理條例》第三條的規定，拆遷人可以是個人，被拆遷人可以是公房管理人，故該拆遷被償安置合同合法有效，拆遷人是原審被告。2002年2月4日簽訂的228號房屋拆除開發協議，依照2001年11月施行的《城市房屋拆遷管理條例》第四條、第十六條的規定，第三人房管局是房屋拆遷管理體制部門，仍然可以作為被拆遷人，拆遷人則是修水縣房地產綜合開發公司，該拆遷補償安置合同亦合法有效；同時，原審被告作為掛靠人，應與修水縣房地產綜合開發公司共同承擔拆遷還房責任，第三人房管局要示原審被告履行還房義務并無不可。
依據上述二份公房拆遷開發協議，原審被告余某應履行拆遷人的還房義務，但其將鸚鵡街240、242的還房用于銷售，屬違約行為。其與第三人房管局事后達成的還房補救約定，即將鸚鵡街228葉底層東起1、2、3、4號鋪面用于拆遷還房，合法有效。該 約定雖說是原審余某向第三人房管局作出，但由于在相關的房地產拆遷、開發活動中，原審被告余、戴某夫妻對彼此作出的民事法律行為相互認可，故該還房補救約定應視為二原審被告共同的意思表示。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
原審被告與第三人房管局約定以特定的房屋還房，又將該房轉讓抵債，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”的規定，第三人房管局對本案訴爭的228號樓第一層西起第4號（即東起第1號）鋪面享有優先取得權，原審原、被告以鋪面抵債的調解協議因違反法律（司法解釋）的規定而無效。
對面原審原、被告抵押借款合同糾紛案的訴訟標的，房管局認為有獨立的請求權，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第一款的規定，房管局有權提起訴訟，故上訴的第一點理由依法不能成立。第三人房管局在原審被告余某交還228號4個鋪面后即將它們全部拍租，拍租行為被依法公證，上訴認為此點不實沒有事實依據，其二審提供的照片、法院裁定書未能證明相反的事實。第三人房管局依法享有優先取得權，原重審認定原審原、被告侵權正確，上訴的第三點理由亦不成立。訴爭的房屋已被交還第三人房管局，第三人房管局訴請的是優先取得權，原重審據此判決并非判非所訴，第四點上訴理由也不成立。原重審引用的法律雖不夠明確，上訴的第五點理由有理，本院予以采納，但此點上訴理由并不能影響到本案實體處理。原審被告與第三人房管局是拆遷補償安置合同關系，公房拆遷開發協議不屬處置國有資產的范疇，不需進行國有資產評估，該二份公房拆遷開發協議合法有效，第六點關于協議無效的上訴理由沒有法律依據。
上訴人的主要上訴理由不能成立，其上訴請求不就予以支持。原重審判決認定主要事實清楚，適用法律基本正確。由于本案訴訟標的僅是鸚鵡街228號房屋一樓西起第4號（也即東起1號）鋪面，故相應的判決主文應予變更，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定于2006年11月27日作出如下判決：1、維持原重審判決的第一、二項；2、變更原重審判決的第三項，即將“鸚鵡街228號東向1、2、3、4號鋪面歸第三人房管局所有；相差面積按《開發協議》計算找差。”變更為“鸚鵡街228號東向4號鋪面歸第三人房管局所有；相差面積按《開發協議》計算找差。”
被告余某收到判決書后，以房管局為被執行人申請法院執行。2006年12月30日修水縣人民法院立案執行。在執行過程中，執行法院認為本案執行標的不明確，于2007年6月18日裁定終結本次執行。
被告余某不服二審判決，申請再審。2007年3月28日，九江市中級人民法院立案庭通知余某本院決定不對該案提起再審，在通知書上加蓋“江西省九江市中級人民法院立案庭”印章。接該通知后，余某到江西省高級人民法院申請再審，省高院立案庭將該案轉九江市中級人民法院，并請依法處理。
綜上事實，筆者就該案提出如下觀點，以供共同探討，并請賜教。
一、二審法院認定二份公房拆除開發協議為拆遷補償安置合同，該合同合法有效錯誤。
1、二審法院認為，余某于2001年8月26日簽訂的240、242號房屋開發協議的拆遷人是個人，被拆遷人是公房管理人。2002年2月4日，簽訂的228號房屋拆除開發協議，拆遷人是修水縣房地產綜合開發公司，第三人房管局是房屋拆遷管理部門，仍然可以作為被拆遷人。國務院法制辦公室對黑龍江省人民政府法制辦公室《關于城市房屋拆遷補償有關問題的請示》答復指出：“《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：‘在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例’。第六條規定：‘拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。’根據上述規定……，只要拆遷房屋的單位依法取得了房屋拆遷許可證，就可以成為拆遷人。”由該答復可得知，取得房屋拆遷許可證是成為拆遷人的必要條件。本案中的余某和修水縣房地產綜合開發公司，均沒有取得房屋拆遷許可證。因此，法院認定余某和修水縣房地產綜合開發公司是拆遷人錯誤。
