[ 田沖 ]——(2007-11-3) / 已閱14389次
理性看待城中村改造
田沖
案例：2005年劉先生在西安北郊看中了一處城中村改造項目的房子，當時的價格是1900元/平米，真是誘人的可以。他本人去看過現房，戶型不錯、房屋質量也挺好，只是開發商說不能辦理房產證，自己注是沒問題的。“咱就是為了自己住”，看著好幾個朋友都在這里置辦了房子、安了家，劉先生也怦然心動！于是湊錢購買了一套三居室、南北通透的版式多層作為婚房！就在劉先生正興高采烈的裝修新房準備結婚的時候，房屋出現了裂痕，而且越來越大，在找村委會協商無果的情況下，他才想起了拿起法律武器來維權。可是開發商已經不知去向了。有了裂痕的房屋敢住嗎？就算敢住，作為婚房的這棟新房子住起來總是讓人心有不甘，何況還存在安全隱患。花費了的巨額裝修費用也等于打了水漂。這才幡然悔悟：不要光圖便宜，報有僥幸心理，終究吃虧的還是自己！
一、城中村改造項目的現狀：
1、開發主體不適格：《城市房地產開發經營管理條例》第二條規定： 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產開發經營管理條例》第五條規定：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（1）有１００萬元以上的注冊資本；
（2）有４名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
也就是說，從事房地產開發的主體必須是具有一定資質的房地產開發企業，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產開發的。這不僅僅是資質、能力、經驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現。而城中村改造項目中的絕大部分開發主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發建設的。
2、土地性質不合法。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產管理條例》等法律法規都明確規定：房地產開發企業在城市規劃區內的國有土地上進行開發建設，即只有取得了建設用地使用權(國有土地使用權) 才能從事房地產開發，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產開發及經營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權利客體之一，不僅僅體現在主權權利方面，更重要的體現在其作為物質財富被最大限度的利用和產生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產，沒有土地使用權的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。
3、不符合城市整體規劃。從事房地產開發必須是在城市的規劃區范圍內進行。《城市房地產開發經營管理條例》中規定房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。《城市規劃編制辦法》第三十二條中規定：規劃期限內城市建設用地的發展規模，土地使用強度管制區劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發布局都應該符合城市規劃的強制性內容。城中村改造如果沒有納入到城市規劃，或者暫時沒有納入到城市規劃，那么它不但影響了城市的整體結構和功能，同樣也不能很好的發揮自身的功能，更有可能給城市的發展帶來巨大的障礙。
4、項目質量沒有保障。房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準，建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。建設單位應當將施工圖送審查機構審查。建設單位可以自主選擇審查機構，但是審查機構不得與所審查項目的建設單位、勘察設計企業有隸屬關系或者其他利害關系。建設單位應當向審查機構提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據的政府有關部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。
審查機構應當對施工圖審查下列內容：（1）是否符合工程建設強制性標準；（2）地基基礎和主體結構的安全性；（3）勘察設計企業和注冊執業人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（4）其他法律、法規、規章規定必須審查的內容。
另外，工程還要符合防震、消防、環保等等一系列的強制性規范。
只有經過了有關部門有力的審查監督，才能最大限度的保證工程質量。城中村改造在這一環節是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。
5、沖擊了房地產市場，成為造成房地產市場泡沫的原因之一，給市場的調控帶來了困難。
（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。
（2）、造成泡沫：泡沫產生直接的原因是市場開發總量與現實購買力之間的落差。大量的炒房會產生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發企業加大開發力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發量，造成市場萎靡的假象。以上兩種相當于膨脹與緊縮，都給房地產市場的調控帶來障礙：使得給過熱的房產市場降溫不好把握溫度，刺激萎靡的市場拿不準火候！