2、拆遷補償安置合同是拆遷人和被拆遷人之間的民事活動，依據《民法通則》第6條規定，“民事活動必須遵守國家法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”因此，拆遷人和被拆遷人在簽訂拆遷補償安置合同時，應當嚴格遵守國家法律法規的規定，對于違反國家法律法規規定的，依據《民法通則》第58條的規定，應當被確認為無效合同。在本案中，房管局在余某沒有取得房屋拆遷許可證的情況下同余某簽訂房屋開發協議，該行為違反了《城市房屋拆遷管理條例》的規定，依法應確認為無效民事行為。《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定，“本條例所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人”。《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》第四十七條規定“本辦法下列用語的含義：……（八）公有出租居住房屋，是指屬市、縣人民政府所有，由城市房產行政主管部門管理的出租給居民居住的房屋。”本案拆除的房屋是出租給居民居住的公房。依上述規定，房管局只是被拆公房的管理人，即代管人。如果房管局是拆遷管理部門，依《城市房屋拆遷管理條例》第十四條規定“房屋拆遷行政管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。”本案的開發協議未公證，違反了上述強制性規定，依法應確認為無效。故法院認定該開發協議有效錯誤。
3、修府辦發[2003]43號關于印發《修水縣房產管理局職能配置、內設機構和人員定編規定》 通知指明：“修水縣房產管理局為主管全縣房產業管理和住房制度改革工作的縣人民政府直屬正科級事業單位。國務院法制辦公室對江西省人民政府法制辦公室《關于對〈城市房屋拆遷管理條例〉第五條第二款具體含義的請示》的答復指明：“《城市房屋拆遷管理條例》第五條第二款規定‘縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷實施監督管理。’根據這一規定，負責城市房屋拆遷工作的部門，應當是地方人民政府的行政管理部門。”作為開發協議的當事人修水縣房產管理局不是行政管理部門而是事業單位。因此，法院認為，房管局是房屋拆遷管理部門錯誤。
二、二審法院判非所訴
二審法院認定，余某與房管局之間的糾紛是拆遷補償安置合同糾紛。既然是合同糾紛，由此所產生的請求權就是債權請求權，而非物權請求權。本案中，房管局行使的請求權是優先取得權，此為給付之訴，即請求余某優先履行。可法院撇開房管局的請求，而逕自確認228號底層鋪面歸其所有，將履行判決改變為確權判決。此判決，顯然違背了法院審判之宗旨，取代了當事人的意志，純屬判非所訴。
三、二審法院適用法律不當
一審法院對余某與房管局的法律關系的性質未作任何認定，二審法院認定為房屋拆遷補償安置合同。依據我國現行法律的有關規定，房屋拆遷補償安置合同約定采用產權調換的，應適用房地產法律的規定。一審法院撇開房地產法律不談，二審法院支持了余某關于“適用法律不當”的上訴理由，但卻認定此點上述理由并不能影響到本案的實體處理。而至于為什么不影響未闡述任何理由。法院判決適用法律不當，卻實體處理正確是對司法的嘲弄，還是對當事人的糊弄，只要有法律常識的人均會明白。司法應以理服人而不是以權壓人，以帽蓋人。
四、二審法院認定“訴爭的房屋已被交還第三人房管局”錯誤。
2005年9月8日 – 9月10日，案外人周某等四人在228號房屋未竣工的情況下，搶占底層四個鋪面。余某向修水縣人民法院提起侵權訴訟。2005年10月14日法院中止審理，至今未恢復審理程序。2006年4月13日，江西省法制報《新聞聚焦》欄目以《房管局強占他人的店鋪？》為題對這一侵權事實進行了報道。對于余某鋪面被搶占的事實修水縣人民法院和修水縣城居民是一明知的事實，可法院卻歪曲事實，主觀臆斷地認定“訴爭的房屋已被交還第三人房管局。”請問，余某是何時交還的，是怎樣交還的？房屋交還有沒有法律上的要求，構成要件是什么？
五、二審法院判決“鋪面歸第三人修水縣房產管理局所有”錯誤。
1、第三人請求的是“優先權”，依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規定，第三人請求的此種優先權是一種取得權，這種取得權又是一種期待權，而不是所有權。而期待權是一種債權，屬債法調整。所有權是物權，屬物權法調整。本案法院把優先取得權認定為所有權，并由此判決鋪面歸第三人所有，顯然處理錯誤。