6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產之一，有甚者幾乎構成了工薪階層的全部家庭財產，不能辦理房產證也就意味著缺乏有效的權屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設用地規劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構建和諧社會的膿瘡毒瘤。
二、正確的看待城中村改造項目。
首先，城中村改造項目的大量存在以及房價飆升給工薪階層帶來的巨大壓力是現實存在的，我們得承認這種現狀。
其次，大家普遍存在僥幸心理。這是觀念的問題，短期內很難改變！但是，大家要清醒的認識到城中村改造房屋給大家帶來期望的同時，也帶來的巨大的風險！
1、理性認識城中村改造項目的房價構成。
低廉的房價是有巨大的“水分”的。同地段、同質量房屋的土地成本、建筑成本、報建費用以及國家控制的其他稅、費是基本相同的，再加上開發商的利潤就構成了房屋的銷售價格。我們可以比較一下，城中村改造項目的房屋價格中缺少了哪部分費用？要辦理房產證就要補交上述的稅費，最終的價格一目了然！
試作如下比較：
（1）合法項目的成本費用：土地費用，包括土地使用權出讓金、土地出讓契稅；建安費用；前期費用，包括規劃設計費、設計招投標管理費、勘查費、設計監理費、 施工監理費、施工證費 、規劃證費；配套費用，包括住宅配套費用 、大市政配套費；其它費用，包括管理費用、銷售推廣費、不可預見費用；營業稅費，包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、印花稅、交易管理費；融資成本，包括：a、土地使用權取得費附加 ：國土契稅、城市配套費、拆遷管理費、國土勘測費、拆遷代辦費、現狀實測費b、前期工程費：方案設計費、水文地質勘察設計費、施工圖設計費、施工圖圖審費、基礎設施設計費（市政工程設計費、電信設計費、有線電視寬帶設計費、管煤/給水/給電工程設計費、）、施工用電供配電貼費、測繪定點費+灰線驗費、曬圖費、編標費及委托編制標底費用。
以上費用再加上建筑材料成本、開發商的銷售費用和利潤就構成了房屋的銷售價格！
（2）城中村改造項目的成本費用：只有與施工有關的費用和建筑材料成本，再加上較合法項目少得多的銷售費用。上款中的絕大部分費用城中村改造項目都沒有涉及到，稅金更無從談起，而這些費用恰恰正是辦理房產證所需要交納或補交的。要辦理房產證，以上的費用必須補交，也就是說買個便宜房卻基本上沒有便宜甚至價格更高！
這之間的差額之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造項目的合法性！不能一概而論，說起城中村改造項目就是非法的。西安目前的確有合法且房屋質量、戶型、性價比都很不錯的城中村改造項目的房屋，這恰恰是一個很大的反差，反差出非法項目的主觀惡性。還是老生常談，買房子一定要買五證齊全的房子，有了建設用地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證，才會有保障，而無論城中村改造項目與否。
3、樹立起正確的觀念
需要樹立正確觀念的不光是房屋買受人，從立法、司法、執法、法律監督、到社會監督都要樹立起這種觀念，這是一個法律實施的過程，同樣也是一個文化變遷和文明進步的過程，不能一蹴而就。
法律對房地產市場的調控及對城中村改造項目的限制是基于行政管理的目的，傳統的道德性違法（例如：殺人、放火、搶劫等）大家是不能接受的，但是行政性違法（例如：走私、偷稅等包括建設違法項目）社會大眾還是可以容忍的！這正是我們這個社會法制建設和社會經濟發展滯后的整體表現！傳統的法不治眾觀念深入人心，大家會想：“這么多人買城中村的房子，政府總會考慮到社會的穩定，總的給大家一個說法吧！”可仔細想一想，這個理由冠冕堂皇，似乎有點站不住腳，難道說，違法行為也可以向政府討說法嗎？法律是最低的道德要求，隨著社會的發展，民主法制意識的增強，依法辦事不再僅僅是政府的標語，已經成為了全社會的道德要求。城中村改造，一個解決城市混亂和土地綜合理利用的全新方案，帶給城中村的是全新的發展模式，給民眾帶來的是整潔、漂亮、更舒適美好的居住環境。但是很多人卻曲解了這種發展模式。工薪階層以為是解決房價居高不下和購買力缺乏的廉價住房，不法商人把它當成了千載難逢的發財之道，于是如火如荼的城中村改造在各種借口和方式的支撐和掩蓋下如雨后春筍般拔地而起，誘人的價格背后是國家土地收益的流失，是容忍不法商人挖國庫的墻腳。沒有有效的監控與管理，任憑他們打著造福的口號，行為法之舉，沒有規范的操作與運作，質量、環境、合法性，前景可想而知！我們違法就是沖破道德底線，我們犯罪就是踐踏法律，我們依法辦事就是遵守社會公德的一種表現。法律不是萬能的，道德也不是萬能的，但是融合了道德的法律是接近萬能的。我們不期望在這樣一個文盲充斥的社會中建設法治社會，但我們可以建立一個道德社會，最起碼是一個次道德社會。 城中村改造，法律沒有缺失，是法律在向行政讓步。行政的咄咄逼人，司法的節節退讓，給違法以滋生的土壤。這是一場分贓不均的丑劇，是一場權力爭奪的鬧劇。行政用事實驗證了法律的失敗，也再一次滿足了自己膨脹的欲望！立法得依靠行政去執行法律，又怕他權利膨脹，濫用權力，可不得不依靠它；行政只要去執行法律終會濫用權力，不可避免。這個循環的怪圈是沖不破的。
三、結論：只顧眼前利益勢必埋下巨大的隱患。城中村改造，需要社會的共同努力、大力合作和相互的理解與支持才能真正的造福于社會，造福于民。