2、鋪面房屬不動產，其所有權屬余某原始取得。因本案訴爭的房屋的土地使用權審批文件和建設證件以及交納的各種規費票據均為余某持有。依《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條第二款“未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬”的規定，訴爭的房屋雖未登記，但所有權屬余某是十分明確且肯定的事實。余某所有的房屋要轉歸第三人所有，必須符合《城市房地產管理法》第三十六條“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移他人的行為。”第三十七條“下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權，不符合本法第三十八條規定的條件的；……（六）未依法登記領取權屬證書的。”第三十八條“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；……”和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉》第九條“依照合同法第四十四條第二款的規定……；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”本案訴爭的房屋余某還未領取土地使用權證，未竣工驗收[未竣工驗收的事實2006年10月28日（2006）修民初字第697號民事判決書已確認]辦理房屋產權證，更未將產權過戶于第三人，二審法院憑什么判決鋪面歸第三人所有。公民要守法，法院、法院的法官難道就不要守法，可以凌駕于法律之上嗎？再者，房管局是國有事業單位，對國有資產沒有所有權，只有占有，使用和管理的權利，這點常識作為法官能不知道嗎？
六、一審法院以偽造的《關于鸚鵡街228號和242號直管公房拆除改造批復》，認定“2000年7月修水縣人民政府批準第三人房管局對其進行拆除改造”及“第三人房產管理局對鸚鵡街240、242、228號房屋改造已報政府批準同意”錯誤。
《關于鸚鵡街228號和242號直管公房拆除改造批復》（修府字[2000]15號）是一份假證據：①該批復無《關于請求批準對鸚鵡街228號和242號直管公房拆除改造的報告》附件；②無主題詞；③2000年修水縣政府公文未啟用國際標準A4型（210mmm×297mm）用紙，而使用的是16開用紙。④修水縣人民政府沒有該文的任何相關記錄和原件。⑤真文件是一份關于商品材方面的通知。除上述缺陷外，依《國家行政機關公文處理辦法》之規定，該公文還有其他缺陷，故明顯是一份偽造的公文。該假文件的出籠《修水同號文件調查小結》一文已在網上披露。可法院卻以該文為依據，認定第三人已履行了政府審批程序，這一認定顯然錯誤。
七、二審法院認定“公房拆遷還房不屬處置國有資產的范疇”錯誤
2001年3月前，第三人房管局同余某簽訂《關于轉讓鸚鵡街242號房屋草簽協議》，轉讓價36萬元。2001年8月28日，簽訂《房屋開發協議》，余某付房款96469.2元，余款263530.8元在新建房中以住房抵償。2002年2月4日又簽訂《公房拆除開發協議》，將鸚鵡街228號公房轉讓給余某，轉讓價28萬元，余茉付房款123676.56元，余款156323.44元在新建房屋中以住房抵償。《行政事業單位國有資產處置管理實施辦法》第二條規定“行政事業單位國有資產的處置，是指行政事業單位對其占有、使用的國有資產進行產權轉讓及注銷產權的一種行為。本案中，第三人已將鸚鵡街242號、228號公房產權進行轉讓，雖然有部分實行產權調換，但另一部分進行了轉讓是不容置疑，不可否定的事實。沒有轉讓行為，第三人憑什么收取20余萬元房款（96469.2 + 123676.56 = 220145.76元）；沒有轉讓行為，余某憑何向土地管理部門交納出讓金，并訂立出讓合同。可二審法院將這一明顯的資產處置行為，認定為“不屬處置國有資產的范疇”。
八、“第三人房管局是拆遷人”，一、二審法院對余某證明該事實的證據只字不提，視而不見。
1、2001年7月30日，第三人與潘秀珠（租賃戶）簽訂的《直管公房拆遷安置協議》中指明：房管局為拆遷單位；
2、2002年3月29日，第三人與周樹生簽訂的《直管公房拆遷安置協議》中指明：房管局為拆遷單位；
3、2002年6月13日，第三人與周慶財簽訂的《直管公房拆遷安置協議》中指明：房管局為拆遷單位；
4、草簽協議已約定房屋拆遷由房管局負責。
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